Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg - MietBgVO BW) Vom 29. September 2015

Anlage 1 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Gebiets kulisse Indikatoren Wohnungs- versorgungs grad 2018 Wohnungs versorgung Neubürger 2018 Miet- belastung (Bruttowarm) Höhe und Entwicklung Angebots- mieten 2012/13 bis 2017/18 Mietpreis- differenz 2018 bzw. Angebots- und Vergleichs mieten Indikator 1 Indikator 2 Indikator 3 Indikator 4 Indikator 5 Backnang ja ja ja nein ja ja Bad Bellingen ja nein ja ja ja ja Bad Krozingen ja ja ja ja ja ja Badenweiler ja nein ja ja ja ja Balgheim ja ja ja nein ja ja Bietigheim-Bissingen ja ja nein ja ja ja Bodelshausen ja ja ja ja ja ja Breisach am Rhein ja ja ja ja ja nein Bretten ja ja ja nein ja ja Bubsheim ja ja ja nein ja ja Büsingen am Hochrhein ja nein ja ja ja ja Denkendorf ja ja ja nein ja ja Denzlingen ja nein ja ja ja ja Dettingen an der Erms ja ja nein ja ja ja Ditzingen ja ja ja nein ja ja Eichstetten am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja nein Eigeltingen ja ja ja nein ja ja Eislingen/Fils ja ja nein ja ja ja Emmendingen ja ja ja ja ja ja Eningen unter Achalm ja ja nein ja ja ja Esslingen am Neckar ja ja ja ja ja ja Ettlingen ja ja ja ja ja ja Fellbach ja ja ja ja ja ja Filderstadt ja ja ja ja ja ja Fischingen ja ja ja nein ja ja Freiburg im Breisgau ja ja ja ja ja ja Friedrichshafen ja ja nein ja ja ja Grenzach-Wyhlen ja ja nein ja ja ja Güglingen ja ja ja nein ja ja Gundelfingen ja nein ja ja ja ja Hartheim am Rhein ja ja ja nein ja ja Heidelberg ja ja ja ja ja ja Heilbronn ja ja ja ja ja ja Heimsheim ja ja nein ja ja ja Kandern ja ja nein ja ja ja Kappel-Grafenhausen ja ja ja ja ja nein Karlsruhe ja ja ja ja ja ja Kehl ja ja ja ja ja nein Kernen im Remstal ja ja nein ja ja ja Kirchheim unter Teck ja ja nein ja ja ja Kirchzarten ja ja nein ja ja ja Konstanz ja ja ja ja ja ja Kornwestheim ja ja ja ja ja ja Lahr/Schwarzwald ja ja ja ja ja nein Lauchringen ja ja nein ja ja ja Leinfelden-Echterdingen ja ja nein ja ja ja Leonberg ja ja ja ja ja ja Lörrach ja ja ja ja ja ja Ludwigsburg ja ja ja ja ja ja Mannheim ja ja nein ja ja ja March ja ja ja ja ja ja Meißenheim ja ja ja ja ja nein Merzhausen ja ja ja ja ja ja Möglingen ja ja nein ja ja ja Müllheim ja ja ja ja ja ja Neckarsulm ja ja ja ja ja ja Neuenburg am Rhein ja ja nein ja ja ja Neuried ja ja ja ja ja nein Nürtingen ja ja nein ja ja ja Offenburg ja ja ja ja ja nein Pliezhausen ja ja nein ja ja ja Radolfzell am Bodensee ja nein ja ja ja ja Reichenau ja ja ja ja ja ja Remseck am Neckar ja ja ja nein ja ja Reutlingen ja ja ja ja ja ja Rheinfelden (Baden) ja ja ja ja ja ja Riegel am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja ja Rümmingen ja ja ja nein ja ja Schallbach ja ja ja nein ja ja Schallstadt ja ja ja ja ja nein Sindelfingen ja ja ja ja ja ja Singen (Hohentwiel) ja ja ja ja ja nein St. Blasien ja ja ja ja ja nein Staufen im Breisgau ja ja ja ja ja ja Stuttgart ja ja ja ja ja ja Tübingen ja ja nein ja ja ja Überlingen ja nein ja ja ja ja Ulm ja ja nein ja ja ja Umkirch ja ja ja ja ja ja Waiblingen ja ja ja nein ja ja Waldkirch ja ja ja ja ja ja Wannweil ja ja nein ja ja ja Weil am Rhein ja ja ja ja ja ja Weingarten ja ja ja ja ja ja Weinheim ja ja nein ja ja ja Weinstadt ja ja ja nein ja ja Wendlingen am Neckar ja ja nein ja ja ja Wernau (Neckar) ja ja nein ja ja ja Winnenden ja ja ja nein ja jaErläuterung:Wenn mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt sind, fällt die Stadt bzw. Gemeinde in die Gebietskulisse

Anlage 2 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018 Haushalte Haushalte mit 3% Fluktuations- reserve Wohnungen Angebots- defizit absolut Wohnungs- versorgungs- grad in % Schwellen- wert 100% Backnang 17.688 18.203 17.172 1.031 94,3% Bad Bellingen 2.133 2.201 2.270 -69 103,1% Bad Krozingen 9.350 9.619 8.955 664 93,1% Badenweiler 2.195 2.266 2.358 -92 104,1% Balgheim 521 536 503 33 93,8% Bietigheim-Bissingen 20.724 21.340 20.538 802 96,2% Bodelshausen 2.682 2.757 2.495 262 90,5% Breisach am Rhein 6.979 7.182 6.777 405 94,4% Bretten 13.385 13.775 12.999 776 94,4% Bubsheim 548 562 481 81 85,6% Büsingen am Hochrhein 722 751 953 -202 126,9% Denkendorf 5.049 5.201 5.052 149 97,1% Denzlingen 6.533 6.738 6.837 -99 101,5% Dettingen an der Erms 4.456 4.586 4.348 238 94,8% Ditzingen 11.590 11.944 11.794 150 98,7% Eichstetten am Kaiserstuhl 1.552 1.597 1.515 82 94,9% Eigeltingen 1.690 1.742 1.717 25 98,6% Eislingen/Fils 9.790 10.084 9.796 288 97,1% Emmendingen 13.713 14.109 13.189 920 93,5% Eningen unter Achalm 5.293 5.452 5.312 140 97,4% Esslingen am Neckar 46.701 48.090 46.299 1.791 96,3% Ettlingen 20.296 20.893 19.900 993 95,2% Fellbach 22.067 22.731 22.121 610 97,3% Filderstadt 21.881 22.550 22.307 243 98,9% Fischingen 364 374 333 41 89,0% Freiburg im Breisgau 127.651 131.124 115.751 15.373 88,3% Friedrichshafen 31.464 32.394 31.004 1.390 95,7% Grenzach-Wyhlen 7.186 7.400 7.143 257 96,5% Güglingen 2.669 2.751 2.748 3 99,9% Gundelfingen 5.776 5.957 6.017 -60 101,0% Hartheim am Rhein 2.018 2.079 2.027 52 97,5% Heidelberg 90.109 92.507 79.942 12.565 86,4% Heilbronn 62.728 64.536 60.282 4.254 93,4% Heimsheim 2.291 2.360 2.306 54 97,7% Kandern 3.832 3.947 3.818 129 96,7% Kappel-Grafenhausen 2.276 2.345 2.286 59 97,5% Karlsruhe 172.866 177.597 157.715 19.882 88,8% Kehl 16.963 17.478 17.169 309 98,2% Kernen im Remstal 7.474 7.695 7.370 325 95,8% Kirchheim unter Teck 19.628 20.215 19.565 650 96,8% Kirchzarten 4.678 4.818 4.663 155 96,8% Konstanz 43.513 44.858 44.832 26 99,9% Kornwestheim 16.005 16.489 16.141 348 97,9% Lahr/Schwarzwald 21.653 22.299 21.528 771 96,5% Lauchringen 3.548 3.657 3.626 31 99,2% Leinfelden-Echterdingen 19.422 20.020 19.929 91 99,5% Leonberg 23.961 24.658 23.249 1.409 94,3% Lörrach 25.377 26.135 25.265 870 96,7% Ludwigsburg 44.979 46.360 46.045 315 99,3% Mannheim 162.641 167.637 166.521 1.116 99,3% March 4.389 4.517 4.283 234 94,8% Meißenheim 1.848 1.899 1.688 211 88,9% Merzhausen 2.758 2.838 2.664 174 93,9% Möglingen 5.290 5.452 5.389 63 98,8% Müllheim 8.783 9.051 8.949 102 98,9% Neckarsulm 12.806 13.177 12.354 823 93,8% Neuenburg am Rhein 5.436 5.598 5.394 204 96,4% Neuried 4.421 4.546 4.164 382 91,6% Nürtingen 19.877 20.450 19.095 1.355 93,4% Offenburg 30.739 31.606 28.885 2.721 91,4% Pliezhausen 4.490 4.622 4.401 221 95,2% Radolfzell am Bodensee 15.171 15.648 15.893 -245 101,6% Reichenau 2.487 2.563 2.534 29 98,9% Remseck am Neckar 11.756 12.107 11.693 414 96,6% Reutlingen 58.248 59.884 54.536 5.348 91,1% Rheinfelden (Baden) 15.509 15.971 15.416 555 96,5% Riegel am Kaiserstuhl 1.751 1.805 1.784 21 98,8% Rümmingen 844 868 814 54 93,8% Schallbach 352 362 330 32 91,2% Schallstadt 2.884 2.969 2.828 141 95,3% Sindelfingen 30.580 31.480 30.001 1.479 95,3% Singen (Hohentwiel) 24.386 25.070 22.785 2.285 90,9% St. Blasien 1.974 2.033 1.975 58 97,1% Staufen im Breisgau 3.903 4.023 4.005 18 99,6% Stuttgart 337.669 347.088 313.964 33.124 90,5% Tübingen 44.024 45.275 41.701 3.574 92,1% Überlingen 11.152 11.523 12.382 -859 107,5% Ulm 61.767 63.645 62.615 1.030 98,4% Umkirch 2.696 2.779 2.778 1 100,0% Waiblingen 25.938 26.722 26.136 586 97,8% Waldkirch 10.452 10.760 10.281 479 95,5% Wannweil 2.660 2.737 2.568 169 93,8% Weil am Rhein 15.320 15.754 14.477 1.277 91,9% Weingarten 12.634 13.006 12.395 611 95,3% Weinheim 23.277 23.948 22.351 1.597 93,3% Weinstadt 12.603 12.992 12.964 28 99,8% Wendlingen am Neckar 7.479 7.709 7.681 28 99,6% Wernau (Neckar) 5.969 6.152 6.097 55 99,1% Winnenden 13.189 13.596 13.567 29 99,8%Indikator 1

