Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg - Mietpreisbegrenzungsverordnung BW) Vom 24. Juni 2025

Anlage 1 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Gebietskulisse Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad 2018 Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Mietbelastung (Bruttowarm) Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18 Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Angebots- und Vergleichsmieten Indikator 1 Indikator 2 Indikator 3 Indikator 4 Indikator 5 Backnang ja ja ja nein ja ja Bad Bellingen ja nein ja ja ja ja Bad Krozingen ja ja ja ja ja ja Badenweiler ja nein ja ja ja ja Balgheim ja ja ja nein ja ja Bietigheim-Bissingen ja ja nein ja ja ja Bodelshausen ja ja ja ja ja ja Breisach am Rhein ja ja ja ja ja nein Bretten ja ja ja nein ja ja Bubsheim ja ja ja nein ja ja Büsingen am Hochrhein ja nein ja ja ja ja Denkendorf ja ja ja nein ja ja Denzlingen ja nein ja ja ja ja Dettingen an der Erms ja ja nein ja ja ja Ditzingen ja ja ja nein ja ja Eichstetten am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja nein Eigeltingen ja ja ja nein ja ja Eislingen/Fils ja ja nein ja ja ja Emmendingen ja ja ja ja ja ja Eningen unter Achalm ja ja nein ja ja ja Esslingen am Neckar ja ja ja ja ja ja Ettlingen ja ja ja ja ja ja Fellbach ja ja ja ja ja ja Filderstadt ja ja ja ja ja ja Fischingen ja ja ja nein ja ja Freiburg im Breisgau ja ja ja ja ja ja Friedrichshafen ja ja nein ja ja ja Grenzach-Wyhlen ja ja nein ja ja ja Güglingen ja ja ja nein ja ja Gundelfingen ja nein ja ja ja ja Hartheim am Rhein ja ja ja nein ja ja Heidelberg ja ja ja ja ja ja Heilbronn ja ja ja ja ja ja Heimsheim ja ja nein ja ja ja Kandern ja ja nein ja ja ja Kappel-Grafenhausen ja ja ja ja ja nein Karlsruhe ja ja ja ja ja ja Kehl ja ja ja ja ja nein Kernen im Remstal ja ja nein ja ja ja Kirchheim unter Teck ja ja nein ja ja ja Kirchzarten ja ja nein ja ja ja Konstanz ja ja ja ja ja ja Kornwestheim ja ja ja ja ja ja Lahr/Schwarzwald ja ja ja ja ja nein Lauchringen ja ja nein ja ja ja Leinfelden-Echterdingen ja ja nein ja ja ja Leonberg ja ja ja ja ja ja Lörrach ja ja ja ja ja ja Ludwigsburg ja ja ja ja ja ja Mannheim ja ja nein ja ja ja March ja ja ja ja ja ja Meißenheim ja ja ja ja ja nein Merzhausen ja ja ja ja ja ja Möglingen ja ja nein ja ja ja Müllheim ja ja ja ja ja ja Neckarsulm ja ja ja ja ja ja Neuenburg am Rhein ja ja nein ja ja ja Neuried ja ja ja ja ja nein Nürtingen ja ja nein ja ja ja Offenburg ja ja ja ja ja nein Pliezhausen ja ja nein ja ja ja Radolfzell am Bodensee ja nein ja ja ja ja Reichenau ja ja ja ja ja ja Remseck am Neckar ja ja ja nein ja ja Reutlingen ja ja ja ja ja ja Rheinfelden (Baden) ja ja ja ja ja ja Riegel am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja ja Rümmingen ja ja ja nein ja ja Schallbach ja ja ja nein ja ja Schallstadt ja ja ja ja ja nein Sindelfingen ja ja ja ja ja ja Singen (Hohentwiel) ja ja ja ja ja nein St. Blasien ja ja ja ja ja nein Staufen im Breisgau ja ja ja ja ja ja Stuttgart ja ja ja ja ja ja Tübingen ja ja nein ja ja ja Überlingen ja nein ja ja ja ja Ulm ja ja nein ja ja ja Umkirch ja ja ja ja ja ja Waiblingen ja ja ja nein ja ja Waldkirch ja ja ja ja ja ja Wannweil ja ja nein ja ja ja Weil am Rhein ja ja ja ja ja ja Weingarten ja ja ja ja ja ja Weinheim ja ja nein ja ja ja Weinstadt ja ja ja nein ja ja Wendlingen am Neckar ja ja nein ja ja ja Wernau (Neckar) ja ja nein ja ja ja Winnenden ja ja ja nein ja jaErläuterung:Wenn mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt sind, fällt die Stadt bzw. Gemeinde in die Gebietskulisse.

Anlage 2 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018 Haushalte Haushalte mit 3% Fluktuationsreserve Wohnungen Angebotsdefizit absolut Wohnungsversorgungsgrad in % Schwellenwert 100% Backnang 17.688 18.203 17.172 1.031 94,3% Bad Bellingen 2.133 2.201 2.270 -69 103,1% Bad Krozingen 9.350 9.619 8.955 664 93,1% Badenweiler 2.195 2.266 2.358 -92 104,1% Balgheim 521 536 503 33 93,8% Bietigheim-Bissingen 20.724 21.340 20.538 802 96,2% Bodelshausen 2.682 2.757 2.495 262 90,5% Breisach am Rhein 6.979 7.182 6.777 405 94,4% Bretten 13.385 13.775 12.999 776 94,4% Bubsheim 548 562 481 81 85,6% Büsingen am Hochrhein 722 751 953 -202 126,9% Denkendorf 5.049 5.201 5.052 149 97,1% Denzlingen 6.533 6.738 6.837 -99 101,5% Dettingen an der Erms 4.456 4.586 4.348 238 94,8% Ditzingen 11.590 11.944 11.794 150 98,7% Eichstetten am Kaiserstuhl 1.552 1.597 1.515 82 94,9% Eigeltingen 1.690 1.742 1.717 25 98,6% Eislingen/Fils 9.790 10.084 9.796 288 97,1% Emmendingen 13.713 14.109 13.189 920 93,5% Eningen unter Achalm 5.293 5.452 5.312 140 97,4% Esslingen am Neckar 46.701 48.090 46.299 1.791 96,3% Ettlingen 20.296 20.893 19.900 993 95,2% Fellbach 22.067 22.731 22.121 610 97,3% Filderstadt 21.881 22.550 22.307 243 98,9% Fischingen 364 374 333 41 89,0% Freiburg im Breisgau 127.651 131.124 115.751 15.373 88,3% Friedrichshafen 31.464 32.394 31.004 1.390 95,7% Grenzach-Wyhlen 7.186 7.400 7.143 257 96,5% Güglingen 2.669 2.751 2.748 3 99,9% Gundelfingen 5.776 5.957 6.017 -60 101,0% Hartheim am Rhein 2.018 2.079 2.027 52 97,5% Heidelberg 90.109 92.507 79.942 12.565 86,4% Heilbronn 62.728 64.536 60.282 4.254 93,4% Heimsheim 2.291 2.360 2.306 54 97,7% Kandern 3.832 3.947 3.818 129 96,7% Kappel-Grafenhausen 2.276 2.345 2.286 59 97,5% Karlsruhe 172.866 177.597 157.715 19.882 88,8% Kehl 16.963 17.478 17.169 309 98,2% Kernen im Remstal 7.474 7.695 7.370 325 95,8% Kirchheim unter Teck 19.628 20.215 19.565 650 96,8% Kirchzarten 4.678 4.818 4.663 155 96,8% Konstanz 43.513 44.858 44.832 26 99,9% Kornwestheim 16.005 16.489 16.141 348 97,9% Lahr/Schwarzwald 21.653 22.299 21.528 771 96,5% Lauchringen 3.548 3.657 3.626 31 99,2% Leinfelden-Echterdingen 19.422 20.020 19.929 91 99,5% Leonberg 23.961 24.658 23.249 1.409 94,3% Lörrach 25.377 26.135 25.265 870 96,7% Ludwigsburg 44.979 46.360 46.045 315 99,3% Mannheim 162.641 167.637 166.521 1.116 99,3% March 4.389 4.517 4.283 234 94,8% Meißenheim 1.848 1.899 1.688 211 88,9% Merzhausen 2.758 2.838 2.664 174 93,9% Möglingen 5.290 5.452 5.389 63 98,8% Müllheim 8.783 9.051 8.949 102 98,9% Neckarsulm 12.806 13.177 12.354 823 93,8% Neuenburg am Rhein 5.436 5.598 5.394 204 96,4% Neuried 4.421 4.546 4.164 382 91,6% Nürtingen 19.877 20.450 19.095 1.355 93,4% Offenburg 30.739 31.606 28.885 2.721 91,4% Pliezhausen 4.490 4.622 4.401 221 95,2% Radolfzell am Bodensee 15.171 15.648 15.893 -245 101,6% Reichenau 2.487 2.563 2.534 29 98,9% Remseck am Neckar 11.756 12.107 11.693 414 96,6% Reutlingen 58.248 59.884 54.536 5.348 91,1% Rheinfelden (Baden) 15.509 15.971 15.416 555 96,5% Riegel am Kaiserstuhl 1.751 1.805 1.784 21 98,8% Rümmingen 844 868 814 54 93,8% Schallbach 352 362 330 32 91,2% Schallstadt 2.884 2.969 2.828 141 95,3% Sindelfingen 30.580 31.480 30.001 1.479 95,3% Singen (Hohentwiel) 24.386 25.070 22.785 2.285 90,9% St. Blasien 1.974 2.033 1.975 58 97,1% Staufen im Breisgau 3.903 4.023 4.005 18 99,6% Stuttgart 337.669 347.088 313.964 33.124 90,5% Tübingen 44.024 45.275 41.701 3.574 92,1% Überlingen 11.152 11.523 12.382 -859 107,5% Ulm 61.767 63.645 62.615 1.030 98,4% Umkirch 2.696 2.779 2.778 1 100,0% Waiblingen 25.938 26.722 26.136 586 97,8% Waldkirch 10.452 10.760 10.281 479 95,5% Wannweil 2.660 2.737 2.568 169 93,8% Weil am Rhein 15.320 15.754 14.477 1.277 91,9% Weingarten 12.634 13.006 12.395 611 95,3% Weinheim 23.277 23.948 22.351 1.597 93,3% Weinstadt 12.603 12.992 12.964 28 99,8% Wendlingen am Neckar 7.479 7.709 7.681 28 99,6% Wernau (Neckar) 5.969 6.152 6.097 55 99,1% Winnenden 13.189 13.596 13.567 29 99,8%