Anlage 3 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Haushaltsentwicklung Wohnungsbestandsentwicklung Indikatorergebnis Schwellenwert 1,0 Haus- halte 2013 Haus- halte 2018 Ver- änder- ung Bestand 2013 Bestand 2018 Leer- stand 2013 F-Resv. 3% Ver- änder- ung Backnang 16.329 17.688 1.359 16.642 17.172 764 39 1.255 0,92 Bad Bellingen 1.793 2.133 340 2.134 2.270 133 8 261 0,77 Bad Krozingen 8.128 9.350 1.222 8.100 8.955 75 28 902 0,74 Badenweiler 1.909 2.195 286 2.286 2.358 40 3 109 0,38 Balgheim 480 521 41 485 503 19 1 36 0,88 Bietigheim-Bissingen 19.861 20.724 863 19.956 20.538 430 30 982 1,14 Bodelshausen 2.463 2.682 219 2.427 2.495 141 6 203 0,93 Breisach am Rhein 6.286 6.979 693 6.325 6.777 19 14 457 0,66 Bretten 12.451 13.385 934 12.632 12.999 185 17 535 0,57 Bubsheim 469 548 79 454 481 29 2 54 0,68 Büsingen am Hochrhein 578 722 144 924 953 83 3 109 0,76 Denkendorf 4.613 5.049 436 4.830 5.052 144 11 355 0,81 Denzlingen 6.116 6.533 417 6.622 6.837 176 12 379 0,91 Dettingen an der Erms 4.299 4.456 157 4.165 4.348 192 11 364 2,32 Ditzingen 10.893 11.590 697 11.585 11.794 390 18 581 0,83 Eichstetten am Kaiserstuhl 1.414 1.552 138 1.451 1.515 0 2 62 0,45 Eigeltingen 1.569 1.690 121 1.659 1.717 42 3 97 0,80 Eislingen/Fils 9.281 9.790 509 9.434 9.796 443 24 781 1,53 Emmendingen 11.995 13.713 1.718 12.544 13.189 495 34 1.106 0,64 Eningen unter Achalm 5.077 5.293 216 5.135 5.312 188 11 354 1,64 Esslingen am Neckar 42.167 46.701 4.534 45.496 46.299 1.091 57 1.837 0,41 Ettlingen 18.853 20.296 1.443 19.522 19.900 516 27 867 0,60 Fellbach 20.709 22.067 1.358 21.558 22.121 526 33 1.056 0,78 Filderstadt 20.671 21.881 1.210 21.748 22.307 581 34 1.106 0,91 Fischingen 312 364 52 328 333 35 1 39 0,75 Freiburg im Breisgau 122.839 127.651 4.812 112.752 115.751 1.390 132 4.257 0,88 Friedrichshafen 29.064 31.464 2.400 29.220 31.004 1.281 92 2.973 1,24 Grenzach-Wyhlen 6.797 7.186 389 6.904 7.143 235 14 460 1,18 Güglingen 2.426 2.669 243 2.672 2.748 152 7 221 0,91 Gundelfingen 5.374 5.776 402 5.845 6.017 178 11 339 0,84 Hartheim am Rhein 1.902 2.018 116 1.974 2.027 0 2 51 0,44 Heidelberg 84.343 90.109 5.766 77.317 79.942 2.270 147 4.748 0,82 Heilbronn 57.335 62.728 5.393 57.881 60.282 2.196 138 4.459 0,83 Heimsheim 2.358 2.291 -67 2.283 2.306 115 4 134 -x,xx* Kandern 3.653 3.832 179 3.732 3.818 133 7 212 1,18 Kappel-Grafenhausen 2.051 2.276 225 2.207 2.286 88 5 162 0,72 Karlsruhe 159.021 172.866 13.845 154.517 157.715 1.958 155 5.001 0,36 Kehl 15.485 16.963 1.478 16.452 17.169 439 35 1.121 0,76 Kernen im Remstal 7.447 7.474 27 7.092 7.370 339 19 598 22,15 Kirchheim unter Teck 18.864 19.628 764 18.983 19.565 572 35 1.119 1,46 Kirchzarten 4.568 4.678 110 4.505 4.663 71 7 222 2,02 Konstanz 40.130 43.513 3.383 43.060 44.832 698 74 2.396 0,71 Kornwestheim 14.758 16.005 1.247 15.794 16.141 631 29 949 0,76 Lahr/Schwarzwald 19.778 21.653 1.875 20.467 21.528 749 54 1.756 0,94 Lauchringen 3.332 3.548 216 3.435 3.626 149 10 330 1,53 Leinfelden-Echterdingen 18.055 19.422 1.367 18.897 19.929 630 50 1.612 1,18 Leonberg 22.155 23.961 1.806 22.685 23.249 1.142 51 1.655 0,92 Lörrach 23.912 25.377 1.465 24.616 25.265 692 40 1.301 0,89 Ludwigsburg 40.785 44.979 4.194 44.848 46.045 1.174 71 2.300 0,55 Mannheim 159.806 162.641 2.835 163.965 166.521 6.499 272 8.783 3,10 March 3.969 4.389 420 4.076 4.283 164 11 360 0,86 Meißenheim 1.715 1.848 133 1.619 1.688 50 4 115 0,86 Merzhausen 2.578 2.758 180 2.504 2.664 0 5 155 0,86 Möglingen 5.139 5.290 151 5.275 5.389 221 10 325 2,15 Müllheim 8.086 8.783 697 8.583 8.949 238 18 586 0,84 Neckarsulm 11.988 12.806 818 11.990 12.354 443 24 783 0,96 Neuenburg am Rhein 4.938 5.436 498 5.076 5.394 221 16 523 1,05 Neuried 4.109 4.421 312 4.005 4.164 159 10 308 0,99 Nürtingen 19.345 19.877 532 18.624 19.095 555 31 995 1,87 Offenburg 28.969 30.739 1.770 27.951 28.885 739 50 1.623 0,92 Pliezhausen 4.389 4.490 101 4.223 4.401 187 11 354 3,50 Radolfzell am Bodensee 14.035 15.171 1.136 15.203 15.893 478 35 1.133 1,00 Reichenau 2.321 2.487 166 2.478 2.534 20 2 74 0,45 Remseck am Neckar 10.298 11.756 1.458 11.087 11.693 192 24 774 0,53 Reutlingen 54.142 58.248 4.106 52.817 54.536 1.852 107 3.464 0,84 Rheinfelden (Baden) 14.461 15.509 1.048 14.942 15.416 372 25 821 0,78 Riegel am Kaiserstuhl 1.614 1.751 137 1.720 1.784 64 4 124 0,91 Rümmingen 747 844 97 751 814 36 3 96 0,99 Schallbach 320 352 32 321 330 16 1 24 0,75 Schallstadt 2.681 2.884 203 2.730 2.828 40 4 134 0,66 Sindelfingen 28.147 30.580 2.433 28.939 30.001 707 53 1.716 0,71 Singen (Hohentwiel) 22.503 24.386 1.883 22.366 22.785 784 36 1.167 0,62 St. Blasien 1.801 1.974 173 1.975 1.975 95 3 92 0,53 Staufen im Breisgau 3.446 3.903 457 3.786 4.005 43 8 254 0,56 Stuttgart 319.238 337.669 18.431 305.132 313.964 7.347 485 15.694 0,85 Tübingen 41.793 44.024 2.231 40.205 41.701 1.291 84 2.703 1,21 Überlingen 10.319 11.152 833 11.866 12.382 328 25 819 0,98 Ulm 59.605 61.767 2.162 60.324 62.615 1.912 126 4.077 1,89 Umkirch 2.423 2.696 273 2.560 2.778 0 7 211 0,77 Waiblingen 23.299 25.938 2.639 25.379 26.136 608 41 1.324 0,50 Waldkirch 9.822 10.452 630 10.040 10.281 327 17 551 0,87 Wannweil 2.605 2.660 55 2.476 2.568 137 7 222 4,04 Weil am Rhein 14.355 15.320 965 14.171 14.477 293 18 581 0,60 Weingarten 11.676 12.634 958 11.863 12.395 365 27 870 0,91 Weinheim 22.764 23.277 513 21.745 22.351 1.085 51 1.640 3,20 Weinstadt 11.633 12.603 970 12.671 12.964 561 26 828 0,85 Wendlingen am Neckar 7.241 7.479 238 7.420 7.681 274 16 519 2,18 Wernau (Neckar) 5.826 5.969 143 5.895 6.097 205 12 395 2,76 Winnenden 12.097 13.189 1.092 13.022 13.567 563 33 1.075 0,98Erläuterung:F-Resv. = FluktuationsreserveIndikator 2

Anlage 4 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Mietbelastung (Bruttowarm) 2018 in % Bruttomiete 2018 Haushalts- einkommen 2019 (Datenstand 31.12.2017) Wohnfläche Durchschnitt (berechnet aus Zensus) Miet- belastung in % Schwellen- wert: Landes- durchschnitt 19,6% Angebots- miete NKM in Euro BTK in Euro HK in Euro BWM in Euro Backnang 9,24 1,28 0,83 11,35 53.329 76,14 19,4% Bad Bellingen 10,18 1,43 1,00 12,61 54.219 76,34 21,3% Bad Krozingen 10,58 1,53 1,00 13,11 54.122 80,34 23,4% Badenweiler 9,58 1,53 1,00 12,11 58.646 80,34 19,9% Balgheim 8,22 1,29 1,05 10,56 73.056 79,42 13,8% Bietigheim-Bissingen 10,94 1,28 1,10 13,32 60.117 74,65 19,8% Bodelshausen 8,92 1,71 0,83 11,46 51.021 74,72 20,1% Breisach am Rhein 9,02 1,53 1,00 11,55 51.932 80,34 21,4% Bretten 8,58 1,15 1,04 10,77 55.348 82,69 19,3% Bubsheim 8,32 1,29 1,05 10,66 75.784 79,42 13,4% Büsingen am Hochrhein 11,11 1,22 1,07 13,40 46.890 74,49 25,5% Denkendorf 10,64 1,74 0,83 13,21 60.339 74,10 19,5% Denzlingen 10,02 0,97 1,00 11,99 54.047 80,78 21,5% Dettingen an der Erms 9,31 3,40 1,37 14,08 56.017 75,95 22,9% Ditzingen 10,60 1,28 1,10 12,98 61.623 74,65 18,9% Eichstetten am Kaiserstuhl 9,17 1,53 1,00 11,70 55.748 80,34 20,2% Eigeltingen 8,21 1,22 1,07 10,50 75.789 74,49 12,4% Eislingen/Fils 9,24 0,94 0,90 11,08 48.912 77,36 21,0% Emmendingen 9,33 0,97 1,00 11,30 50.135 80,78 21,8% Eningen unter Achalm 9,58 3,40 1,37 14,35 59.149 75,95 22,1% Esslingen am Neckar 10,71 1,74 0,83 13,28 55.916 74,10 21,1% Ettlingen 9,55 1,15 1,04 11,74 56.354 82,69 20,7% Fellbach 11,04 1,28 0,83 13,15 56.510 76,14 21,3% Filderstadt 10,85 1,74 0,83 13,42 59.096 74,10 20,2% Fischingen 8,99 1,43 1,00 11,42 74.697 76,34 14,0% Freiburg im Breisgau 12,39 1,53 0,92 14,84 41.398 66,38 28,6% Friedrichshafen 10,34 1,21 0,94 12,49 51.809 77,86 22,5% Grenzach-Wyhlen 10,69 1,43 1,00 13,12 60.486 76,34 19,9% Güglingen 8,52 1,07 1,03 10,62 66.101 80,46 15,5% Gundelfingen 10,49 1,53 1,00 13,02 58.365 80,34 21,5% Hartheim am Rhein 8,95 1,53 1,00 11,48 60.550 80,34 18,3% Heidelberg 12,01 1,53 0,94 14,48 41.419 68,27 28,6% Heilbronn 10,36 1,15 2,46 13,97 49.273 72,39 24,6% Heimsheim 10,33 1,53 0,69 12,55 58.108 81,00 21,0% Kandern 10,45 1,43 1,00 12,88 55.444 76,34 21,3% Kappel-Grafenhausen 7,94 1,46 1,03 10,43 51.287 81,68 19,9% Karlsruhe 10,15 1,64 0,99 12,78 44.088 71,66 24,9% Kehl 8,27 1,46 1,03 10,76 46.517 81,68 22,7% Kernen im Remstal 10,66 1,28 0,83 12,77 57.301 76,14 20,4% Kirchheim unter Teck 10,14 1,74 0,83 12,71 57.355 74,10 19,7% Kirchzarten 11,09 1,53 1,00 13,62 58.644 80,34 22,4% Konstanz 12,69 1,22 1,07 14,98 47.723 74,49 28,1% Kornwestheim 11,69 1,28 1,10 14,07 55.475 74,65 22,7% Lahr/Schwarzwald 8,40 1,46 1,03 10,89 45.425 81,68 23,5% Lauchringen 8,99 1,02 1,25 11,26 55.365 80,93 19,8% Leinfelden-Echterdingen 12,04 1,74 0,83 14,61 62.874 74,10 20,7% Leonberg 11,13 1,66 0,85 13,64 62.318 77,16 20,3% Lörrach 11,76 1,43 1,00 14,19 53.751 76,34 24,2% Ludwigsburg 11,22 1,28 1,10 13,60 55.173 74,65 22,1% Mannheim 9,66 1,96 0,97 12,59 45.041 67,56 22,7% March 10,05 1,53 1,00 12,58 54.952 80,34 22,1% Meißenheim 7,70 1,46 1,03 10,19 50.341 81,68 19,8% Merzhausen 12,55 1,53 1,00 15,08 63.594 80,34 22,9% Möglingen 10,19 1,28 1,10 12,57 57.150 74,65 19,7% Müllheim 9,89 1,53 1,00 12,42 53.521 80,34 22,4% Neckarsulm 9,62 1,07 1,03 11,72 52.110 80,46 21,7% Neuenburg am Rhein 9,19 1,53 1,00 11,72 56.252 80,34 20,1% Neuried 7,83 1,46 1,03 10,32 50.389 81,68 20,1% Nürtingen 9,83 1,74 0,83 12,40 53.666 74,10 20,5% Offenburg 8,76 1,46 1,03 11,25 45.814 81,68 24,1% Pliezhausen 9,60 3,40 1,37 14,37 66.752 75,95 19,6% Radolfzell am Bodensee 10,20 1,22 1,07 12,49 54.027 74,49 20,7% Reichenau 11,34 1,22 1,07 13,63 58.660 74,49 20,8% Remseck am Neckar 10,78 1,28 1,10 13,16 67.840 74,65 17,4% Reutlingen 10,02 3,40 1,37 14,79 49.963 75,95 27,0% Rheinfelden (Baden) 11,06 1,43 1,00 13,49 56.571 76,34 21,8% Riegel am Kaiserstuhl 9,33 0,97 1,00 11,30 52.519 80,78 20,9% Rümmingen 10,23 1,43 1,00 12,66 71.505 76,34 16,2% Schallbach 8,67 1,43 1,00 11,10 65.727 76,34 15,5% Schallstadt 9,41 1,53 1,00 11,94 55.509 80,34 20,7% Sindelfingen 11,36 1,66 0,85 13,87 56.080 77,16 22,9% Singen (Hohentwiel) 8,85 1,22 1,07 11,14 43.351 74,49 23,0% St. Blasien 7,68 1,02 1,25 9,95 40.903 80,93 23,6% Staufen im Breisgau 9,76 1,53 1,00 12,29 58.842 80,34 20,1% Stuttgart 13,52 1,91 1,22 16,65 50.592 68,21 26,9% Tübingen 11,83 1,71 0,83 14,37 49.922 74,72 25,8% Überlingen 10,61 1,21 0,94 12,76 59.372 77,86 20,1% Ulm 10,39 1,58 1,11 13,08 53.820 70,22 20,5% Umkirch 9,64 1,53 1,00 12,17 52.334 80,34 22,4% Waiblingen 10,52 1,28 0,83 12,63 64.064 76,14 18,0% Waldkirch 9,83 0,97 1,00 11,80 52.215 80,78 21,9% Wannweil 9,73 3,40 1,37 14,50 52.951 75,95 25,0% Weil am Rhein 11,04 1,43 1,00 13,47 50.974 76,34 24,2% Weingarten 9,76 0,50 0,95 11,21 45.204 79,24 23,6% Weinheim 9,31 1,34 1,08 11,73 55.800 81,55 20,6% Weinstadt 10,34 1,28 0,83 12,45 62.037 76,14 18,3% Wendlingen am Neckar 9,80 1,74 0,83 12,37 55.803 74,10 19,7% Wernau (Neckar) 9,66 1,74 0,83 12,23 55.409 74,10 19,6% Winnenden 9,75 1,28 0,83 11,86 58.035 76,14 18,7%Erläuterung:NKM = NettokaltmieteBTK = Betriebskosten HK = HeizkostenBWM = BruttowarmmieteIndikator 3

Anlage 5 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 Angebotsmieten 2012/13 Schwellenwert: Landes- durchschnitt 7,36 Euro/m² Angebotsmieten 2017/18 Schwellenwert: Landes durchschnitt 9,23 Euro/m² Steigerung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 25,4% Backnang 7,37 9,24 25,4% Bad Bellingen 7,91 10,18 28,7% Bad Krozingen 8,10 10,58 30,6% Badenweiler 7,82 9,58 22,5% Balgheim 6,16 8,22 33,4% Bietigheim-Bissingen 8,19 10,94 33,6% Bodelshausen 6,48 8,92 37,7% Breisach am Rhein 7,16 9,02 26,0% Bretten 6,51 8,58 31,8% Bubsheim 6,19 8,32 34,4% Büsingen am Hochrhein 9,00 11,11 23,4% Denkendorf 8,44 10,64 26,1% Denzlingen 8,18 10,02 22,5% Dettingen an der Erms 7,14 9,31 30,4% Ditzingen 8,24 10,60 28,6% Eichstetten am Kaiserstuhl 6,22 9,17 47,4% Eigeltingen 6,29 8,21 30,5% Eislingen/Fils 6,72 9,24 37,5% Emmendingen 7,58 9,33 23,1% Eningen unter Achalm 7,57 9,58 26,6% Esslingen am Neckar 8,61 10,71 24,4% Ettlingen 7,51 9,55 27,2% Fellbach 8,89 11,04 24,2% Filderstadt 8,51 10,85 27,5% Fischingen 6,83 8,99 31,6% Freiburg im Breisgau 10,58 12,39 17,1% Friedrichshafen 8,47 10,34 22,1% Grenzach-Wyhlen 8,05 10,69 32,8% Güglingen 6,25 8,52 36,3% Gundelfingen 8,63 10,49 21,6% Hartheim am Rhein 6,75 8,95 32,6% Heidelberg 10,20 12,01 17,7% Heilbronn 7,29 10,36 42,1% Heimsheim 7,32 10,33 41,1% Kandern 7,87 10,45 32,8% Kappel-Grafenhausen 5,94 7,94 33,7% Karlsruhe 8,77 10,15 15,7% Kehl 6,54 8,27 26,5% Kernen im Remstal 8,29 10,66 28,6% Kirchheim unter Teck 8,01 10,14 26,6% Kirchzarten 8,46 11,09 31,1% Konstanz 10,70 12,69 18,6% Kornwestheim 8,42 11,69 38,8% Lahr/Schwarzwald 6,19 8,40 35,7% Lauchringen 6,67 8,99 34,8% Leinfelden-Echterdingen 9,42 12,04 27,8% Leonberg 8,55 11,13 30,2% Lörrach 8,75 11,76 34,4% Ludwigsburg 8,85 11,22 26,8% Mannheim 7,87 9,66 22,7% March 7,86 10,05 27,9% Meißenheim 5,53 7,70 39,2% Merzhausen 10,38 12,55 20,9% Möglingen 7,94 10,19 28,3% Müllheim 7,51 9,89 31,7% Neckarsulm 7,21 9,62 33,4% Neuenburg am Rhein 7,21 9,19 27,5% Neuried 5,41 7,83 44,7% Nuertingen 7,78 9,83 26,3% Offenburg 6,83 8,76 28,3% Pliezhausen 7,74 9,60 24,0% Radolfzell am Bodensee 8,30 10,20 22,9% Reichenau 9,69 11,34 17,0% Remseck am Neckar 8,23 10,78 31,0% Reutlingen 8,09 10,02 23,9% Rheinfelden (Baden) 7,87 11,06 40,5% Riegel am Kaiserstuhl 7,33 9,33 27,3% Rümmingen 7,90 10,23 29,5% Schallbach 6,77 8,67 28,1% Schallstadt 7,57 9,41 24,3% Sindelfingen 8,76 11,36 29,7% Singen (Hohentwiel) 6,82 8,85 29,8% St. Blasien 5,61 7,68 36,9% Staufen im Breisgau 7,85 9,76 24,3% Stuttgart 10,38 13,52 30,3% Tübingen 9,92 11,83 19,3% Überlingen 9,24 10,61 14,8% Ulm 8,82 10,39 17,8% Umkirch 8,17 9,64 18,0% Waiblingen 8,24 10,52 27,7% Waldkirch 7,43 9,83 32,3% Wannweil 7,98 9,73 21,9% Weil am Rhein 9,32 11,04 18,5% Weingarten 8,23 9,76 18,6% Weinheim 7,64 9,31 21,9% Weinstadt 8,13 10,34 27,2% Wendlingen am Neckar 7,85 9,80 24,8% Wernau (Neckar) 8,23 9,66 17,4% Winnenden 7,84 9,75 24,4%Indikator 4

Anlage 6 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2018 Angebotsmieten 2017/18 45 m² bis 75 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,61 Euro/m² Vergleichsmieten 2017/18 65 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,03 Euro/m² Mietpreisdifferenz Schwellenwert: Landesdurchschnitt 2,58 Euro/m² Backnang 9,35 7,22 2,13 Bad Bellingen 10,41 6,19 4,22 Bad Krozingen 10,53 8,03 2,50 Badenweiler 9,22 6,46 2,76 Balgheim 8,62 5,70 2,92 Bietigheim-Bissingen 10,76 8,01 2,75 Bodelshausen 9,15 6,43 2,72 Breisach am Rhein 8,93 7,51 1,42 Bretten 9,21 6,39 2,82 Bubsheim 8,74 5,61 3,13 Büsingen am Hochrhein 11,96 6,04 5,92 Denkendorf 10,92 7,65 3,27 Denzlingen 9,84 8,13 1,71 Dettingen an der Erms 9,84 6,33 3,51 Ditzingen 10,61 8,91 1,70 Eichstetten am Kaiserstuhl 8,53 6,62 1,91 Eigeltingen 9,03 5,94 3,09 Eislingen/Fils 9,52 6,50 3,02 Emmendingen 9,18 7,40 1,78 Eningen unter Achalm 8,61 7,31 1,30 Esslingen am Neckar 10,33 8,52 1,81 Ettlingen 9,56 7,50 2,06 Fellbach 11,07 8,66 2,41 Filderstadt 10,90 8,60 2,30 Fischingen 9,28 6,41 2,87 Freiburg im Breisgau 11,99 7,81 4,18 Friedrichshafen 10,31 7,86 2,45 Grenzach-Wyhlen 11,19 7,23 3,96 Güglingen 9,47 6,12 3,35 Gundelfingen 10,56 9,47 1,09 Hartheim am Rhein 9,24 6,54 2,70 Heidelberg 11,44 7,89 3,55 Heilbronn 10,11 7,01 3,10 Heimsheim 10,19 6,76 3,43 Kandern 10,42 6,03 4,39 Kappel-Grafenhausen 7,73 6,05 1,68 Karlsruhe 9,99 7,60 2,39 Kehl 8,50 6,43 2,07 Kernen im Remstal 10,19 7,66 2,53 Kirchheim unter Teck 10,12 7,70 2,42 Kirchzarten 11,48 6,96 4,52 Konstanz 12,64 8,60 4,04 Kornwestheim 11,78 8,30 3,48 Lahr/Schwarzwald 8,54 6,03 2,51 Lauchringen 8,71 6,11 2,60 Leinfelden-Echterdingen 11,84 10,05 1,79 Leonberg 11,20 8,64 2,56 Lörrach 11,86 7,67 4,19 Ludwigsburg 11,13 8,90 2,23 Mannheim 9,28 7,09 2,19 March 10,21 6,68 3,53 Meißenheim 7,69 5,99 1,70 Merzhausen 12,49 6,89 5,60 Möglingen 10,13 8,42 1,71 Muellheim 10,66 7,29 3,37 Neckarsulm 9,62 6,86 2,76 Neuenburg am Rhein 9,61 6,73 2,88 Neuried 7,65 6,04 1,61 Nürtingen 10,01 7,48 2,53 Offenburg 8,75 6,52 2,23 Pliezhausen 9,98 6,68 3,30 Radolfzell am Bodensee 10,28 7,47 2,81 Reichenau 11,15 6,50 4,65 Remseck am Neckar 10,78 8,62 2,16 Reutlingen 10,21 8,05 2,16 Rheinfelden (Baden) 11,77 6,68 5,09 Riegel am Kaiserstuhl 10,48 6,64 3,84 Rümmingen 9,15 6,36 2,79 Schallbach 8,93 6,27 2,66 Schallstadt 8,49 6,69 1,80 Sindelfingen 11,33 7,83 3,50 Singen (Hohentwiel) 8,94 6,55 2,39 St. Blasien 7,32 5,73 1,59 Staufen im Breisgau 9,67 6,64 3,03 Stuttgart 12,99 9,91 3,08 Tübingen 11,59 9,55 2,04 Überlingen 10,57 7,52 3,05 Ulm 10,24 7,60 2,64 Umkirch 10,02 6,63 3,39 Waiblingen 10,46 7,67 2,79 Waldkirch 9,95 7,46 2,49 Wannweil 9,99 6,34 3,65 Weil am Rhein 10,76 7,51 3,25 Weingarten 9,74 7,83 1,91 Weinheim 9,18 7,43 1,75 Weinstadt 10,36 7,94 2,42 Wendlingen am Neckar 10,11 7,53 2,58 Wernau (Neckar) 9,65 6,96 2,69 Winnenden 9,79 7,70 2,09Erläuterung:Der Indikator ist auch dann erfüllt, wenn die absolute Höhe der Angebotmiete 2017/2018 nach Indikator 4 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt und die absolute Höhe der Vergleichsmiete 2017/2018 nach Indikator 5 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt. Indikator 5

Begründung

A. Allgemeiner Teil

I. Zielsetzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden zu begegnen.

II. Wesentlicher Inhalt

In dem Verordnungsentwurf werden die 89 Städte und Gemeinden benannt, die als Gebiete klassifiziert sind, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Der Verordnungsentwurf wird ausführlich begründet, die Begründung muss gemäß den Vorgaben der Rechtsprechung veröffentlicht werden. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen, sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt. Ebenfalls erforderlich ist die Darstellung der wohnungspolitischen Maßnahmen, die die Landesregierung bereits ergriffen hat, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 89 Städte und Gemeinden dargestellt.