Anlage 3 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Haushaltsentwicklung Wohnungsbestandsentwicklung Indikatorergebnis Schwellenwert 1,0 Haushalte 2013 Haushalte 2018 Veränderung Bestand 2013 Bestand 2018 Leerstand 2013 F-Resv. 3 % Veränderung Backnang 16.329 17.688 1.359 16.642 17.172 764 39 1.255 0,92 Bad Bellingen 1.793 2.133 340 2.134 2.270 133 8 261 0,77 Bad Krozingen 8.128 9.350 1.222 8.100 8.955 75 28 902 0,74 Badenweiler 1.909 2.195 286 2.286 2.358 40 3 109 0,38 Balgheim 480 521 41 485 503 19 1 36 0,88 Bietigheim-Bissingen 19.861 20.724 863 19.956 20.538 430 30 982 1,14 Bodelshausen 2.463 2.682 219 2.427 2.495 141 6 203 0,93 Breisach am Rhein 6.286 6.979 693 6.325 6.777 19 14 457 0,66 Bretten 12.451 13.385 934 12.632 12.999 185 17 535 0,57 Bubsheim 469 548 79 454 481 29 2 54 0,68 Büsingen am Hochrhein 578 722 144 924 953 83 3 109 0,76 Denkendorf 4.613 5.049 436 4.830 5.052 144 11 355 0,81 Denzlingen 6.116 6.533 417 6.622 6.837 176 12 379 0,91 Dettingen an der Erms 4.299 4.456 157 4.165 4.348 192 11 364 2,32 Ditzingen 10.893 11.590 697 11.585 11.794 390 18 581 0,83 Eichstetten am Kaiserstuhl 1.414 1.552 138 1.451 1.515 0 2 62 0,45 Eigeltingen 1.569 1.690 121 1.659 1.717 42 3 97 0,80 Eislingen/Fils 9.281 9.790 509 9.434 9.796 443 24 781 1,53 Emmendingen 11.995 13.713 1.718 12.544 13.189 495 34 1.106 0,64 Eningen unter Achalm 5.077 5.293 216 5.135 5.312 188 11 354 1,64 Esslingen am Neckar 42.167 46.701 4.534 45.496 46.299 1.091 57 1.837 0,41 Ettlingen 18.853 20.296 1.443 19.522 19.900 516 27 867 0,60 Fellbach 20.709 22.067 1.358 21.558 22.121 526 33 1.056 0,78 Filderstadt 20.671 21.881 1.210 21.748 22.307 581 34 1.106 0,91 Fischingen 312 364 52 328 333 35 1 39 0,75 Freiburg im Breisgau 122.839 127.651 4.812 112.752 115.751 1.390 132 4.257 0,88 Friedrichshafen 29.064 31.464 2.400 29.220 31.004 1.281 92 2.973 1,24 Grenzach-Wyhlen 6.797 7.186 389 6.904 7.143 235 14 460 1,18 Güglingen 2.426 2.669 243 2.672 2.748 152 7 221 0,91 Gundelfingen 5.374 5.776 402 5.845 6.017 178 11 339 0,84 Hartheim am Rhein 1.902 2.018 116 1.974 2.027 0 2 51 0,44 Heidelberg 84.343 90.109 5.766 77.317 79.942 2.270 147 4.748 0,82 Heilbronn 57.335 62.728 5.393 57.881 60.282 2.196 138 4.459 0,83 Heimsheim 2.358 2.291 -67 2.283 2.306 115 4 134 -x,xx* Kandern 3.653 3.832 179 3.732 3.818 133 7 212 1,18 Kappel-Grafenhausen 2.051 2.276 225 2.207 2.286 88 5 162 0,72 Karlsruhe 159.021 172.866 13.845 154.517 157.715 1.958 155 5.001 0,36 Kehl 15.485 16.963 1.478 16.452 17.169 439 35 1.121 0,76 Kernen im Remstal 7.447 7.474 27 7.092 7.370 339 19 598 22,15 Kirchheim unter Teck 18.864 19.628 764 18.983 19.565 572 35 1.119 1,46 Kirchzarten 4.568 4.678 110 4.505 4.663 71 7 222 2,02 Konstanz 40.130 43.513 3.383 43.060 44.832 698 74 2.396 0,71 Kornwestheim 14.758 16.005 1.247 15.794 16.141 631 29 949 0,76 Lahr/Schwarzwald 19.778 21.653 1.875 20.467 21.528 749 54 1.756 0,94 Lauchringen 3.332 3.548 216 3.435 3.626 149 10 330 1,53 Leinfelden-Echterdingen 18.055 19.422 1.367 18.897 19.929 630 50 1.612 1,18 Leonberg 22.155 23.961 1.806 22.685 23.249 1.142 51 1.655 0,92 Lörrach 23.912 25.377 1.465 24.616 25.265 692 40 1.301 0,89 Ludwigsburg 40.785 44.979 4.194 44.848 46.045 1.174 71 2.300 0,55 Mannheim 159.806 162.641 2.835 163.965 166.521 6.499 272 8.783 3,10 March 3.969 4.389 420 4.076 4.283 164 11 360 0,86 Meißenheim 1.715 1.848 133 1.619 1.688 50 4 115 0,86 Merzhausen 2.578 2.758 180 2.504 2.664 0 5 155 0,86 Möglingen 5.139 5.290 151 5.275 5.389 221 10 325 2,15 Müllheim 8.086 8.783 697 8.583 8.949 238 18 586 0,84 Neckarsulm 11.988 12.806 818 11.990 12.354 443 24 783 0,96 Neuenburg am Rhein 4.938 5.436 498 5.076 5.394 221 16 523 1,05 Neuried 4.109 4.421 312 4.005 4.164 159 10 308 0,99 Nürtingen 19.345 19.877 532 18.624 19.095 555 31 995 1,87 Offenburg 28.969 30.739 1.770 27.951 28.885 739 50 1.623 0,92 Pliezhausen 4.389 4.490 101 4.223 4.401 187 11 354 3,50 Radolfzell am Bodensee 14.035 15.171 1.136 15.203 15.893 478 35 1.133 1,00 Reichenau 2.321 2.487 166 2.478 2.534 20 2 74 0,45 Remseck am Neckar 10.298 11.756 1.458 11.087 11.693 192 24 774 0,53 Reutlingen 54.142 58.248 4.106 52.817 54.536 1.852 107 3.464 0,84 Rheinfelden (Baden) 14.461 15.509 1.048 14.942 15.416 372 25 821 0,78 Riegel am Kaiserstuhl 1.614 1.751 137 1.720 1.784 64 4 124 0,91 Rümmingen 747 844 97 751 814 36 3 96 0,99 Schallbach 320 352 32 321 330 16 1 24 0,75 Schallstadt 2.681 2.884 203 2.730 2.828 40 4 134 0,66 Sindelfingen 28.147 30.580 2.433 28.939 30.001 707 53 1.716 0,71 Singen (Hohentwiel) 22.503 24.386 1.883 22.366 22.785 784 36 1.167 0,62 St. Blasien 1.801 1.974 173 1.975 1.975 95 3 92 0,53 Staufen im Breisgau 3.446 3.903 457 3.786 4.005 43 8 254 0,56 Stuttgart 319.238 337.669 18.431 305.132 313.964 7.347 485 15.694 0,85 Tübingen 41.793 44.024 2.231 40.205 41.701 1.291 84 2.703 1,21 Überlingen 10.319 11.152 833 11.866 12.382 328 25 819 0,98 Ulm 59.605 61.767 2.162 60.324 62.615 1.912 126 4.077 1,89 Umkirch 2.423 2.696 273 2.560 2.778 0 7 211 0,77 Waiblingen 23.299 25.938 2.639 25.379 26.136 608 41 1.324 0,50 Waldkirch 9.822 10.452 630 10.040 10.281 327 17 551 0,87 Wannweil 2.605 2.660 55 2.476 2.568 137 7 222 4,04 Weil am Rhein 14.355 15.320 965 14.171 14.477 293 18 581 0,60 Weingarten 11.676 12.634 958 11.863 12.395 365 27 870 0,91 Weinheim 22.764 23.277 513 21.745 22.351 1.085 51 1.640 3,20 Weinstadt 11.633 12.603 970 12.671 12.964 561 26 828 0,85 Wendlingen am Neckar 7.241 7.479 238 7.420 7.681 274 16 519 2,18 Wernau (Neckar) 5.826 5.969 143 5.895 6.097 205 12 395 2,76 Winnenden 12.097 13.189 1.092 13.022 13.567 563 33 1.075 0,98Erläuterung:F-Resv. = Fluktuationsreserve

Anlage 4 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Mietbelastung (Bruttowarm) 2018 in % Bruttomiete 2018 Haushaltseinkommen 2019 (Datenstand 31.12. 2017) Wohnfläche Durchschnitt (berechnet aus Zensus) Mietbelastung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 19,6% Angebotsmiete NKM in Euro BTK in Euro HK in Euro BWM in Euro Backnang 9,24 1,28 0,83 11,35 53.329 76,14 19,4% Bad Bellingen 10,18 1,43 1,00 12,61 54.219 76,34 21,3% Bad Krozingen 10,58 1,53 1,00 13,11 54.122 80,34 23,4% Badenweiler 9,58 1,53 1,00 12,11 58.646 80,34 19,9% Balgheim 8,22 1,29 1,05 10,56 73.056 79,42 13,8% Bietigheim-Bissingen 10,94 1,28 1,10 13,32 60.117 74,65 19,8% Bodelshausen 8,92 1,71 0,83 11,46 51.021 74,72 20,1% Breisach am Rhein 9,02 1,53 1,00 11,55 51.932 80,34 21,4% Bretten 8,58 1,15 1,04 10,77 55.348 82,69 19,3% Bubsheim 8,32 1,29 1,05 10,66 75.784 79,42 13,4% Büsingen am Hochrhein 11,11 1,22 1,07 13,40 46.890 74,49 25,5% Denkendorf 10,64 1,74 0,83 13,21 60.339 74,10 19,5% Denzlingen 10,02 0,97 1,00 11,99 54.047 80,78 21,5% Dettingen an der Erms 9,31 3,40 1,37 14,08 56.017 75,95 22,9% Ditzingen 10,60 1,28 1,10 12,98 61.623 74,65 18,9% Eichstetten am Kaiserstuhl 9,17 1,53 1,00 11,70 55.748 80,34 20,2% Eigeltingen 8,21 1,22 1,07 10,50 75.789 74,49 12,4% Eislingen/Fils 9,24 0,94 0,90 11,08 48.912 77,36 21,0% Emmendingen 9,33 0,97 1,00 11,30 50.135 80,78 21,8% Eningen unter Achalm 9,58 3,40 1,37 14,35 59.149 75,95 22,1% Esslingen am Neckar 10,71 1,74 0,83 13,28 55.916 74,10 21,1% Ettlingen 9,55 1,15 1,04 11,74 56.354 82,69 20,7% Fellbach 11,04 1,28 0,83 13,15 56.510 76,14 21,3% Filderstadt 10,85 1,74 0,83 13,42 59.096 74,10 20,2% Fischingen 8,99 1,43 1,00 11,42 74.697 76,34 14,0% Freiburg im Breisgau 12,39 1,53 0,92 14,84 41.398 66,38 28,6% Friedrichshafen 10,34 1,21 0,94 12,49 51.809 77,86 22,5% Grenzach-Wyhlen 10,69 1,43 1,00 13,12 60.486 76,34 19,9% Güglingen 8,52 1,07 1,03 10,62 66.101 80,46 15,5% Gundelfingen 10,49 1,53 1,00 13,02 58.365 80,34 21,5% Hartheim am Rhein 8,95 1,53 1,00 11,48 60.550 80,34 18,3% Heidelberg 12,01 1,53 0,94 14,48 41.419 68,27 28,6% Heilbronn 10,36 1,15 2,46 13,97 49.273 72,39 24,6% Heimsheim 10,33 1,53 0,69 12,55 58.108 81,00 21,0% Kandern 10,45 1,43 1,00 12,88 55.444 76,34 21,3% Kappel-Grafenhausen 7,94 1,46 1,03 10,43 51.287 81,68 19,9% Karlsruhe 10,15 1,64 0,99 12,78 44.088 71,66 24,9% Kehl 8,27 1,46 1,03 10,76 46.517 81,68 22,7% Kernen im Remstal 10,66 1,28 0,83 12,77 57.301 76,14 20,4% Kirchheim unter Teck 10,14 1,74 0,83 12,71 57.355 74,10 19,7% Kirchzarten 11,09 1,53 1,00 13,62 58.644 80,34 22,4% Konstanz 12,69 1,22 1,07 14,98 47.723 74,49 28,1% Kornwestheim 11,69 1,28 1,10 14,07 55.475 74,65 22,7% Lahr/Schwarzwald 8,40 1,46 1,03 10,89 45.425 81,68 23,5% Lauchringen 8,99 1,02 1,25 11,26 55.365 80,93 19,8% Leinfelden-Echterdingen 12,04 1,74 0,83 14,61 62.874 74,10 20,7% Leonberg 11,13 1,66 0,85 13,64 62.318 77,16 20,3% Lörrach 11,76 1,43 1,00 14,19 53.751 76,34 24,2% Ludwigsburg 11,22 1,28 1,10 13,60 55.173 74,65 22,1% Mannheim 9,66 1,96 0,97 12,59 45.041 67,56 22,7% March 10,05 1,53 1,00 12,58 54.952 80,34 22,1% Meißenheim 7,70 1,46 1,03 10,19 50.341 81,68 19,8% Merzhausen 12,55 1,53 1,00 15,08 63.594 80,34 22,9% Möglingen 10,19 1,28 1,10 12,57 57.150 74,65 19,7% Müllheim 9,89 1,53 1,00 12,42 53.521 80,34 22,4% Neckarsulm 9,62 1,07 1,03 11,72 52.110 80,46 21,7% Neuenburg am Rhein 9,19 1,53 1,00 11,72 56.252 80,34 20,1% Neuried 7,83 1,46 1,03 10,32 50.389 81,68 20,1% Nürtingen 9,83 1,74 0,83 12,40 53.666 74,10 20,5% Offenburg 8,76 1,46 1,03 11,25 45.814 81,68 24,1% Pliezhausen 9,60 3,40 1,37 14,37 66.752 75,95 19,6% Radolfzell am Bodensee 10,20 1,22 1,07 12,49 54.027 74,49 20,7% Reichenau 11,34 1,22 1,07 13,63 58.660 74,49 20,8% Remseck am Neckar 10,78 1,28 1,10 13,16 67.840 74,65 17,4% Reutlingen 10,02 3,40 1,37 14,79 49.963 75,95 27,0% Rheinfelden (Baden) 11,06 1,43 1,00 13,49 56.571 76,34 21,8% Riegel am Kaiserstuhl 9,33 0,97 1,00 11,30 52.519 80,78 20,9% Rümmingen 10,23 1,43 1,00 12,66 71.505 76,34 16,2% Schallbach 8,67 1,43 1,00 11,10 65.727 76,34 15,5% Schallstadt 9,41 1,53 1,00 11,94 55.509 80,34 20,7% Sindelfingen 11,36 1,66 0,85 13,87 56.080 77,16 22,9% Singen (Hohentwiel) 8,85 1,22 1,07 11,14 43.351 74,49 23,0% St. Blasien 7,68 1,02 1,25 9,95 40.903 80,93 23,6% Staufen im Breisgau 9,76 1,53 1,00 12,29 58.842 80,34 20,1% Stuttgart 13,52 1,91 1,22 16,65 50.592 68,21 26,9% Tübingen 11,83 1,71 0,83 14,37 49.922 74,72 25,8% Überlingen 10,61 1,21 0,94 12,76 59.372 77,86 20,1% Ulm 10,39 1,58 1,11 13,08 53.820 70,22 20,5% Umkirch 9,64 1,53 1,00 12,17 52.334 80,34 22,4% Waiblingen 10,52 1,28 0,83 12,63 64.064 76,14 18,0% Waldkirch 9,83 0,97 1,00 11,80 52.215 80,78 21,9% Wannweil 9,73 3,40 1,37 14,50 52.951 75,95 25,0% Weil am Rhein 11,04 1,43 1,00 13,47 50.974 76,34 24,2% Weingarten 9,76 0,50 0,95 11,21 45.204 79,24 23,6% Weinheim 9,31 1,34 1,08 11,73 55.800 81,55 20,6% Weinstadt 10,34 1,28 0,83 12,45 62.037 76,14 18,3% Wendlingen am Neckar 9,80 1,74 0,83 12,37 55.803 74,10 19,7% Wernau (Neckar) 9,66 1,74 0,83 12,23 55.409 74,10 19,6% Winnenden 9,75 1,28 0,83 11,86 58.035 76,14 18,7%Erläuterung:NKM = NettokaltmieteBTK = BetriebskostenHK = HeizkostenBWM = Bruttowarmmiete