III. Regelungsfolgenabschätzung und Nachhaltigkeitsprüfung

In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten identifiziert sind, ist damit zu rechnen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das so gedämpfte Mietniveau kann sich damit sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken.

Die Regelung ist unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und sozialer Verantwortung tragfähig. Insbesondere wird der soziale Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft in den Gebieten, in denen die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, gewahrt.

Auf Grund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 541) geändert worden ist, wird verordnet:

II. Rechtsgrundlagen

§ 556d Absatz 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen dazu, durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB sind dafür beispielhaft vier Kriterien aufgeführt, anhand derer die Landesregierung die Gebiete nach § 556d BGB bestimmen kann.

Ein angespannter Wohnungsmarkt kann danach insbesondere vorliegen, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begründung zu § 556d BGB deutlich gemacht, dass in § 556d Absatz 2 Kriterien ausgeführt seien, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Ob im Einzelfall eines oder mehrere dieser Kriterien ausreichen würden oder trotz Vorliegens solcher Kriterien eine Anspannung zu verneinen sei, könne sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben. Aus diesem Grund werde von starren Vorgaben abgesehen. Damit hat der Landesverordnungsgeber einen Gestaltungsspielraum. Dieser gilt insbesondere bei der Beurteilung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt existiert oder nicht und nach welchen Kriterien der Landesverordnungsgeber das Vorliegen einer Mangelsituation beurteilt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 und 6 BGB normieren zudem eine Begründungspflicht für die jeweiligen Landesverordnungen. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dazu ist eine sorgsame Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit bei Bestimmung der Gebiete notwendig. Aus der Begründung muss sich nach § 556d Absatz 2 Satz 7 BGB auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Gemäß der oben genannten Rechtsprechung, der sich im Fall der hessischen Landesverordnung der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/2018, angeschlossen hat, ist die amtliche Begründung zu veröffentlichen.

III. Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

1. Einholung eines Gutachtens zur Identifikation der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

Im Einklang mit den Empfehlungen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg wurde ein externes Gutachten an das F+B-Institut - Forschung und Beratung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH - zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB in Auftrag gegeben. Das Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse der neuen Landesverordnung wurden im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg am 14. Oktober 2019 vorgestellt. Das Gutachten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden zu den verwendeten Indikatoren sind im Internetauftritt des Wirtschaftsministeriums unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/ abrufbar.

Zur Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte hat das F+B-Institut die im Gesetz genannten vier Kriterien durch fünf Indikatoren präzisiert, die sachlich und mit Blick auf die Legaldefinition der Kriterien in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB für die Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind.

Zwar sind die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien zur Bestimmung der Anspannung des Wohnungsmarkts als Nachfrage-, Angebots- und Marktkriterien aussagekräftig, sie müssen jedoch durch ökonomische Indikatoren operationalisiert werden. Sie werden dadurch messbar und beurteilbar.

Des Weiteren ist zu fragen, wann die jeweiligen Kriterien zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt sind.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt »deutlich stärkerer« Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Im Hinblick auf den deutlich stärkeren Anstieg bei den Mieten ist maßgeblich, welches Ausgangsniveau vorlag und welche (absolute) Änderung eingetreten ist.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein »deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung« erforderlich.

Gemäß Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein Wachstum der Wohnbevölkerung erforderlich, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Bei diesem Kriterium ist es ausreichend, wenn das Wachstum der Bevölkerung auch nur geringfügig über der Neubautätigkeit liegt.

Nach Ziffer 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB muss ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage vorliegen. Ein geringer Leerstand wird in der Fachwissenschaft angenommen, wenn der Leerstand unter drei Prozent sinkt (Fluktuationsreserve). Eine große Nachfrage liegt vor, wenn diese Fluktuationsreserve von drei Prozent unterschritten wird.

Als Indikatoren wurden deshalb der Wohnungsversorgungsgrad, die Wohnungsversorgung für Neubürger, die Mietbelastungsquote (Bruttowarm), die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie die Mietpreisdifferenz bzw. alternativ die Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten gewählt. Diese fünf Indikatoren, die im Nachfolgenden ausführlich dargestellt sind und die verschiedenen Dimensionen der Tatbestände »besondere Gefährdung« und »angemessene Bedingungen« repräsentieren, sind aus ökonomischer Sicht geeignet, jeweils bestimmte Aspekte angespannter Wohnungsmärkte zu verdeutlichen und für das Land Baden-Württemberg mit der verfügbaren Datenlage zu quantifizieren.

Als Datenmaterial wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, der Bundesagentur für Arbeit, der F+B-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2011 verwendet.

Zur Erfüllung eines Indikators mussten daraufhin geeignete Grenzwerte festgelegt werden, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die Indikatoren sind jedoch einzeln betrachtet nicht hinreichend, um aus ökonomischer Sicht das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen. Erst im Zusammenspiel der verschiedenen Indikatoren kann die Situation örtlicher Wohnungsmärkte beurteilt werden. Um eine hinreichend begründete Feststellung der angespannten Wohnungsmärkte sicherzustellen, müssen daher mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden, d. h. kumulativ bei der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde vorliegen. Erst dann liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Die Regelung des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB stellt die dort genannten Kriterien alle in eine Reihe und hebt keines hervor. Aus der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass einem Kriterium mehr Gewicht zugemessen werden sollte als einem anderen. Aus diesem Grund werden bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes die fünf Indikatoren gleichgewichtet.

Im Ergebnis identifiziert das Gutachten insgesamt 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Die 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 1 in der Übersicht dargestellt, Einzeldaten zu den fünf Indikatoren dieser 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 2 bis 6 enthalten.

a) Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad

Der Wohnungsversorgungsgrad ist ein zentraler Komplexindikator für die regionale Situation auf dem Wohnungsmarkt. Er bildet das in Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführte Kriterium und damit die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen ab. Der Wohnungsversorgungsgrad ist damit das Verhältnis von Wohnungsnachfrage (Anzahl der Haushalte) unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve zum Wohnungsangebot (Wohnungsbestand).

Für die Wohnungsnachfrage wurden als Datengrundlage die Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 unter Verwendung der Bevölkerungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 herangezogen.

Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand: 31. Dezember 2018) zurückgegriffen.

Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewährleisten. Die sich aus der Fachliteratur ergebende erforderliche Höhe der Fluktuationsreserve von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 BGB, geringer Leerstand bei großer Nachfrage, abgedeckt.

b) Indikator 2: Wohnungsversorgung für Neubürger

Die Wohnungsversorgung für Neubürger bildet das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ab. Das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ist eines der im Gesetz aufgeführten möglichen Kriterien zur Identifikation von angespannten Wohnungsmärkten, hier Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB, wonach die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Zusätzlich ist dies ein wichtiger Hinweis für eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen, dass eine unzureichende Versorgung neuer Haushalte durch entsprechenden neuen Wohnraum, unter Berücksichtigung des vorhandenen Wohnungsleerstands, auch zukünftig nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen wird.

Die »neue Wohnungsnachfrage« stellt die zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt resultierend aus einer positiven Haushaltsentwicklung dar und wurde aus der Differenz der Haushaltszahlen der GfK im Jahr 2013 zum Jahr 2018 ermittelt.

Das »neue Wohnungsangebot« bildet die Wohnungsbestandsentwicklung im Zeitraum von 2013 bis einschließlich 2018 in einer Gemeinde ab und wurde aus der Differenz aus dem Wohnungsangebot 2013 und 2018 ermittelt. Als Datengrundlage dienen die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand 31. Dezember 2012 und 31. Dezember 2018).

Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die im Jahr 2013 leer standen, zu berücksichtigen. Die Fluktuationsreserve ist dagegen vom Wohnungsbestand abzuziehen.

c) Indikator 3: Mietbelastungsquote (Bruttowarm)

Die Mietbelastungsquote bildet das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete ab. Der Indikator gibt Aufschluss darüber, wie stark die Haushalte durch die Wohnkosten belastet werden und wie viel Einkommen nach den Mietzahlungen für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht. Er deckt damit das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB ab. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Kosten für Heizung und Warmwasser sind wichtige Faktoren bei Betrachtung der Mietsituation. Deswegen wurde bereits bei der Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 die Warm- und nicht die Kaltmiete zugrunde gelegt. Danach wird die durchschnittliche Wohnungsfläche mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete multipliziert, auf das Jahr hochgerechnet und anschließend mit dem Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.

Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter aus dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden.

Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist.

Für das Haushaltseinkommen wurde auf die aktuellen Kaufkraftdaten der GfK aus dem Jahr 2019 zurückgegriffen. Die Daten liegen für alle Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg vor und bilden das Haushaltseinkommen ab.

d) Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018

Hier wird, wie gesetzlich in § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB normiert, auf den deutlichen Anstieg der Mieten, genauer auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ auf die absolute Höhe der Angebotsmiete, abgestellt. Die Alternative war deswegen erforderlich, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebotsmieten, die mit Blick auf das verfügbare Einkommen nur noch geringe Steigerungen zulassen, nicht adäquat berücksichtigt werden.

Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B seit dem Jahr 2005 aufbereitet werden. Für die Auswertung wurden die Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern der Jahre 2012, 2013, 2017 und 2018 herangezogen. Die fehlenden Mietwerte bei Städten und Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten wurden mit Hilfe eines bewährten Schätzverfahrens ermittelt. Als Schätzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bevölkerungstand 2017, die Bevölkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren, die Kaufkraft 2017 sowie die Miethöhen der drei Wohnungsgrößenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadratmeter herangezogen. Im Ergebnis lag für jede Stadt und Gemeinde in Baden-Württemberg für die Jahre 2012/2013 und 2017/2018 für jeden Teilmarkt der Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) eine Angebotsmiete vor.

e) Indikator 5: Mietpreisdifferenz sowie absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Bei der Mietpreisdifferenz wird die Differenz zwischen Bestandsmietverträgen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten für Neuverträge ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist also Ausdruck des Verhältnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Hohe Differenzen weisen auf angespannte Wohnungsmärkte hin. Dies ist ein ergänzender Indikator für das Kriterium gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB.

Alternativ wird auf die absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebots- und Vergleichsmieten nicht adäquat berücksichtigt werden. Die Angebotsmieten, Stand 2018, werden aus der Auswertung der angebotenen Mietwohnungen aus der Datenbank der ImmoDaten ermittelt.

Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differenziert nach Baualtersklassen für eine Normalwohnung mittlerer Größe (65 Quadratmeter) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus erfolgt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das insoweit auch die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Bei den Angebotsmieten handelt es sich um die Nettokaltmieten angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2017/2018. Die Höhe der Angebotsmiete wird dabei lediglich für diese Wohnungsgrößen ermittelt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen.

f) Festlegung der Grenzwerte der einzelnen Indikatoren

Die Festlegung der Grenzwerte bedeutet, wie hoch ein Wert sein muss, damit für den Indikator ein Indiz auf einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Hierdurch werden die einzelnen Indikatoren miteinander vergleichbar.

Für die einzelnen Indikatoren wurden folgende Grenzwerte festgelegt:

-

Beim Wohnungsversorgungsgrad müssen sich die Nachfrage und das Angebot zumindest decken, um ausgeglichen zu sein. Das heißt liegt der Wohnungsversorgungsgrad unter 100 Prozent, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Ist bei der Wohnungsversorgung für Neubürger jeder zusätzliche Haushalt der letzten fünf Jahre mit einer Wohnung versorgt, entspricht die Anzahl der zusätzlichen Haushalte der Anzahl des vorhandenen Wohnungsangebots. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird damit der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt.

-

Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg in Höhe von 19,6 Prozent Bezug genommen. Liegt die Mietbelastungsquote der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Bei der Entwicklung der Angebotsmieten wird auf die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg in den letzten fünf Jahren in Höhe von 25,4 Prozent Bezug genommen. Liegt die Steigerung der Angebotsmieten der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Höhe der Angebotsmieten aus den Jahren 2012/2013 und 2017/2018 der jeweiligen Stadt oder Gemeinde mit der durchschnittlichen Miethöhe in Baden-Württemberg in den Jahren 2012/2013 in Höhe von 7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise in den Jahren 2017/2018 in Höhe von 9,23 Euro pro Quadratmeter verglichen. Ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt wird angenommen, wenn die absolute Höhe der Angebotsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über dieser durchschnittlichen Miethöhe liegen.