Anlage 5 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 Angebotsmieten 2012/13 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,36 Euro/m² Angebotsmieten 2017/18 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,23 Euro/m² Steigerung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 25,4% Backnang 7,37 9,24 25,4% Bad Bellingen 7,91 10,18 28,7% Bad Krozingen 8,10 10,58 30,6% Badenweiler 7,82 9,58 22,5% Balgheim 6,16 8,22 33,4% Bietigheim-Bissingen 8,19 10,94 33,6% Bodelshausen 6,48 8,92 37,7% Breisach am Rhein 7,16 9,02 26,0% Bretten 6,51 8,58 31,8% Bubsheim 6,19 8,32 34,4% Büsingen am Hochrhein 9,00 11,11 23,4% Denkendorf 8,44 10,64 26,1% Denzlingen 8,18 10,02 22,5% Dettingen an der Erms 7,14 9,31 30,4% Ditzingen 8,24 10,60 28,6% Eichstetten am Kaiserstuhl 6,22 9,17 47,4% Eigeltingen 6,29 8,21 30,5% Eislingen/Fils 6,72 9,24 37,5% Emmendingen 7,58 9,33 23,1% Eningen unter Achalm 7,57 9,58 26,6% Esslingen am Neckar 8,61 10,71 24,4% Ettlingen 7,51 9,55 27,2% Fellbach 8,89 11,04 24,2% Filderstadt 8,51 10,85 27,5% Fischingen 6,83 8,99 31,6% Freiburg im Breisgau 10,58 12,39 17,1% Friedrichshafen 8,47 10,34 22,1% Grenzach-Wyhlen 8,05 10,69 32,8% Güglingen 6,25 8,52 36,3% Gundelfingen 8,63 10,49 21,6% Hartheim am Rhein 6,75 8,95 32,6% Heidelberg 10,20 12,01 17,7% Heilbronn 7,29 10,36 42,1% Heimsheim 7,32 10,33 41,1% Kandern 7,87 10,45 32,8% Kappel-Grafenhausen 5,94 7,94 33,7% Karlsruhe 8,77 10,15 15,7% Kehl 6,54 8,27 26,5% Kernen im Remstal 8,29 10,66 28,6% Kirchheim unter Teck 8,01 10,14 26,6% Kirchzarten 8,46 11,09 31,1% Konstanz 10,70 12,69 18,6% Kornwestheim 8,42 11,69 38,8% Lahr/Schwarzwald 6,19 8,40 35,7% Lauchringen 6,67 8,99 34,8% Leinfelden-Echterdingen 9,42 12,04 27,8% Leonberg 8,55 11,13 30,2% Lörrach 8,75 11,76 34,4% Ludwigsburg 8,85 11,22 26,8% Mannheim 7,87 9,66 22,7% March 7,86 10,05 27,9% Meißenheim 5,53 7,70 39,2% Merzhausen 10,38 12,55 20,9% Möglingen 7,94 10,19 28,3% Müllheim 7,51 9,89 31,7% Neckarsulm 7,21 9,62 33,4% Neuenburg am Rhein 7,21 9,19 27,5% Neuried 5,41 7,83 44,7% Nürtingen 7,78 9,83 26,3% Offenburg 6,83 8,76 28,3% Pliezhausen 7,74 9,60 24,0% Radolfzell am Bodensee 8,30 10,20 22,9% Reichenau 9,69 11,34 17,0% Remseck am Neckar 8,23 10,78 31,0% Reutlingen 8,09 10,02 23,9% Rheinfelden (Baden) 7,87 11,06 40,5% Riegel am Kaiserstuhl 7,33 9,33 27,3% Rümmingen 7,90 10,23 29,5% Schallbach 6,77 8,67 28,1% Schallstadt 7,57 9,41 24,3% Sindelfingen 8,76 11,36 29,7% Singen (Hohentwiel) 6,82 8,85 29,8% St. Blasien 5,61 7,68 36,9% Staufen im Breisgau 7,85 9,76 24,3% Stuttgart 10,38 13,52 30,3% Tübingen 9,92 11,83 19,3% Überlingen 9,24 10,61 14,8% Ulm 8,82 10,39 17,8% Umkirch 8,17 9,64 18,0% Waiblingen 8,24 10,52 27,7% Waldkirch 7,43 9,83 32,3% Wannweil 7,98 9,73 21,9% Weil am Rhein 9,32 11,04 18,5% Weingarten 8,23 9,76 18,6% Weinheim 7,64 9,31 21,9% Weinstadt 8,13 10,34 27,2% Wendlingen am Neckar 7,85 9,80 24,8% Wernau (Neckar) 8,23 9,66 17,4% Winnenden 7,84 9,75 24,4%

Anlage 6 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2018 Angebotsmieten 2017/18 45 m² bis 75 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,61 Euro/m² Vergleichsmieten 2017/18 65 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,03 Euro/m² Mietpreisdifferenz Schwellenwert: Landesdurchschnitt 2,58 Euro/m² Backnang 9,35 7,22 2,13 Bad Bellingen 10,41 6,19 4,22 Bad Krozingen 10,53 8,03 2,50 Badenweiler 9,22 6,46 2,76 Balgheim 8,62 5,70 2,92 Bietigheim-Bissingen 10,76 8,01 2,75 Bodelshausen 9,15 6,43 2,72 Breisach am Rhein 8,93 7,51 1,42 Bretten 9,21 6,39 2,82 Bubsheim 8,74 5,61 3,13 Büsingen am Hochrhein 11,96 6,04 5,92 Denkendorf 10,92 7,65 3,27 Denzlingen 9,84 8,13 1,71 Dettingen an der Erms 9,84 6,33 3,51 Ditzingen 10,61 8,91 1,70 Eichstetten am Kaiserstuhl 8,53 6,62 1,91 Eigeltingen 9,03 5,94 3,09 Eislingen/Fils 9,52 6,50 3,02 Emmendingen 9,18 7,40 1,78 Eningen unter Achalm 8,61 7,31 1,30 Esslingen am Neckar 10,33 8,52 1,81 Ettlingen 9,56 7,50 2,06 Fellbach 11,07 8,66 2,41 Filderstadt 10,90 8,60 2,30 Fischingen 9,28 6,41 2,87 Freiburg im Breisgau 11,99 7,81 4,18 Friedrichshafen 10,31 7,86 2,45 Grenzach-Wyhlen 11,19 7,23 3,96 Güglingen 9,47 6,12 3,35 Gundelfingen 10,56 9,47 1,09 Hartheim am Rhein 9,24 6,54 2,70 Heidelberg 11,44 7,89 3,55 Heilbronn 10,11 7,01 3,10 Heimsheim 10,19 6,76 3,43 Kandern 10,42 6,03 4,39 Kappel-Grafenhausen 7,73 6,05 1,68 Karlsruhe 9,99 7,60 2,39 Kehl 8,50 6,43 2,07 Kernen im Remstal 10,19 7,66 2,53 Kirchheim unter Teck 10,12 7,70 2,42 Kirchzarten 11,48 6,96 4,52 Konstanz 12,64 8,60 4,04 Kornwestheim 11,78 8,30 3,48 Lahr/Schwarzwald 8,54 6,03 2,51 Lauchringen 8,71 6,11 2,60 Leinfelden-Echterdingen 11,84 10,05 1,79 Leonberg 11,20 8,64 2,56 Lörrach 11,86 7,67 4,19 Ludwigsburg 11,13 8,90 2,23 Mannheim 9,28 7,09 2,19 March 10,21 6,68 3,53 Meißenheim 7,69 5,99 1,70 Merzhausen 12,49 6,89 5,60 Möglingen 10,13 8,42 1,71 Müllheim 10,66 7,29 3,37 Neckarsulm 9,62 6,86 2,76 Neuenburg am Rhein 9,61 6,73 2,88 Neuried 7,65 6,04 1,61 Nürtingen 10,01 7,48 2,53 Offenburg 8,75 6,52 2,23 Pliezhausen 9,98 6,68 3,30 Radolfzell am Bodensee 10,28 7,47 2,81 Reichenau 11,15 6,50 4,65 Remseck am Neckar 10,78 8,62 2,16 Reutlingen 10,21 8,05 2,16 Rheinfelden (Baden) 11,77 6,68 5,09 Riegel am Kaiserstuhl 10,48 6,64 3,84 Rümmingen 9,15 6,36 2,79 Schallbach 8,93 6,27 2,66 Schallstadt 8,49 6,69 1,80 Sindelfingen 11,33 7,83 3,50 Singen (Hohentwiel) 8,94 6,55 2,39 St. Blasien 7,32 5,73 1,59 Staufen im Breisgau 9,67 6,64 3,03 Stuttgart 12,99 9,91 3,08 Tübingen 11,59 9,55 2,04 Überlingen 10,57 7,52 3,05 Ulm 10,24 7,60 2,64 Umkirch 10,02 6,63 3,39 Waiblingen 10,46 7,67 2,79 Waldkirch 9,95 7,46 2,49 Wannweil 9,99 6,34 3,65 Weil am Rhein 10,76 7,51 3,25 Weingarten 9,74 7,83 1,91 Weinheim 9,18 7,43 1,75 Weinstadt 10,36 7,94 2,42 Wendlingen am Neckar 10,11 7,53 2,58 Wernau (Neckar) 9,65 6,96 2,69 Winnenden 9,79 7,70 2,09Erläuterung:Der Indikator ist auch dann erfüllt, wenn die absolute Höhe der Angebotsmiete 2017/2018 nach Indikator 4 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt und die absolute Höhe der Vergleichsmiete 2017/2018 nach Indikator 5 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt.

Begründung

Vorbemerkung:

Auf Bundesebene konnte nicht rechtzeitig eine Verlängerung der Verordnungsermächtigung an die Länder nach § 556d BGB beschlossen werden, die den erforderlichen zeitlichen Vorlauf für das landesrechtliche Verordnungsverfahren angemessen berücksichtigen würde.