-

Bei der Mietpreisdifferenz wird auf den Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg in Höhe von 2,58 Euro pro Quadratmeter Bezug genommen. Liegt die Mietpreisdifferenz der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Wert, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Miethöhe der Angebots- und Vergleichsmieten 2018 mit den jeweiligen Landesdurchschnittswerten in Höhe von 9,61 Euro pro Quadratmeter (Angebotsmiete) beziehungsweise von 7,03 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete) verglichen. Liegt die absolute Höhe der Angebotsmieten in der hier zugrundeliegenden Wohnungsgröße zwischen 45 Quadratmeter und 75 Quadratmeter unter dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro pro Quadratmeter, wird hilfsweise auf die absolute Höhe der Angebotsmiete im Gesamtmarkt beim Indikator 4 zurückgegriffen, die insoweit aussagekräftiger ist. Liegt die absolute Höhe sowohl der Angebots- als auch der Vergleichsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über der durchschnittlichen Miethöhe, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt. Daraus ergibt sich folgende Übersicht:

Indikator	Keine Anspannungstendenz	Anspannungstendenz
	Grenzwert	Grenzwert
Wohnungs- versorgungsgrad	100 Prozent oder höher	unter 100 Prozent
Wohnungsversorgung für Neubürger	1,0 oder höher	unter 1,0
Mietbelastungsquote (Bruttowarm)	bis einschließlich 19,6 Prozent	über 19,6 Prozent
Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18	Mietsteigerung bis einschließlich 25,4 Prozent und absolute Höhe bis einschließlich dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)	Mietsteigerung über 25,4 Prozent oder absolute Höhe über dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)
Mietpreisdifferenz bzw. Höhe Angebots- und Vergleichsmiete	Mietpreisdifferenz bis einschließlich 2,58 Euro pro Quadratmeter und absolute Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 bis einschließlich Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)	Mietpreisdifferenz über 2,58 Euro pro Quadratmeter oder absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 über dem Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)

Im Ergebnis kann für 89 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Bei 31 Städten und Gemeinden weisen alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Bei den übrigen Städten und Gemeinden sind mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt.

2. Bewertung durch die Baden-Württembergische Landesregierung

Die Methodik der Gutachter sowie die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren sind plausibel und aussagekräftig. Der Empfehlung des F+B-Gutachtens wird nach Bewertung durch die Landesregierung vollumfänglich gefolgt.

Das Gutachten hat zu Recht die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere auch weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist deshalb sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.

Mietspiegel sind nur in bestimmten Städten und Gemeinden vorhanden. Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist.

Gemäß der Gesetzesbegründung zu § 556d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29) soll bei der Entscheidung, ob eine Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten können Probleme entstehen, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Städte und Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen. Es handelt sich bei der Erstellung von Mietspiegeln um eine im Ermessen der einzelnen Stadt bzw. Gemeinde liegende Aufgabe.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, dort RN 58, zur Landesverordnung in Berlin ist grundsätzlich auch der Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung in den Gebieten zulässig, in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a Absatz 2 BGB auch auf andere Weise möglich. Danach kann ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen oder der Benennung von Entgelten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Der Landesverordnungsgeber ist hierbei nach Artikel 3 des Grundgesetzes (GG) zur Gleichbehandlung der Einwohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs verpflichtet. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Das Gutachten hat sich deshalb bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf die Städte und Gemeinden beschränkt, die einen Mietspiegel veröffentlicht haben. Für die übrigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Schätzung auf Basis eines seit Jahren bewährten Schätzmodells (multivariable Regressionsschätzung mit Dummy-Variablen). Bei diesem Schätzmodell wurden folgende Parameter verwendet: Mietenstufen, Bodenrichtwert, Bevölkerung 2017, Bevölkerung der Altersgruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Schätzung lagen für alle Städte und Gemeinden Mietwerte vor. Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur nach Baualter.

Die Mieten der kommunalen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften konnten aus Gründen der Datenqualität in dem Gutachten nicht berücksichtigt werden. Diese Daten standen nicht flächendeckend zur Verfügung und konnten auch nicht zweifelsfrei einer bestimmten Stadt oder Gemeinde zugeordnet werden. Außerdem hat die Besorgnis bestanden, dass diese Daten teilweise doppelt einfließen würden, weil sie auch in der Auswertung der entsprechenden Print-und Onlinemedien mitenthalten sind (Gefahr von Dubletten).

Die Verwendung des Indikators der Bruttowarmmiete statt der Nettokalt- oder auch Bruttokaltmiete ist sachlich begründet. Die Bruttowarmmiete inkludiert die Heizkosten und somit einen weiteren Hauptbestandteil der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter. Damit wird die Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar dargestellt. Zudem stellt dies eine Fortführung der Methodik dar, die bereits für die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 verwendet wurde. Auch hier ist die Bruttowarmmiete für den Indikator der Warmmietenbelastungsquote verwendet worden.

Für die Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 wurden seinerzeit nur die Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad und Mietbelastungsquote (Warmmietenbelastungsquote) zugrunde gelegt, die kumulativ erfüllt sein mussten. Die Ergänzung um drei weitere Indikatoren und die Festlegung, dass von den fünf Indikatoren mindestens vier erfüllt sein müssen, damit der Tatbestand des angespannten Wohnungsmarkts erfüllt ist, ist sachgerecht und gut begründet. Insbesondere folgt diese Methodik enger der beispielhaften Aufzählung geeigneter Kriterien gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB.

Der Vorschlag der Gutachter zur Festlegung der Grenzwerte erfolgt anhand des Landesdurchschnitts. Dies ist sachgerecht und stellt zur Mietbelastungsquote eine Fortführung der Methodik zur Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 dar.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB zur Mietenentwicklung ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich stärkerer Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietensteigerung von mehr als 10 Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Durchschnittlich wurde im Rahmen der Datenanalyse eine Mietpreisentwicklung von 25,4 Prozent in Baden-Württemberg festgestellt. Die durchschnittliche Mietenentwicklung in den letzten fünf Jahren in Deutschland weist dagegen nur eine Steigerung von knapp 12 Prozent auf. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 13,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastungsquote erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietbelastungsquote von mehr als fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Für Baden-Württemberg wurde eine Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von durchschnittlich 19,6 Prozent ermittelt. Für Deutschland ergibt sich aus den Daten des Statistischen Bundesamtes und des durchschnittlichen Haushalteinkommens der GfK eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 14 Prozent. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 5,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Grenzwert in Höhe des Landesdurchschnitts ist zu beiden Indikatoren wegen seiner höheren Transparenz und Treffsicherheit für Baden-Württemberg vorzuziehen.

Zudem wurden schärfere Differenzierungen regionaler Daten, die 2015 noch als landesweiter Durchschnitt verwendet wurden, vorgenommen, zum Beispiel hinsichtlich der Nebenkosten im Rahmen der Bruttowarmmiete zur Berechnung der Mietbelastungsquote, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde und bezüglich des qualifizierten Schätzverfahrens für kleinere Städte und Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und auch keine statistisch ausreichende Anzahl von Wohnungsangeboten zur Ermittlung der Vergleichs- und Angebotsmieten zur Verfügung stand.

Zum Indikator 4 Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 wurde in einem ersten Schritt (in Anlehnung an § 556d BGB) zunächst nur die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2012/2013 und 2017/2018 ermittelt. Dies würde allerdings dazu führen, dass teilweise Gemeinden mit einer hohen Ausgangsmiete 2012/2013, die bis 2017/2018 keine erhebliche Steigerungsrate aufweisen, nicht als angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden, obwohl die Mieten 2012/2013 und 2017/2018 jeweils weit über dem Landesdurchschnitt liegen.

Daher wurde seitens der Gutachter als Alternativindikator die absolute Miethöhe ergänzt, denn auch ein hohes Mietniveau als solches ist ein wichtiger Indikator für eine Anspannungssituation auf dem Wohnungsmarkt. Dies kann in Einzelfällen vermeiden, dass in einer Stadt eine Anspannung verneint, in den Umlandgemeinden dagegen bejaht würde. Die Anwendung des Alternativindikators kann dazu führen, dass großräumig Städte und umliegende Ballungsräume eine gleiche Bewertung erfahren.

Entsprechend aus denselben nachvollziehbaren Gründen wurde zum Indikator Mietpreisdifferenz ein Alternativindikator zur Miethöhe ergänzt.

Das Ergebnis einer Gebietskulisse der Mietpreisbremse von 89 Städten und Gemeinden (im Vergleich zu 68 Städten und Gemeinden im Jahr 2015) ist plausibel und bildet die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg zwischen 2015 und 2019 mit einer tendenziell stärkeren Anspannung regionaler Wohnungsmärkte realistisch ab.

IV. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Landesregierung hat unter enger Einbindung der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere:

1. Wohnraumförderung

Das Land Baden-Württemberg hat den Verfügungsrahmen für sein Wohnraumförderprogramm (Wohnungsbau BW) mit dem Programmjahr 2017 unter Einbeziehung der Kompensationsmittel des Bundes erheblich aufgestockt, so dass für die Angebote der gesamten sozial orientierten Wohnraumförderung nun - seit 2020 unter Einbeziehung der Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104d GG - jährlich ein barwertiges Bewilligungsvolumen im Umfang von rund 250 Millionen Euro zur Verfügung steht. Die gleichzeitige Schwerpunktsetzung auf den Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung bewirkt dort eine erhöhte Nachfrage, so dass die Antragszahlen erheblich gesteigert werden konnten.

Die Förderung zur Eigentumsbildung als zweiter klassischer Förderbereich profitiert ebenso von der Erhöhung des Bewilligungsvolumens des Wohnraumförderprogramms. Nach wie vor ist es ein Ziel der Landesregierung, gerade auch sogenannten Schwellenhaushalten den Weg ins Wohneigentum zu ebnen. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen kann auch angesichts gestiegener Grundstückspreise weiteren Haushalte die Wohneigentumsbildung ermöglicht werden.

Um den Menschen einen möglichst langen Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, insbesondere in ihrer Wohnung zu ermöglichen, wurde das Modernisierungsangebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm »Altersgerecht Umbauen« in das Förderangebot der sozial orientierten Wohnraumförderung des Landes einbezogen und zur Erreichung dieses Modernisierungsziels mit Landesmitteln verstärkt. Hierzu werden die Darlehen der KfW als unverzinsliche Kredite ausgereicht.

Nachdem im Oktober 2019 die zusätzliche Förderlinie »Wohnungsbau BW - kommunal« in das Förderprogramm Wohnungsbau BW aufgenommen wurde, konnte dieses anknüpfend an die erfolgte Änderung der Rechtsgrundlagen im Landeswohnraumförderungsgesetz zudem um die Förderlinie »Wohnungsbau BW - Mitarbeiterwohnen« erweitert werden. Wohnungsknappheit als Hemmnis speziell der Fachkräftegewinnung und -sicherung soll auf diesem Wege durch Gewinnung von Investoren entgegengewirkt werden, die nur bereit sind, zugunsten von Beschäftigten einzelner oder mehrerer Unternehmen, d. h. unter Einräumung speziell darauf abzielender Belegungsrechte, Sozialbindungen an neu geschaffenem Wohnraum zu begründen.

2. Städtebauförderung

Die Bundes- und Landesmittel für die Städtebauförderung werden auf hohem Niveau fortgeführt. Die Schaffung von Wohnraum genießt in Baden-Württemberg Fördervorrang. Wohnungsbestand zu modernisieren und Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren, auf denen gerade auch bezahlbarer und geförderter Wohnraum entsteht, sind zentrale Anliegen der städtebaulichen Erneuerung in Baden-Württemberg. Allein im Förderprogramm 2019 wurden ca. 257 Millionen Euro für die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Land bewilligt. Attraktive Wohn- und Lebensstandorte zu erhalten und zu schaffen ist ein wichtiges Signal für die Zukunft, um die Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsschichten und Generationen sicherzustellen.

3. Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW

Während zusätzliche Potenziale für den Aufbau sozial gebundener Wohnungsbestände durch Ergänzungen des Förderprogramms Wohnungsbau BW um weitere Förderlinien für die Kommunen selbst sowie für Unternehmen ausgeschöpft werden sollen, bietet der Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW eine zusätzliche finanzielle Grundlage, Wohnraum zu schaffen.

Mit der Einrichtung des Kompetenzzentrums Wohnen BW wurde eine Plattform der Vernetzung, der Beratung und ergänzenden Förderung für die Kommunen geschaffen, um den Herausforderungen einer guten Wohnraumversorgung über die bestehenden und seitens des Wirtschaftsministeriums fortzuführenden Maßnahmen hinaus in den Bereichen Planen, Bauen und Wohnen gerecht zu werden. In diesem Zusammenhang ist ein Förderangebot für Kommunen geplant, das von der Kommunikation über die Erarbeitung planerischer Grundlagen und Konzepte bis hin zur Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum und entsprechenden Flächenentwicklungen reicht.

Mit dem im Mai 2020 in Kraft getretenen Grundstücksfonds werden finanzschwächere Kommunen mit Bedarf an bezahlbarem Wohnraum unterstützt, also solche Kommunen, die aufgrund ihrer Haushaltslage zumindest vorübergehend nicht in der Lage sind, selbst aktiv zu werden. Diesen Kommunen wird mit dem Zwischenerwerb von Grundstücken durch das Land der Einstieg in eine aktive kommunale Bodenpolitik ermöglicht, zugunsten von mehr gemeinwohlorientiertem, insbesondere sozial gebundenem Wohnraum.

4. Flächenentwicklung

Ziel der Landesregierung in Baden-Württemberg ist eine bedarfsgerechte Flächenausweisung und flächeneffiziente Siedlungsentwicklung durch die Kommunen bei gleichzeitigem Vorrang der Innenentwicklung. Zur Förderung der Innenentwicklung - mit der unter anderem eine Vitalisierung von Ortskernen oder auch eine Nachverdichtung erreicht werden soll - unterstützt das Land Städte und Gemeinden mit verschiedenen Programmen. Mit dem Landesförderprogramm »Flächen gewinnen durch Innenentwicklung« werden nicht-investive kommunale Maßnahmen, wie die Erstellung innovativer Konzepte, städtebaulicher Entwürfe und Strategien zur Innenentwicklung sowie die Durchführung von Beteiligungs- und Partizipationsprozessen, unterstützt. Ein Förderschwerpunkt ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ziel ist die Aktivierung bestehender Leerstände und innerörtlicher Flächen oder auch von Potenzialen zur qualitätsvollen Nachverdichtung, wie durch Aufstockungen oder Dachausbau.

Zudem wird in dem Programm der Einsatz kommunaler Flächenmanager zur Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale für Wohnzwecke gefördert. Flächenmanager bündeln Prozesse der Innenentwicklung und agieren als Bindeglied zwischen Verwaltung, Grundstückseigentümern, Investoren sowie allen beteiligten Akteuren. Weiter stellt das Land den Kommunen kostenlos das Flächenmanagementtool FLOO zur Verfügung, mit dem diese auf einfache Weise ihre Innenentwicklungspotenziale erfassen und verwalten können.

5. Städtebau und Bauleitplanung

Die zielgerichtete und am Bedarf orientierte Bereitstellung von Wohnbauflächen, sowohl im innerörtlichen Kontext (zum Beispiel durch Wiedernutzbarmachung von Brachflächen und Nachverdichtung) als auch durch die Neuausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Außenbereich, setzt einen qualitätsvollen Städtebau und verfahrenstechnisch eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung voraus. Aus diesem Grund beraten die Landesbehörden, insbesondere die Regierungspräsidien, die kommunalen Planungsträger auf Wunsch bei schwierigen Rechts- und Verfahrensfragen in der Bauleitplanung. Themen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind, werden in den Dienstbesprechungen mit dem Wirtschaftsministerium behandelt.

Das Wirtschaftsministerium unterstützt eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung flankierend durch praktische Arbeitshilfen für die am Planen und Bauen Beteiligten. Mit besonderem Blick auf die kommunalen Entscheidungsträger wurde im Sommer 2018 die Broschüre »Beschleunigter Wohnungsbau - Effizienz bei der Baulandgewinnung und in Planverfahren« herausgegeben, die insbesondere für kommunale Baulandmodelle, effiziente Planungs- und Umsetzungsverfahren und die Möglichkeiten von Nutzungsmischung und Nutzungsdichte sensibilisieren soll. Als Ergebnis der Arbeit der Wohnraum-Allianz wurde im Dezember 2019 zudem der »Handlungsleitfaden Artenschutz in der Bauleitplanung und bei Bauvorhaben« herausgegeben, der sowohl verfahrensbezogene als auch inhaltliche Hinweise für einen effizienten und rechtssicheren Umgang mit dieser Thematik unter anderem in der Bauleitplanung gibt und damit die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum befördern soll. Daneben gibt es weitere themenspezifische Kurzbroschüren und Arbeitshilfen, die regelmäßig aktualisiert werden (zum Beispiel Städtebauliche Lärmschutzfibel).

6. Verbilligte Abgabe landeseigener Grundstücke

Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat insbesondere mit der Neufassung der seit dem Jahr 2014 bestehenden VwV Verbilligung Grundstücke, in der zum 1. Januar 2020 geltenden Fassung, ihre Bemühungen verstärkt, landeseigene Grundstücke dem sozialen Wohnungsbau zuzuführen.

Analog zur Bundesregelung gilt ein Festbetrag für die Verbilligung von 25 000 Euro pro Wohnung, wenn auf dem Grundstück Mietwohnraum im Sinne des Landeswohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird. Ferner ist den Kommunen/Gebietskörperschaften und mehrheitlich von den Gebietskörperschaften getragenen (Wohnungsbau-)Gesellschaften oder Unternehmen, Stiftungen und Anstalten ein Erstzugriffsrecht zum in der Regel gutachterlich ermittelten Verkehrswert unter Verzicht auf ein Bieterverfahren eingeräumt.

7. Baurecht

Auf der Grundlage des Ergebnisses einer umfassenden Überprüfung der Landesbauordnung mit dem Ziel einer Erleichterung des Wohnungsbaus und der Empfehlungen der Wohnraum-Allianz wurde ein Gesetzentwurf zur Änderung der Landesbauordnung erarbeitet, der vorsieht, verschiedene bauliche Standards abzubauen (zum Beispiel Streichung der Flächen zum Wäschetrocknen) oder zu modifizieren (zum Beispiel Fahrrad-Stellplatzpflicht bei Wohnungen, Kinderspielplatzpflicht), um das Bauen billiger zu gestalten. Weitere Änderungen dienen der Beschleunigung und der Digitalisierung der baurechtlichen Verfahren. Die so geänderte Landesbauordnung ist am 1. August 2019 in Kraft getreten.

8. Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Mit der Umwandlungsverordnung vom 5. November 2013 (GBl. S. 309) wurde ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten einer Erhaltungssatzung eingeführt. Die auf fünf Jahre befristete Geltungsdauer wurde durch Verordnung vom 13. November 2018 (GBl. S. 433) um weitere fünf Jahre bis zum 18. November 2023 verlängert. Mit diesem Genehmigungsvorbehalt sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts bewirkt mittelbar auch einen besseren Mieterschutz.

9. Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

In Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 19. Dezember 2013 (GBl. S. 484). Es ermöglicht Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel, für jeweils höchstens fünf Jahre kommunale Satzungen zu erlassen, um die Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume oder gewerbliche Ferienwohnungen, den Leerstand und den Abriss von Wohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen und Verstöße mit einem Bußgeld zu sanktionieren.

C. Einzelbegründung

Zu § 1

In § 1 sind die 89 Städte und Gemeinden aufgeführt, die nach der Untersuchung des F+B-Instituts Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2019, Az. VIII 7 R 130/18, muss die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Stadt beziehungsweise Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Es besteht ein besonderes Begründungserfordernis für die eigentumsrechtliche Beschränkung.

Das F+B-Gutachten bildet die Grundlage der Bewertung zur Frage angespannter Wohnungsmärkte in den Städten und Gemeinden. In der Anlage 1 ist eine Übersicht, in den Anlagen 2 bis 6 sind dazu für jede Stadt und Gemeinde, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt, die Einzelergebnisse zu den Indikatoren dargestellt.

Zu § 2

Die Bestimmung regelt das In- und Außerkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung in § 556d Absatz 2 BGB war ursprünglich auf höchstens fünf Jahre befristet. Aus diesem Grund hatte die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 26. Mai 2020 (GBl. S.329) zunächst die verbliebene Restlaufzeit bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung wurde durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. S. 541) um weitere fünf Jahre bis Ablauf des 31. Dezember 2025 verlängert. Nach § 556d BGB werden die Landesregierungen danach ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Diese Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

Die vorliegende Landesverordnung knüpft nahtlos an die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 26. Mai 2020 (GBl. S. 329) an und tritt am 1. November 2020 in Kraft.

Die Geltungsdauer wird im Gleichlauf mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg jeweils vom 16. Juni 2020 (GBl. S. 408 und GBl. S. 409) bis zum Ablauf des 30. Juni 2025 verlängert. Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.

IV. Finanzielle Auswirkungen

Keine

V. Kosten für die öffentlichen Haushalte und für Private, Erfüllungsaufwand

Durch die Verordnung ergibt sich keine Änderung der Kosten für die öffentlichen Haushalte und kein Erfüllungsaufwand.

Die Regelungen dieser Verordnung werden sich in den bestimmten Gebieten dämpfend auf das Preisniveau auswirken, weil sie die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung entlasten.

VI. Alternativen

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

B. Besonderer Teil

I. Ausgangslage

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurde mit der Regelung des § 556d BGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, das heißt ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in der Weise zu begrenzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent überschritten werden darf.

Nach der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Fassung des § 556d Absatz 2 BGB waren die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 (GBl. 2015, S. 852) ist am 1. November 2015 befristet auf fünf Jahre in Kraft getreten und galt in 68 Städten und Gemeinden.

Das Amtsgericht Stuttgart hat sich in einem Urteil vom 18. Oktober 2018, Az. 35 C 2110/18, der Rechtsprechung in anderen Ländern (Bayern, Hamburg und Hessen) angeschlossen und die Mietbegrenzungsverordnung wegen unzureichender Veröffentlichung der Begründung für unwirksam erklärt. Im Rahmen des Berufungsverfahrens hat das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 13. März 2019, Az.:13 S 181/18, die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart bestätigt. Bei der Entscheidung des Landgerichts handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, deren Wirkung auf die Parteien des Ausgangsrechtsstreits beschränkt ist. Allerdings bestand aufgrund dieses Urteils eine Signalwirkung für weitere mögliche gerichtliche Prozesse im Land.

Wegen der dadurch entstandenen Rechtsunsicherheit und mit Blick darauf, dass die Situation angespannter Wohnungsmärkte in vielen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg fortbesteht, war es geboten, die Mietbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und eine neue Gebietskulisse auf der Grundlage aktualisierten Datenmaterials zu bestimmen.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 26. Mai 2020 (GBl. S. 329) ist mit einer neuen Gebietskulisse von 89 Städten und Gemeinden am 4. Juni 2020 in Kraft getreten und hat zunächst die Restlaufzeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Mit der vorliegenden Verordnung wird diese Mietpreisbegrenzungsverordnung unter Beibehaltung der Gebietskulisse neu gefasst und die Geltungsdauer im Gleichlauf mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg bis zum 30. Juni 2025 verlängert.

§ 1 AnwendungsbereichDie Städte und Gemeinden Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

§ 2 Inkrafttreten, AußerkrafttretenDiese Verordnung tritt am 1. November 2020 in Kraft und mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft.