Daher wird die bestehende Mietpreisbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 bis 31. Dezember 2025 verlängert, also unter Beibehaltung der bisherigen Gebietskulisse und Ausschöpfen der Restlaufzeit der derzeitigen Rechtsgrundlage in § 556d BGB.

Das Gutachten zur Gebietskulisse und die Einzeldaten von Städten und Gemeinden sind auf der Internetseite des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen abrufbar.

Die Begründung zu Teil A „Allgemeiner Teil“ und Teil B „Besonderer Teil“ bleiben unverändert.

Lediglich in der „Einzelbegründung“ Teil C wird zu § 2 das In- und Außerkrafttreten neu geregelt.

Im Nachfolgenden wird daher zu Teil A „Allgemeiner Teil“ und Teil B „Besonderer Teil“ die amtliche Verordnungsbegründung aus dem Jahr 2020 gemäß GBl. 2020, S. 803 ff. nochmals wiedergegeben.

„A. Allgemeiner Teil

I. Zielsetzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden zu begegnen.

II. Wesentlicher Inhalt

In dem Verordnungsentwurf werden die 89 Städte und Gemeinden benannt, die als Gebiete klassifiziert sind, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Der Verordnungsentwurf wird ausführlich begründet, die Begründung muss gemäß den Vorgaben der Rechtsprechung veröffentlicht werden. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen, sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt. Ebenfalls erforderlich ist die Darstellung der wohnungspolitischen Maßnahmen, die die Landesregierung bereits ergriffen hat, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 89 Städte und Gemeinden dargestellt.

III. Regelungsfolgenabschätzung und Nachhaltigkeitsprüfung

In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten identifiziert sind, ist damit zu rechnen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das so gedämpfte Mietniveau kann sich damit sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken.

Die Regelung ist unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und sozialer Verantwortung tragfähig. Insbesondere wird der soziale Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft in den Gebieten, in denen die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, gewahrt.

IV. Finanzielle Auswirkungen

Keine

V. Kosten für die öffentlichen Haushalte und für Private, Erfüllungsaufwand

Durch die Verordnung ergibt sich keine Änderung der Kosten für die öffentlichen Haushalte und kein Erfüllungsaufwand.

Die Regelungen dieser Verordnung werden sich in den bestimmten Gebieten dämpfend auf das Preisniveau auswirken, weil sie die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung entlasten.

VI. Alternativen

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

B. Besonderer Teil

I. Ausgangslage

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurde mit der Regelung des § 556d BGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, das heißt ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in der Weise zu begrenzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent überschritten werden darf.

Nach der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Fassung des § 556d Absatz 2 BGB waren die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 (GBl. 2015, S. 852) ist am 1. November 2015 befristet auf fünf Jahre in Kraft getreten und galt in 68 Städten und Gemeinden.

Das Amtsgericht Stuttgart hat sich in einem Urteil vom 18. Oktober 2018, Az. 35 C 2110/18, der Rechtsprechung in anderen Ländern (Bayern, Hamburg und Hessen) angeschlossen und die Mietbegrenzungsverordnung wegen unzureichender Veröffentlichung der Begründung für unwirksam erklärt. Im Rahmen des Berufungsverfahrens hat das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 13. März 2019, Az. 13 S 181/18, die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart bestätigt. Bei der Entscheidung des Landgerichts handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, deren Wirkung auf die Parteien des Ausgangsrechtsstreits beschränkt ist. Allerdings bestand aufgrund dieses Urteils eine Signalwirkung für weitere mögliche gerichtliche Prozesse im Land.

Wegen der dadurch entstandenen Rechtsunsicherheit und mit Blick darauf, dass die Situation angespannter Wohnungsmärkte in vielen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg fortbesteht, war es geboten, die Mietbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und eine neue Gebietskulisse auf der Grundlage aktualisierten Datenmaterials zu bestimmen.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 26. Mai 2020 (GBl. S. 329) ist mit einer neuen Gebietskulisse von 89 Städten und Gemeinden am 4. Juni 2020 in Kraft getreten und hat zunächst die Restlaufzeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Mit der vorliegenden Verordnung wird diese Mietpreisbegrenzungsverordnung unter Beibehaltung der Gebietskulisse neu gefasst und die Geltungsdauer im Gleichlauf mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg bis zum 30. Juni 2025 verlängert.

II. Rechtsgrundlagen

§ 556d Absatz 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen dazu, durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB sind dafür beispielhaft vier Kriterien aufgeführt, anhand derer die Landesregierung die Gebiete nach § 556d BGB bestimmen kann.

Ein angespannter Wohnungsmarkt kann danach insbesondere vorliegen, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begründung zu § 556d BGB deutlich gemacht, dass in § 556d Absatz 2 Kriterien ausgeführt seien, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Ob im Einzelfall eines oder mehrere dieser Kriterien ausreichen würden oder trotz Vorliegens solcher Kriterien eine Anspannung zu verneinen sei, könne sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben. Aus diesem Grund werde von starren Vorgaben abgesehen. Damit hat der Landesverordnungsgeber einen Gestaltungsspielraum. Dieser gilt insbesondere bei der Beurteilung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt existiert oder nicht und nach welchen Kriterien der Landesverordnungsgeber das Vorliegen einer Mangelsituation beurteilt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 und 6 BGB normieren zudem eine Begründungspflicht für die jeweiligen Landesverordnungen. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dazu ist eine sorgsame Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit bei Bestimmung der Gebiete notwendig. Aus der Begründung muss sich nach § 556d Absatz 2 Satz 7 BGB auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Gemäß der oben genannten Rechtsprechung, der sich im Fall der hessischen Landesverordnung der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/2018, angeschlossen hat, ist die amtliche Begründung zu veröffentlichen.

III. Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

1. Einholung eines Gutachtens zur Identifikation der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

Im Einklang mit den Empfehlungen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg wurde ein externes Gutachten an das F+B-Institut - Forschung und Beratung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH - zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB in Auftrag gegeben. Das Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse der neuen Landesverordnung wurden im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg am 14. Oktober 2019 vorgestellt. Das Gutachten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden zu den verwendeten Indikatoren sind im Internetauftritt des Wirtschaftsministeriums unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/ abrufbar.

Zur Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte hat das F+B-Institut die im Gesetz genannten vier Kriterien durch fünf Indikatoren präzisiert, die sachlich und mit Blick auf die Legaldefinition der Kriterien in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB für die Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind.

Zwar sind die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien zur Bestimmung der Anspannung des Wohnungsmarkts als Nachfrage-, Angebots- und Marktkriterien aussagekräftig, sie müssen jedoch durch ökonomische Indikatoren operationalisiert werden. Sie werden dadurch messbar und beurteilbar.

Des Weiteren ist zu fragen, wann die jeweiligen Kriterien zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt sind.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt „deutlich stärkerer“ Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Im Hinblick auf den deutlich stärkeren Anstieg bei den Mieten ist maßgeblich, welches Ausgangsniveau vorlag und welche (absolute) Änderung eingetreten ist.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein „deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung“ erforderlich.

Gemäß Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein Wachstum der Wohnbevölkerung erforderlich, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Bei diesem Kriterium ist es ausreichend, wenn das Wachstum der Bevölkerung auch nur geringfügig über der Neubautätigkeit liegt.

Nach Ziffer 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB muss ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage vorliegen. Ein geringer Leerstand wird in der Fachwissenschaft angenommen, wenn der Leerstand unter drei Prozent sinkt (Fluktuationsreserve). Eine große Nachfrage liegt vor, wenn diese Fluktuationsreserve von drei Prozent unterschritten wird.

Als Indikatoren wurden deshalb der Wohnungsversorgungsgrad, die Wohnungsversorgung für Neubürger, die Mietbelastungsquote (Bruttowarm), die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie die Mietpreisdifferenz bzw. alternativ die Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten gewählt. Diese fünf Indikatoren, die im Nachfolgenden ausführlich dargestellt sind und die verschiedenen Dimensionen der Tatbestände „besondere Gefährdung“ und „angemessene Bedingungen“ repräsentieren, sind aus ökonomischer Sicht geeignet, jeweils bestimmte Aspekte angespannter Wohnungsmärkte zu verdeutlichen und für das Land Baden-Württemberg mit der verfügbaren Datenlage zu quantifizieren.

Als Datenmaterial wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, der Bundesagentur für Arbeit, der F+B-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2011 verwendet.

Zur Erfüllung eines Indikators mussten daraufhin geeignete Grenzwerte festgelegt werden, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die Indikatoren sind jedoch einzeln betrachtet nicht hinreichend, um aus ökonomischer Sicht das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen. Erst im Zusammenspiel der verschiedenen Indikatoren kann die Situation örtlicher Wohnungsmärkte beurteilt werden. Um eine hinreichend begründete Feststellung der angespannten Wohnungsmärkte sicherzustellen, müssen daher mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden, d. h. kumulativ bei der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde vorliegen. Erst dann liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Die Regelung des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB stellt die dort genannten Kriterien alle in eine Reihe und hebt keines hervor. Aus der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass einem Kriterium mehr Gewicht zugemessen werden sollte als einem anderen. Aus diesem Grund werden bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes die fünf Indikatoren gleichgewichtet.

Im Ergebnis identifiziert das Gutachten insgesamt 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Die 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 1 in der Übersicht dargestellt, Einzeldaten zu den fünf Indikatoren dieser 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 2 bis 6 enthalten.

a) Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad

Der Wohnungsversorgungsgrad ist ein zentraler Komplexindikator für die regionale Situation auf dem Wohnungsmarkt. Er bildet das in Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführte Kriterium und damit die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen ab. Der Wohnungsversorgungsgrad ist damit das Verhältnis von Wohnungsnachfrage (Anzahl der Haushalte) unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve zum Wohnungsangebot (Wohnungsbestand).

Für die Wohnungsnachfrage wurden als Datengrundlage die Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 unter Verwendung der Bevölkerungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 herangezogen.

Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand: 31. Dezember 2018) zurückgegriffen.

Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewährleisten. Die sich aus der Fachliteratur ergebende erforderliche Höhe der Fluktuationsreserve von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 BGB, geringer Leerstand bei großer Nachfrage, abgedeckt.

b) Indikator 2: Wohnungsversorgung für Neubürger

Die Wohnungsversorgung für Neubürger bildet das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ab. Das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ist eines der im Gesetz aufgeführten möglichen Kriterien zur Identifikation von angespannten Wohnungsmärkten, hier Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB, wonach die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Zusätzlich ist dies ein wichtiger Hinweis für eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen, dass eine unzureichende Versorgung neuer Haushalte durch entsprechenden neuen Wohnraum, unter Berücksichtigung des vorhandenen Wohnungsleerstands, auch zukünftig nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen wird.

Die „neue Wohnungsnachfrage“ stellt die zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt resultierend aus einer positiven Haushaltsentwicklung dar und wurde aus der Differenz der Haushaltszahlen der GfK im Jahr 2013 zum Jahr 2018 ermittelt.

Das „neue Wohnungsangebot“ bildet die Wohnungsbestandsentwicklung im Zeitraum von 2013 bis einschließlich 2018 in einer Gemeinde ab und wurde aus der Differenz aus dem Wohnungsangebot 2013 und 2018 ermittelt. Als Datengrundlage dienen die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand 31. Dezember 2012 und 31. Dezember 2018).

Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die im Jahr 2013 leer standen, zu berücksichtigen. Die Fluktuationsreserve ist dagegen vom Wohnungsbestand abzuziehen.

c) Indikator 3: Mietbelastungsquote (Bruttowarm)

Die Mietbelastungsquote bildet das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete ab. Der Indikator gibt Aufschluss darüber, wie stark die Haushalte durch die Wohnkosten belastet werden und wie viel Einkommen nach den Mietzahlungen für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht. Er deckt damit das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB ab. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Kosten für Heizung und Warmwasser sind wichtige Faktoren bei Betrachtung der Mietsituation. Deswegen wurde bereits bei der Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 die Warm- und nicht die Kaltmiete zugrunde gelegt. Danach wird die durchschnittliche Wohnungsfläche mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete multipliziert, auf das Jahr hochgerechnet und anschließend mit dem Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.

Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter aus dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden.

Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist.

Für das Haushaltseinkommen wurde auf die aktuellen Kaufkraftdaten der GfK aus dem Jahr 2019 zurückgegriffen. Die Daten liegen für alle Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg vor und bilden das Haushaltseinkommen ab.

d) Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018

Hier wird, wie gesetzlich in § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB normiert, auf den deutlichen Anstieg der Mieten, genauer auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ auf die absolute Höhe der Angebotsmiete, abgestellt. Die Alternative war deswegen erforderlich, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebotsmieten, die mit Blick auf das verfügbare Einkommen nur noch geringe Steigerungen zulassen, nicht adäquat berücksichtigt werden.

Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B seit dem Jahr 2005 aufbereitet werden. Für die Auswertung wurden die Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern der Jahre 2012, 2013, 2017 und 2018 herangezogen. Die fehlenden Mietwerte bei Städten und Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten wurden mit Hilfe eines bewährten Schätzverfahrens ermittelt. Als Schätzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bevölkerungstand 2017, die Bevölkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren, die Kaufkraft 2017 sowie die Miethöhen der drei Wohnungsgrößenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadratmeter herangezogen. Im Ergebnis lag für jede Stadt und Gemeinde in Baden-Württemberg für die Jahre 2012/2013 und 2017/2018 für jeden Teilmarkt der Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) eine Angebotsmiete vor.

e) Indikator 5: Mietpreisdifferenz sowie absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Bei der Mietpreisdifferenz wird die Differenz zwischen Bestandsmietverträgen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten für Neuverträge ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist also Ausdruck des Verhältnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Hohe Differenzen weisen auf angespannte Wohnungsmärkte hin. Dies ist ein ergänzender Indikator für das Kriterium gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB.

Alternativ wird auf die absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebots- und Vergleichsmieten nicht adäquat berücksichtigt werden. Die Angebotsmieten, Stand 2018, werden aus der Auswertung der angebotenen Mietwohnungen aus der Datenbank der ImmoDaten ermittelt.

Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differenziert nach Baualtersklassen für eine Normalwohnung mittlerer Größe (65 Quadratmeter) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus erfolgt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das insoweit auch die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Bei den Angebotsmieten handelt es sich um die Nettokaltmieten angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2017/2018. Die Höhe der Angebotsmiete wird dabei lediglich für diese Wohnungsgrößen ermittelt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen.

f) Festlegung der Grenzwerte der einzelnen Indikatoren

Die Festlegung der Grenzwerte bedeutet, wie hoch ein Wert sein muss, damit für den Indikator ein Indiz auf einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Hierdurch werden die einzelnen Indikatoren miteinander vergleichbar.

Für die einzelnen Indikatoren wurden folgende Grenzwerte festgelegt:

-

Beim Wohnungsversorgungsgrad müssen sich die Nachfrage und das Angebot zumindest decken, um ausgeglichen zu sein. Das heißt liegt der Wohnungsversorgungsgrad unter 100 Prozent, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Ist bei der Wohnungsversorgung für Neubürger jeder zusätzliche Haushalt der letzten fünf Jahre mit einer Wohnung versorgt, entspricht die Anzahl der zusätzlichen Haushalte der Anzahl des vorhandenen Wohnungsangebots. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird damit der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt.

-

Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg in Höhe von 19,6 Prozent Bezug genommen. Liegt die Mietbelastungsquote der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Bei der Entwicklung der Angebotsmieten wird auf die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg in den letzten fünf Jahren in Höhe von 25,4 Prozent Bezug genommen. Liegt die Steigerung der Angebotsmieten der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Höhe der Angebotsmieten aus den Jahren 2012/2013 und 2017/2018 der jeweiligen Stadt oder Gemeinde mit der durchschnittlichen Miethöhe in Baden-Württemberg in den Jahren 2012/2013 in Höhe von 7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise in den Jahren 2017/2018 in Höhe von 9,23 Euro pro Quadratmeter verglichen. Ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt wird angenommen, wenn die absolute Höhe der Angebotsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über dieser durchschnittlichen Miethöhe liegen.

-

Bei der Mietpreisdifferenz wird auf den Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg in Höhe von 2,58 Euro pro Quadratmeter Bezug genommen. Liegt die Mietpreisdifferenz der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Wert, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Miethöhe der Angebots- und Vergleichsmieten 2018 mit den jeweiligen Landesdurchschnittswerten in Höhe von 9,61 Euro pro Quadratmeter (Angebotsmiete) beziehungsweise von 7,03 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete) verglichen. Liegt die absolute Höhe der Angebotsmieten in der hier zugrundeliegenden Wohnungsgröße zwischen 45 Quadratmeter und 75 Quadratmeter unter dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro pro Quadratmeter, wird hilfsweise auf die absolute Höhe der Angebotsmiete im Gesamtmarkt beim Indikator 4 zurückgegriffen, die insoweit aussagekräftiger ist. Liegt die absolute Höhe sowohl der Angebots- als auch der Vergleichsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über der durchschnittlichen Miethöhe, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt. Daraus ergibt sich folgende Übersicht:

Indikator	Keine Anspannungstendenz	Anspannungstendenz
	Grenzwert	Grenzwert
Wohnungsversorgungsgrad	100 Prozent oder höher	unter 100 Prozent
Wohnungsversorgung für Neubürger	1,0 oder höher	unter 1,0
Mietbelastungsquote (Bruttowarm)	bis einschließlich 19,6 Prozent	über 19,6 Prozent
Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18	Mietsteigerung bis einschließlich 25,4 Prozent und absolute Höhe bis einschließlich dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)	Mietsteigerung über 25,4 Prozent oder absolute Höhe über dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)
Mietpreisdifferenz bzw. Höhe Angebots- und Vergleichsmiete	Mietpreisdifferenz bis einschließlich 2,58 Euro pro Quadratmeter und absolute Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 bis einschließlich Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)	Mietpreisdifferenz über 2,58 Euro pro Quadratmeter oder absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 über dem Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)

Im Ergebnis kann für 89 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Bei 31 Städten und Gemeinden weisen alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Bei den übrigen Städten und Gemeinden sind mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt.

2. Bewertung durch die Baden-Württembergische Landesregierung

Die Methodik der Gutachter sowie die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren sind plausibel und aussagekräftig. Der Empfehlung des F+B-Gutachtens wird nach Bewertung durch die Landesregierung vollumfänglich gefolgt.

Das Gutachten hat zu Recht die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere auch weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist deshalb sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.