Anlage 1 Indikatoren Gemeindename Gebietskulisse Wohnungsversorgungsgrad 2018 Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Mietbelastung (Bruttowarm) Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18 Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Angebots- und Vergleichsmieten Indikator 1 Indikator 2 Indikator 3 Indikator 4 Indikator 5 Backnang ja ja ja nein ja ja Bad Bellingen ja nein ja ja ja ja Bad Krozingen ja ja ja ja ja ja Badenweiler ja nein ja ja ja ja Balgheim ja ja ja nein ja ja Bietigheim-Bissingen ja ja nein ja ja ja Bodelshausen ja ja ja ja ja ja Breisach am Rhein ja ja ja ja ja nein Bretten ja ja ja nein ja ja Bubsheim ja ja ja nein ja ja Büsingen am Hochrhein ja nein ja ja ja ja Denkendorf ja ja ja nein ja ja Denzlingen ja nein ja ja ja ja Dettingen an der Erms ja ja nein ja ja ja Ditzingen ja ja ja nein ja ja Eichstetten am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja nein Eigeltingen ja ja ja nein ja ja Eislingen/Fils ja ja nein ja ja ja Emmendingen ja ja ja ja ja ja Eningen unter Achalm ja ja nein ja ja ja Esslingen am Neckar ja ja ja ja ja ja Ettlingen ja ja ja ja ja ja Fellbach ja ja ja ja ja ja Filderstadt ja ja ja ja ja ja Fischingen ja ja ja nein ja ja Freiburg im Breisgau ja ja ja ja ja ja Friedrichshafen ja ja nein ja ja ja Grenzach-Wyhlen ja ja nein ja ja ja Güglingen ja ja ja nein ja ja Gundelfingen ja nein ja ja ja ja Hartheim am Rhein ja ja ja nein ja ja Heidelberg ja ja ja ja ja ja Heilbronn ja ja ja ja ja ja Heimsheim ja ja nein ja ja ja Kandern ja ja nein ja ja ja Kappel-Grafenhausen ja ja ja ja ja nein Karlsruhe ja ja ja ja ja ja Kehl ja ja ja ja ja nein Kernen im Remstal ja ja nein ja ja ja Kirchheim unter Teck ja ja nein ja ja ja Kirchzarten ja ja nein ja ja ja Konstanz ja ja ja ja ja ja Kornwestheim ja ja ja ja ja ja Lahr/Schwarzwald ja ja ja ja ja nein Lauchringen ja ja nein ja ja ja Leinfelden-Echterdingen ja ja nein ja ja ja Leonberg ja ja ja ja ja ja Lörrach ja ja ja ja ja ja Ludwigsburg ja ja ja ja ja ja Mannheim ja ja nein ja ja ja March ja ja ja ja ja ja Meißenheim ja ja ja ja ja nein Merzhausen ja ja ja ja ja ja Möglingen ja ja nein ja ja ja Müllheim ja ja ja ja ja ja Neckarsulm ja ja ja ja ja ja Neuenburg am Rhein ja ja nein ja ja ja Neuried ja ja ja ja ja nein Nürtingen ja ja nein ja ja ja Offenburg ja ja ja ja ja nein Pliezhausen ja ja nein ja ja ja Radolfzell am Bodensee ja nein ja ja ja ja Reichenau ja ja ja ja ja ja Remseck am Neckar ja ja ja nein ja ja Reutlingen ja ja ja ja ja ja Rheinfelden (Baden) ja ja ja ja ja ja Riegel am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja ja Rümmingen ja ja ja nein ja ja Schallbach ja ja ja nein ja ja Schallstadt ja ja ja ja ja nein Sindelfingen ja ja ja ja ja ja Singen (Hohentwiel) ja ja ja ja ja nein St. Blasien ja ja ja ja ja nein Staufen im Breisgau ja ja ja ja ja ja Stuttgart ja ja ja ja ja ja Tübingen ja ja nein ja ja ja Überlingen ja nein ja ja ja ja Ulm ja ja nein ja ja ja Umkirch ja ja ja ja ja ja Waiblingen ja ja ja nein ja ja Waldkirch ja ja ja ja ja ja Wannweil ja ja nein ja ja ja Weil am Rhein ja ja ja ja ja ja Weingarten ja ja ja ja ja ja Weinheim ja ja nein ja ja ja Weinstadt ja ja ja nein ja ja Wendlingen am Neckar ja ja nein ja ja ja Wernau (Neckar) ja ja nein ja ja ja Winnenden ja ja ja nein ja jaErläuterung:Wenn mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt sind, fällt die Stadt bzw. Gemeinde in die Gebietskulisse

Anlage 2 Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018 Haushalte Haushalte mit 3% Fluktuationsreserve Wohnungen Angebotsdefizit absolut Wohnungsversorgungsgrad in % Schwellenwert 100% Backnang 17.688 18.203 17.172 1.031 94,3% Bad Bellingen 2.133 2.201 2.270 -69 103,1% Bad Krozingen 9.350 9.619 8.955 664 93,1% Badenweiler 2.195 2.266 2.358 -92 104,1% Balgheim 521 536 503 33 93,8% Bietigheim-Bissingen 20.724 21.340 20.538 802 96,2% Bodelshausen 2.682 2.757 2.495 262 90,5% Breisach am Rhein 6.979 7.182 6.777 405 94,4% Bretten 13.385 13.775 12.999 776 94,4% Bubsheim 548 562 481 81 85,6% Büsingen am Hochrhein 722 751 953 -202 126,9% Denkendorf 5.049 5.201 5.052 149 97,1% Denzlingen 6.533 6.738 6.837 -99 101,5% Dettingen an der Erms 4.456 4.586 4.348 238 94,8% Ditzingen 11.590 11.944 11.794 150 98,7% Eichstetten am Kaiserstuhl 1.552 1.597 1.515 82 94,9% Eigeltingen 1.690 1.742 1.717 25 98,6% Eislingen/Fils 9.790 10.084 9.796 288 97,1% Emmendingen 13.713 14.109 13.189 920 93,5% Eningen unter Achalm 5.293 5.452 5.312 140 97,4% Esslingen am Neckar 46.701 48.090 46.299 1.791 96,3% Ettlingen 20.296 20.893 19.900 993 95,2% Fellbach 22.067 22.731 22.121 610 97,3% Filderstadt 21.881 22.550 22.307 243 98,9% Fischingen 364 374 333 41 89,0% Freiburg im Breisgau 127.651 131.124 115.751 15.373 88,3% Friedrichshafen 31.464 32.394 31.004 1.390 95,7% Grenzach-Wyhlen 7.186 7.400 7.143 257 96,5% Güglingen 2.669 2.751 2.748 3 99,9% Gundelfingen 5.776 5.957 6.017 -60 101,0% Hartheim am Rhein 2.018 2.079 2.027 52 97,5% Heidelberg 90.109 92.507 79.942 12.565 86,4% Heilbronn 62.728 64.536 60.282 4.254 93,4% Heimsheim 2.291 2.360 2.306 54 97,7% Kandern 3.832 3.947 3.818 129 96,7% Kappel-Grafenhausen 2.276 2.345 2.286 59 97,5% Karlsruhe 172.866 177.597 157.715 19.882 88,8% Kehl 16.963 17.478 17.169 309 98,2% Kernen im Remstal 7.474 7.695 7.370 325 95,8% Kirchheim unter Teck 19.628 20.215 19.565 650 96,8% Kirchzarten 4.678 4.818 4.663 155 96,8% Konstanz 43.513 44.858 44.832 26 99,9% Kornwestheim 16.005 16.489 16.141 348 97,9% Lahr/Schwarzwald 21.653 22.299 21.528 771 96,5% Lauchringen 3.548 3.657 3.626 31 99,2% Leinfelden-Echterdingen 19.422 20.020 19.929 91 99,5% Leonberg 23.961 24.658 23.249 1.409 94,3% Lörrach 25.377 26.135 25.265 870 96,7% Ludwigsburg 44.979 46.360 46.045 315 99,3% Mannheim 162.641 167.637 166.521 1.116 99,3% March 4.389 4.517 4.283 234 94,8% Meißenheim 1.848 1.899 1.688 211 88,9% Merzhausen 2.758 2.838 2.664 174 93,9% Möglingen 5.290 5.452 5.389 63 98,8% Müllheim 8.783 9.051 8.949 102 98,9% Neckarsulm 12.806 13.177 12.354 823 93,8% Neuenburg am Rhein 5.436 5.598 5.394 204 96,4% Neuried 4.421 4.546 4.164 382 91,6% Nürtingen 19.877 20.450 19.095 1.355 93,4% Offenburg 30.739 31.606 28.885 2.721 91,4% Pliezhausen 4.490 4.622 4.401 221 95,2% Radolfzell am Bodensee 15.171 15.648 15.893 -245 101,6% Reichenau 2.487 2.563 2.534 29 98,9% Remseck am Neckar 11.756 12.107 11.693 414 96,6% Reutlingen 58.248 59.884 54.536 5.348 91,1% Rheinfelden (Baden) 15.509 15.971 15.416 555 96,5% Riegel am Kaiserstuhl 1.751 1.805 1.784 21 98,8% Rümmingen 844 868 814 54 93,8% Schallbach 352 362 330 32 91,2% Schallstadt 2.884 2.969 2.828 141 95,3% Sindelfingen 30.580 31.480 30.001 1.479 95,3% Singen (Hohentwiel) 24.386 25.070 22.785 2.285 90,9% St. Blasien 1.974 2.033 1.975 58 97,1% Staufen im Breisgau 3.903 4.023 4.005 18 99,6% Stuttgart 337.669 347.088 313.964 33.124 90,5% Tübingen 44.024 45.275 41.701 3.574 92,1% Überlingen 11.152 11.523 12.382 -859 107,5% Ulm 61.767 63.645 62.615 1.030 98,4% Umkirch 2.696 2.779 2.778 1 100,0% Waiblingen 25.938 26.722 26.136 586 97,8% Waldkirch 10.452 10.760 10.281 479 95,5% Wannweil 2.660 2.737 2.568 169 93,8% Weil am Rhein 15.320 15.754 14.477 1.277 91,9% Weingarten 12.634 13.006 12.395 611 95,3% Weinheim 23.277 23.948 22.351 1.597 93,3% Weinstadt 12.603 12.992 12.964 28 99,8% Wendlingen am Neckar 7.479 7.709 7.681 28 99,6% Wernau (Neckar) 5.969 6.152 6.097 55 99,1% Winnenden 13.189 13.596 13.567 29 99,8%