Mietspiegel sind nur in bestimmten Städten und Gemeinden vorhanden. Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist.

Gemäß der Gesetzesbegründung zu § 556d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29) soll bei der Entscheidung, ob eine Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten können Probleme entstehen, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Städte und Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen. Es handelt sich bei der Erstellung von Mietspiegeln um eine im Ermessen der einzelnen Stadt bzw. Gemeinde liegende Aufgabe.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, dort RN 58, zur Landesverordnung in Berlin ist grundsätzlich auch der Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung in den Gebieten zulässig, in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a Absatz 2 BGB auch auf andere Weise möglich. Danach kann ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen oder der Benennung von Entgelten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Der Landesverordnungsgeber ist hierbei nach Artikel 3 des Grundgesetzes (GG) zur Gleichbehandlung der Einwohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs verpflichtet. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Das Gutachten hat sich deshalb bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf die Städte und Gemeinden beschränkt, die einen Mietspiegel veröffentlicht haben. Für die übrigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Schätzung auf Basis eines seit Jahren bewährten Schätzmodells (multivariable Regressionsschätzung mit Dummy-Variablen). Bei diesem Schätzmodell wurden folgende Parameter verwendet: Mietenstufen, Bodenrichtwert, Bevölkerung 2017, Bevölkerung der Altersgruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Schätzung lagen für alle Städte und Gemeinden Mietwerte vor. Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur nach Baualter.

Die Mieten der kommunalen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften konnten aus Gründen der Datenqualität in dem Gutachten nicht berücksichtigt werden. Diese Daten standen nicht flächendeckend zur Verfügung und konnten auch nicht zweifelsfrei einer bestimmten Stadt oder Gemeinde zugeordnet werden. Außerdem hat die Besorgnis bestanden, dass diese Daten teilweise doppelt einfließen würden, weil sie auch in der Auswertung der entsprechenden Print- und Onlinemedien mitenthalten sind (Gefahr von Dubletten).

Die Verwendung des Indikators der Bruttowarmmiete statt der Nettokalt- oder auch Bruttokaltmiete ist sachlich begründet. Die Bruttowarmmiete inkludiert die Heizkosten und somit einen weiteren Hauptbestandteil der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter. Damit wird die Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar dargestellt. Zudem stellt dies eine Fortführung der Methodik dar, die bereits für die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 verwendet wurde. Auch hier ist die Bruttowarmmiete für den Indikator der Warmmietenbelastungsquote verwendet worden.

Für die Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 wurden seinerzeit nur die Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad und Mietbelastungsquote (Warmmietenbelastungsquote) zugrunde gelegt, die kumulativ erfüllt sein mussten. Die Ergänzung um drei weitere Indikatoren und die Festlegung, dass von den fünf Indikatoren mindestens vier erfüllt sein müssen, damit der Tatbestand des angespannten Wohnungsmarkts erfüllt ist, ist sachgerecht und gut begründet. Insbesondere folgt diese Methodik enger der beispielhaften Aufzählung geeigneter Kriterien gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB.

Der Vorschlag der Gutachter zur Festlegung der Grenzwerte erfolgt anhand des Landesdurchschnitts. Dies ist sachgerecht und stellt zur Mietbelastungsquote eine Fortführung der Methodik zur Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 dar.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB zur Mietenentwicklung ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich stärkerer Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietensteigerung von mehr als 10 Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Durchschnittlich wurde im Rahmen der Datenanalyse eine Mietpreisentwicklung von 25,4 Prozent in Baden-Württemberg festgestellt. Die durchschnittliche Mietenentwicklung in den letzten fünf Jahren in Deutschland weist dagegen nur eine Steigerung von knapp 12 Prozent auf. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 13,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastungsquote erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietbelastungsquote von mehr als fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Für Baden-Württemberg wurde eine Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von durchschnittlich 19,6 Prozent ermittelt. Für Deutschland ergibt sich aus den Daten des Statistischen Bundesamtes und des durchschnittlichen Haushalteinkommens der GfK eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 14 Prozent. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 5,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Grenzwert in Höhe des Landesdurchschnitts ist zu beiden Indikatoren wegen seiner höheren Transparenz und Treffsicherheit für Baden-Württemberg vorzuziehen.

Zudem wurden schärfere Differenzierungen regionaler Daten, die 2015 noch als landesweiter Durchschnitt verwendet wurden, vorgenommen, zum Beispiel hinsichtlich der Nebenkosten im Rahmen der Bruttowarmmiete zur Berechnung der Mietbelastungsquote, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde und bezüglich des qualifizierten Schätzverfahrens für kleinere Städte und Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und auch keine statistisch ausreichende Anzahl von Wohnungsangeboten zur Ermittlung der Vergleichs- und Angebotsmieten zur Verfügung stand.

Zum Indikator 4 Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 wurde in einem ersten Schritt (in Anlehnung an § 556d BGB) zunächst nur die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2012/2013 und 2017/2018 ermittelt. Dies würde allerdings dazu führen, dass teilweise Gemeinden mit einer hohen Ausgangsmiete 2012/2013, die bis 2017/2018 keine erhebliche Steigerungsrate aufweisen, nicht als angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden, obwohl die Mieten 2012/2013 und 2017/2018 jeweils weit über dem Landesdurchschnitt liegen.

Daher wurde seitens der Gutachter als Alternativindikator die absolute Miethöhe ergänzt, denn auch ein hohes Mietniveau als solches ist ein wichtiger Indikator für eine Anspannungssituation auf dem Wohnungsmarkt. Dies kann in Einzelfällen vermeiden, dass in einer Stadt eine Anspannung verneint, in den Umlandgemeinden dagegen bejaht würde. Die Anwendung des Alternativindikators kann dazu führen, dass großräumig Städte und umliegende Ballungsräume eine gleiche Bewertung erfahren.

Entsprechend aus denselben nachvollziehbaren Gründen wurde zum Indikator Mietpreisdifferenz ein Alternativindikator zur Miethöhe ergänzt.

Das Ergebnis einer Gebietskulisse der Mietpreisbremse von 89 Städten und Gemeinden (im Vergleich zu 68 Städten und Gemeinden im Jahr 2015) ist plausibel und bildet die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg zwischen 2015 und 2019 mit einer tendenziell stärkeren Anspannung regionaler Wohnungsmärkte realistisch ab.

IV. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Landesregierung hat unter enger Einbindung der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere:

1. Wohnraumförderung

Das Land Baden-Württemberg hat den Verfügungsrahmen für sein Wohnraumförderprogramm (Wohnungsbau BW) mit dem Programmjahr 2017 unter Einbeziehung der Kompensationsmittel des Bundes erheblich aufgestockt, so dass für die Angebote der gesamten sozial orientierten Wohnraumförderung nun - seit 2020 unter Einbeziehung der Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104d GG - jährlich ein barwertiges Bewilligungsvolumen im Umfang von rund 250 Millionen Euro zur Verfügung steht. Die gleichzeitige Schwerpunktsetzung auf den Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung bewirkt dort eine erhöhte Nachfrage, so dass die Antragszahlen erheblich gesteigert werden konnten.

Die Förderung zur Eigentumsbildung als zweiter klassischer Förderbereich profitiert ebenso von der Erhöhung des Bewilligungsvolumens des Wohnraumförderprogramms. Nach wie vor ist es ein Ziel der Landesregierung, gerade auch sogenannten Schwellenhaushalten den Weg ins Wohneigentum zu ebnen. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen kann auch angesichts gestiegener Grundstückspreise weiteren Haushalten die Wohneigentumsbildung ermöglicht werden.

Um den Menschen einen möglichst langen Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, insbesondere in ihrer Wohnung zu ermöglichen, wurde das Modernisierungsangebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ in das Förderangebot der sozial orientierten Wohnraumförderung des Landes einbezogen und zur Erreichung dieses Modernisierungsziels mit Landesmitteln verstärkt. Hierzu werden die Darlehen der KfW als unverzinsliche Kredite ausgereicht.

Nachdem im Oktober 2019 die zusätzliche Förderlinie „Wohnungsbau BW - kommunal“ in das Förderprogramm Wohnungsbau BW aufgenommen wurde, konnte dieses anknüpfend an die erfolgte Änderung der Rechtsgrundlagen im Landeswohnraumförderungsgesetz zudem um die Förderlinie „Wohnungsbau BW - Mitarbeiterwohnen“ erweitert werden. Wohnungsknappheit als Hemmnis speziell der Fachkräftegewinnung und -sicherung soll auf diesem Wege durch Gewinnung von Investoren entgegengewirkt werden, die nur bereit sind, zugunsten von Beschäftigten einzelner oder mehrerer Unternehmen, d. h. unter Einräumung speziell darauf abzielender Belegungsrechte, Sozialbindungen an neu geschaffenem Wohnraum zu begründen.

2. Städtebauförderung

Die Bundes- und Landesmittel für die Städtebauförderung werden auf hohem Niveau fortgeführt. Die Schaffung von Wohnraum genießt in Baden-Württemberg Fördervorrang. Wohnungsbestand zu modernisieren und Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren, auf denen gerade auch bezahlbarer und geförderter Wohnraum entsteht, sind zentrale Anliegen der städtebaulichen Erneuerung in Baden-Württemberg. Allein im Förderprogramm 2019 wurden ca. 257 Millionen Euro für die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Land bewilligt. Attraktive Wohn- und Lebensstandorte zu erhalten und zu schaffen ist ein wichtiges Signal für die Zukunft, um die Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsschichten und Generationen sicherzustellen.

3. Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW

Während zusätzliche Potenziale für den Aufbau sozial gebundener Wohnungsbestände durch Ergänzungen des Förderprogramms Wohnungsbau BW um weitere Förderlinien für die Kommunen selbst sowie für Unternehmen ausgeschöpft werden sollen, bietet der Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW eine zusätzliche finanzielle Grundlage, Wohnraum zu schaffen.

Mit der Einrichtung des Kompetenzzentrums Wohnen BW wurde eine Plattform der Vernetzung, der Beratung und ergänzenden Förderung für die Kommunen geschaffen, um den Herausforderungen einer guten Wohnraumversorgung über die bestehenden und seitens des Wirtschaftsministeriums fortzuführenden Maßnahmen hinaus in den Bereichen Planen, Bauen und Wohnen gerecht zu werden. In diesem Zusammenhang ist ein Förderangebot für Kommunen geplant, das von der Kommunikation über die Erarbeitung planerischer Grundlagen und Konzepte bis hin zur Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum und entsprechenden Flächenentwicklungen reicht.

Mit dem im Mai 2020 in Kraft getretenen Grundstücksfonds werden finanzschwächere Kommunen mit Bedarf an bezahlbarem Wohnraum unterstützt, also solche Kommunen, die aufgrund ihrer Haushaltslage zumindest vorübergehend nicht in der Lage sind, selbst aktiv zu werden. Diesen Kommunen wird mit dem Zwischenerwerb von Grundstücken durch das Land der Einstieg in eine aktive kommunale Bodenpolitik ermöglicht, zugunsten von mehr gemeinwohlorientiertem, insbesondere sozial gebundenem Wohnraum.

4. Flächenentwicklung

Ziel der Landesregierung in Baden-Württemberg ist eine bedarfsgerechte Flächenausweisung und flächeneffiziente Siedlungsentwicklung durch die Kommunen bei gleichzeitigem Vorrang der Innenentwicklung. Zur Förderung der Innenentwicklung - mit der unter anderem eine Vitalisierung von Ortskernen oder auch eine Nachverdichtung erreicht werden soll - unterstützt das Land Städte und Gemeinden mit verschiedenen Programmen. Mit dem Landesförderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ werden nicht-investive kommunale Maßnahmen, wie die Erstellung innovativer Konzepte, städtebaulicher Entwürfe und Strategien zur Innenentwicklung sowie die Durchführung von Beteiligungs- und Partizipationsprozessen, unterstützt. Ein Förderschwerpunkt ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ziel ist die Aktivierung bestehender Leerstände und innerörtlicher Flächen oder auch von Potenzialen zur qualitätsvollen Nachverdichtung, wie durch Aufstockungen oder Dachausbau.

Zudem wird in dem Programm der Einsatz kommunaler Flächenmanager zur Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale für Wohnzwecke gefördert. Flächenmanager bündeln Prozesse der Innenentwicklung und agieren als Bindeglied zwischen Verwaltung, Grundstückseigentümern, Investoren sowie allen beteiligten Akteuren. Weiter stellt das Land den Kommunen kostenlos das Flächenmanagementtool FLOO zur Verfügung, mit dem diese auf einfache Weise ihre Innenentwicklungspotenziale erfassen und verwalten können.

5. Städtebau und Bauleitplanung

Die zielgerichtete und am Bedarf orientierte Bereitstellung von Wohnbauflächen, sowohl im innerörtlichen Kontext (zum Beispiel durch Wiedernutzbarmachung von Brachflächen und Nachverdichtung) als auch durch die Neuausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Außenbereich, setzt einen qualitätsvollen Städtebau und verfahrenstechnisch eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung voraus. Aus diesem Grund beraten die Landesbehörden, insbesondere die Regierungspräsidien, die kommunalen Planungsträger auf Wunsch bei schwierigen Rechts- und Verfahrensfragen in der Bauleitplanung. Themen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind, werden in den Dienstbesprechungen mit dem Wirtschaftsministerium behandelt.

Das Wirtschaftsministerium unterstützt eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung flankierend durch praktische Arbeitshilfen für die am Planen und Bauen Beteiligten. Mit besonderem Blick auf die kommunalen Entscheidungsträger wurde im Sommer 2018 die Broschüre „Beschleunigter Wohnungsbau - Effizienz bei der Baulandgewinnung und in Planverfahren“ herausgegeben, die insbesondere für kommunale Baulandmodelle, effiziente Planungs- und Umsetzungsverfahren und die Möglichkeiten von Nutzungsmischung und Nutzungsdichte sensibilisieren soll. Als Ergebnis der Arbeit der Wohnraum-Allianz wurde im Dezember 2019 zudem der „Handlungsleitfaden Artenschutz in der Bauleitplanung und bei Bauvorhaben“ herausgegeben, der sowohl verfahrensbezogene als auch inhaltliche Hinweise für einen effizienten und rechtssicheren Umgang mit dieser Thematik unter anderem in der Bauleitplanung gibt und damit die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum befördern soll. Daneben gibt es weitere themenspezifische Kurzbroschüren und Arbeitshilfen, die regelmäßig aktualisiert werden (zum Beispiel Städtebauliche Lärmschutzfibel).

6. Verbilligte Abgabe landeseigener Grundstücke

Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat insbesondere mit der Neufassung der seit dem Jahr 2014 bestehenden VwV Verbilligung Grundstücke, in der zum 1. Januar 2020 geltenden Fassung, ihre Bemühungen verstärkt, landeseigene Grundstücke dem sozialen Wohnungsbau zuzuführen.

Analog zur Bundesregelung gilt ein Festbetrag für die Verbilligung von 25 000 Euro pro Wohnung, wenn auf dem Grundstück Mietwohnraum im Sinne des Landeswohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird. Ferner ist den Kommunen/Gebietskörperschaften und mehrheitlich von den Gebietskörperschaften getragenen (Wohnungsbau-)Gesellschaften oder Unternehmen, Stiftungen und Anstalten ein Erstzugriffsrecht zum in der Regel gutachterlich ermittelten Verkehrswert unter Verzicht auf ein Bieterverfahren eingeräumt.

7. Baurecht

Auf der Grundlage des Ergebnisses einer umfassenden Überprüfung der Landesbauordnung mit dem Ziel einer Erleichterung des Wohnungsbaus und der Empfehlungen der Wohnraum-Allianz wurde ein Gesetzentwurf zur Änderung der Landesbauordnung erarbeitet, der vorsieht, verschiedene bauliche Standards abzubauen (zum Beispiel Streichung der Flächen zum Wäschetrocknen) oder zu modifizieren (zum Beispiel Fahrrad-Stellplatzpflicht bei Wohnungen, Kinderspielplatzpflicht), um das Bauen billiger zu gestalten. Weitere Änderungen dienen der Beschleunigung und der Digitalisierung der baurechtlichen Verfahren. Die so geänderte Landesbauordnung ist am 1. August 2019 in Kraft getreten.

8. Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Mit der Umwandlungsverordnung vom 5. November 2013 (GBl. S. 309) wurde ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten einer Erhaltungssatzung eingeführt. Die auf fünf Jahre befristete Geltungsdauer wurde durch Verordnung vom 13. November 2018 (GBl. S. 433) um weitere fünf Jahre bis zum 18. November 2023 verlängert. Mit diesem Genehmigungsvorbehalt sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts bewirkt mittelbar auch einen besseren Mieterschutz.

9. Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

In Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 19. Dezember 2013 (GBl. S. 484). Es ermöglicht Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel, für jeweils höchstens fünf Jahre kommunale Satzungen zu erlassen, um die Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume oder gewerbliche Ferienwohnungen, den Leerstand und den Abriss von Wohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen und Verstöße mit einem Bußgeld zu sanktionieren.“

C. Einzelbegründung

Zu § 1

In § 1 sind die 89 Städte und Gemeinden aufgeführt, die nach der Untersuchung des F+B-Instituts Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Das F+B-Gutachten bildet die Grundlage der Bewertung zur Frage angespannter Wohnungsmärkte in den Städten und Gemeinden. In der Anlage 1 ist eine Übersicht, in den Anlagen 2 bis 6 sind dazu für jede Stadt und Gemeinde, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt, die Einzelergebnisse zu den Indikatoren dargestellt.

Zu § 2

Die Bestimmung regelt das In- und Außerkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Nach § 556d BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Diese Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

Mit Blick auf die Ungewissheit auf Bundesebene über die Verlängerung der Verordnungsermächtigung an die Länder nach § 556d BGB schafft die Landesregierung eine Übergangslösung auf der noch bestehenden Grundlage der bundesrechtlichen Verordnungsermächtigung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs bis zum Jahresende 2025.

Die vorliegende Landesverordnung knüpft damit nahtlos an die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 6. Oktober 2020 (GBl. S. 803) an und tritt am 1. Juli 2025 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.

Im Gleichlauf werden die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und die Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg jeweils vom 16. Juni 2020 (GBl. S. 408 und GBl. S. 409) bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 verlängert.

Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.

Aufgrund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 45, zuletzt ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 14 des Gesetzes vom 23. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323, S. 10) geändert worden ist, wird verordnet:

§ 1 AnwendungsbereichDie Städte und Gemeinden Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

§ 2 Inkrafttreten, AußerkrafttretenDiese Verordnung tritt am 1. Juli 2025 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.