Anlage 3 Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Haushaltsentwicklung Wohnungsbestandsentwicklung Indikatorergebnis Schwellenwert 1,0 Haushalte 2013 Haushalte 2018 Veränderung Bestand 2013 Bestand 2018 Leerstand 2013 F-Resv. 3% Veränderung Backnang 16.329 17.688 1.359 16.642 17.172 764 39 1.255 0,92 Bad Bellingen 1.793 2.133 340 2.134 2.270 133 8 261 0,77 Bad Krozingen 8.128 9.350 1.222 8.100 8.955 75 28 902 0,74 Badenweiler 1.909 2.195 286 2.286 2.358 40 3 109 0,38 Balgheim 480 521 41 485 503 19 1 36 0,88 Bietigheim-Bissingen 19.861 20.724 863 19.956 20.538 430 30 982 1,14 Bodelshausen 2.463 2.682 219 2.427 2.495 141 6 203 0,93 Breisach am Rhein 6.286 6.979 693 6.325 6.777 19 14 457 0,66 Bretten 12.451 13.385 934 12.632 12.999 185 17 535 0,57 Bubsheim 469 548 79 454 481 29 2 54 0,68 Büsingen am Hochrhein 578 722 144 924 953 83 3 109 0,76 Denkendorf 4.613 5.049 436 4.830 5.052 144 11 355 0,81 Denzlingen 6.116 6.533 417 6.622 6.837 176 12 379 0,91 Dettingen an der Erms 4.299 4.456 157 4.165 4.348 192 11 364 2,32 Ditzingen 10.893 11.590 697 11.585 11.794 390 18 581 0,83 Eichstetten am Kaiserstuhl 1.414 1.552 138 1.451 1.515 0 2 62 0,45 Eigeltingen 1.569 1.690 121 1.659 1.717 42 3 97 0,80 Eislingen/Fils 9.281 9.790 509 9.434 9.796 443 24 781 1,53 Emmendingen 11.995 13.713 1.718 12.544 13.189 495 34 1.106 0,64 Eningen unter Achalm 5.077 5.293 216 5.135 5.312 188 11 354 1,64 Esslingen am Neckar 42.167 46.701 4.534 45.496 46.299 1.091 57 1.837 0,41 Ettlingen 18.853 20.296 1.443 19.522 19.900 516 27 867 0,60 Fellbach 20.709 22.067 1.358 21.558 22.121 526 33 1.056 0,78 Filderstadt 20.671 21.881 1.210 21.748 22.307 581 34 1.106 0,91 Fischingen 312 364 52 328 333 35 1 39 0,75 Freiburg im Breisgau 122.839 127.651 4.812 112.752 115.751 1.390 132 4.257 0,88 Friedrichshafen 29.064 31.464 2.400 29.220 31.004 1.281 92 2.973 1,24 Grenzach-Wyhlen 6.797 7.186 389 6.904 7.143 235 14 460 1,18 Güglingen 2.426 2.669 243 2.672 2.748 152 7 221 0,91 Gundelfingen 5.374 5.776 402 5.845 6.017 178 11 339 0,84 Hartheim am Rhein 1.902 2.018 116 1.974 2.027 0 2 51 0,44 Heidelberg 84.343 90.109 5.766 77.317 79.942 2.270 147 4.748 0,82 Heilbronn 57.335 62.728 5.393 57.881 60.282 2.196 138 4.459 0,83 Heimsheim 2.358 2.291 -67 2.283 2.306 115 4 134 -x,xx* Kandern 3.653 3.832 179 3.732 3.818 133 7 212 1,18 Kappel-Grafenhausen 2.051 2.276 225 2.207 2.286 88 5 162 0,72 Karlsruhe 159.021 172.866 13.845 154.517 157.715 1.958 155 5.001 0,36 Kehl 15.485 16.963 1.478 16.452 17.169 439 35 1.121 0,76 Kernen im Remstal 7.447 7.474 27 7.092 7.370 339 19 598 22,15 Kirchheim unter Teck 18.864 19.628 764 18.983 19.565 572 35 1.119 1,46 Kirchzarten 4.568 4.678 110 4.505 4.663 71 7 222 2,02 Konstanz 40.130 43.513 3.383 43.060 44.832 698 74 2.396 0,71 Kornwestheim 14.758 16.005 1.247 15.794 16.141 631 29 949 0,76 Lahr/Schwarzwald 19.778 21.653 1.875 20.467 21.528 749 54 1.756 0,94 Lauchringen 3.332 3.548 216 3.435 3.626 149 10 330 1,53 Leinfelden-Echterdingen 18.055 19.422 1.367 18.897 19.929 630 50 1.612 1,18 Leonberg 22.155 23.961 1.806 22.685 23.249 1.142 51 1.655 0,92 Lörrach 23.912 25.377 1.465 24.616 25.265 692 40 1.301 0,89 Ludwigsburg 40.785 44.979 4.194 44.848 46.045 1.174 71 2.300 0,55 Mannheim 159.806 162.641 2.835 163.965 166.521 6.499 272 8.783 3,10 March 3.969 4.389 420 4.076 4.283 164 11 360 0,86 Meißenheim 1.715 1.848 133 1.619 1.688 50 4 115 0,86 Merzhausen 2.578 2.758 180 2.504 2.664 0 5 155 0,86 Möglingen 5.139 5.290 151 5.275 5.389 221 10 325 2,15 Müllheim 8.086 8.783 697 8.583 8.949 238 18 586 0,84 Neckarsulm 11.988 12.806 818 11.990 12.354 443 24 783 0,96 Neuenburg am Rhein 4.938 5.436 498 5.076 5.394 221 16 523 1,05 Neuried 4.109 4.421 312 4.005 4.164 159 10 308 0,99 Nürtingen 19.345 19.877 532 18.624 19.095 555 31 995 1,87 Offenburg 28.969 30.739 1.770 27.951 28.885 739 50 1.623 0,92 Pliezhausen 4.389 4.490 101 4.223 4.401 187 11 354 3,50 Radolfzell am Bodensee 14.035 15.171 1.136 15.203 15.893 478 35 1.133 1,00 Reichenau 2.321 2.487 166 2.478 2.534 20 2 74 0,45 Remseck am Neckar 10.298 11.756 1.458 11.087 11.693 192 24 774 0,53 Reutlingen 54.142 58.248 4.106 52.817 54.536 1.852 107 3.464 0,84 Rheinfelden (Baden) 14.461 15.509 1.048 14.942 15.416 372 25 821 0,78 Riegel am Kaiserstuhl 1.614 1.751 137 1.720 1.784 64 4 124 0,91 Rümmingen 747 844 97 751 814 36 3 96 0,99 Schallbach 320 352 32 321 330 16 1 24 0,75 Schallstadt 2.681 2.884 203 2.730 2.828 40 4 134 0,66 Sindelfingen 28.147 30.580 2.433 28.939 30.001 707 53 1.716 0,71 Singen (Hohentwiel) 22.503 24.386 1.883 22.366 22.785 784 36 1.167 0,62 St. Blasien 1.801 1.974 173 1.975 1.975 95 3 92 0,53 Staufen im Breisgau 3.446 3.903 457 3.786 4.005 43 8 254 0,56 Stuttgart 319.238 337.669 18.431 305.132 313.964 7.347 485 15.694 0,85 Tübingen 41.793 44.024 2.231 40.205 41.701 1.291 84 2.703 1,21 Überlingen 10.319 11.152 833 11.866 12.382 328 25 819 0,98 Ulm 59.605 61.767 2.162 60.324 62.615 1.912 126 4.077 1,89 Umkirch 2.423 2.696 273 2.560 2.778 0 7 211 0,77 Waiblingen 23.299 25.938 2.639 25.379 26.136 608 41 1.324 0,50 Waldkirch 9.822 10.452 630 10.040 10.281 327 17 551 0,87 Wannweil 2.605 2.660 55 2.476 2.568 137 7 222 4,04 Weil am Rhein 14.355 15.320 965 14.171 14.477 293 18 581 0,60 Weingarten 11.676 12.634 958 11.863 12.395 365 27 870 0,91 Weinheim 22.764 23.277 513 21.745 22.351 1.085 51 1.640 3,20 Weinstadt 11.633 12.603 970 12.671 12.964 561 26 828 0,85 Wendlingen am Neckar 7.241 7.479 238 7.420 7.681 274 16 519 2,18 Wernau (Neckar) 5.826 5.969 143 5.895 6.097 205 12 395 2,76 Winnenden 12.097 13.189 1.092 13.022 13.567 563 33 1.075 0,98Erläuterung:F-Resv. = Fluktuationsreserve

Anlage 4 Gemeindename Berechnung: Indikator Mietbelastung (Bruttowarm) 2018 in % Bruttomiete 2018 Haushaltseinkommen 2019 (Datenstand 31.12.2017) Wohnfläche Durchschnitt (berechnet aus Zensus) Mietbelastung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 19,6% Angebotsmiete NKM in Euro BTK in Euro HK in Euro BWM in Euro Backnang 9,24 1,28 0,83 11,35 53.329 76,14 19,4% Bad Bellingen 10,18 1,43 1,00 12,61 54.219 76,34 21,3% Bad Krozingen 10,58 1,53 1,00 13,11 54.122 80,34 23,4% Badenweiler 9,58 1,53 1,00 12,11 58.646 80,34 19,9% Balgheim 8,22 1,29 1,05 10,56 73.056 79,42 13,8% Bietigheim-Bissingen 10,94 1,28 1,10 13,32 60.117 74,65 19,8% Bodelshausen 8,92 1,71 0,83 11,46 51.021 74,72 20,1% Breisach am Rhein 9,02 1,53 1,00 11,55 51.932 80,34 21,4% Bretten 8,58 1,15 1,04 10,77 55.348 82,69 19,3% Bubsheim 8,32 1,29 1,05 10,66 75.784 79,42 13,4% Büsingen am Hochrhein 11,11 1,22 1,07 13,40 46.890 74,49 25,5% Denkendorf 10,64 1,74 0,83 13,21 60.339 74,10 19,5% Denzlingen 10,02 0,97 1,00 11,99 54.047 80,78 21,5% Dettingen an der Erms 9,31 3,40 1,37 14,08 56.017 75,95 22,9% Ditzingen 10,60 1,28 1,10 12,98 61.623 74,65 18,9% Eichstetten am Kaiserstuhl 9,17 1,53 1,00 11,70 55.748 80,34 20,2% Eigeltingen 8,21 1,22 1,07 10,50 75.789 74,49 12,4% Eislingen/Fils 9,24 0,94 0,90 11,08 48.912 77,36 21,0% Emmendingen 9,33 0,97 1,00 11,30 50.135 80,78 21,8% Eningen unter Achalm 9,58 3,40 1,37 14,35 59.149 75,95 22,1% Esslingen am Neckar 10,71 1,74 0,83 13,28 55.916 74,10 21,1% Ettlingen 9,55 1,15 1,04 11,74 56.354 82,69 20,7% Fellbach 11,04 1,28 0,83 13,15 56.510 76,14 21,3% Filderstadt 10,85 1,74 0,83 13,42 59.096 74,10 20,2% Fischingen 8,99 1,43 1,00 11,42 74.697 76,34 14,0% Freiburg im Breisgau 12,39 1,53 0,92 14,84 41.398 66,38 28,6% Friedrichshafen 10,34 1,21 0,94 12,49 51.809 77,86 22,5% Grenzach-Wyhlen 10,69 1,43 1,00 13,12 60.486 76,34 19,9% Güglingen 8,52 1,07 1,03 10,62 66.101 80,46 15,5% Gundelfingen 10,49 1,53 1,00 13,02 58.365 80,34 21,5% Hartheim am Rhein 8,95 1,53 1,00 11,48 60.550 80,34 18,3% Heidelberg 12,01 1,53 0,94 14,48 41.419 68,27 28,6% Heilbronn 10,36 1,15 2,46 13,97 49.273 72,39 24,6% Heimsheim 10,33 1,53 0,69 12,55 58.108 81,00 21,0% Kandern 10,45 1,43 1,00 12,88 55.444 76,34 21,3% Kappel-Grafenhausen 7,94 1,46 1,03 10,43 51.287 81,68 19,9% Karlsruhe 10,15 1,64 0,99 12,78 44.088 71,66 24,9% Kehl 8,27 1,46 1,03 10,76 46.517 81,68 22,7% Kernen im Remstal 10,66 1,28 0,83 12,77 57.301 76,14 20,4% Kirchheim unter Teck 10,14 1,74 0,83 12,71 57.355 74,10 19,7% Kirchzarten 11,09 1,53 1,00 13,62 58.644 80,34 22,4% Konstanz 12,69 1,22 1,07 14,98 47.723 74,49 28,1% Kornwestheim 11,69 1,28 1,10 14,07 55.475 74,65 22,7% Lahr/Schwarzwald 8,40 1,46 1,03 10,89 45.425 81,68 23,5% Lauchringen 8,99 1,02 1,25 11,26 55.365 80,93 19,8% Leinfelden-Echterdingen 12,04 1,74 0,83 14,61 62.874 74,10 20,7% Leonberg 11,13 1,66 0,85 13,64 62.318 77,16 20,3% Lörrach 11,76 1,43 1,00 14,19 53.751 76,34 24,2% Ludwigsburg 11,22 1,28 1,10 13,60 55.173 74,65 22,1% Mannheim 9,66 1,96 0,97 12,59 45.041 67,56 22,7% March 10,05 1,53 1,00 12,58 54.952 80,34 22,1% Meißenheim 7,70 1,46 1,03 10,19 50.341 81,68 19,8% Merzhausen 12,55 1,53 1,00 15,08 63.594 80,34 22,9% Möglingen 10,19 1,28 1,10 12,57 57.150 74,65 19,7% Müllheim 9,89 1,53 1,00 12,42 53.521 80,34 22,4% Neckarsulm 9,62 1,07 1,03 11,72 52.110 80,46 21,7% Neuenburg am Rhein 9,19 1,53 1,00 11,72 56.252 80,34 20,1% Neuried 7,83 1,46 1,03 10,32 50.389 81,68 20,1% Nürtingen 9,83 1,74 0,83 12,40 53.666 74,10 20,5% Offenburg 8,76 1,46 1,03 11,25 45.814 81,68 24,1% Pliezhausen 9,60 3,40 1,37 14,37 66.752 75,95 19,6% Radolfzell am Bodensee 10,20 1,22 1,07 12,49 54.027 74,49 20,7% Reichenau 11,34 1,22 1,07 13,63 58.660 74,49 20,8% Remseck am Neckar 10,78 1,28 1,10 13,16 67.840 74,65 17,4% Reutlingen 10,02 3,40 1,37 14,79 49.963 75,95 27,0% Rheinfelden (Baden) 11,06 1,43 1,00 13,49 56.571 76,34 21,8% Riegel am Kaiserstuhl 9,33 0,97 1,00 11,30 52.519 80,78 20,9% Rümmingen 10,23 1,43 1,00 12,66 71.505 76,34 16,2% Schallbach 8,67 1,43 1,00 11,10 65.727 76,34 15,5% Schallstadt 9,41 1,53 1,00 11,94 55.509 80,34 20,7% Sindelfingen 11,36 1,66 0,85 13,87 56.080 77,16 22,9% Singen (Hohentwiel) 8,85 1,22 1,07 11,14 43.351 74,49 23,0% St. Blasien 7,68 1,02 1,25 9,95 40.903 80,93 23,6% Staufen im Breisgau 9,76 1,53 1,00 12,29 58.842 80,34 20,1% Stuttgart 13,52 1,91 1,22 16,65 50.592 68,21 26,9% Tübingen 11,83 1,71 0,83 14,37 49.922 74,72 25,8% Überlingen 10,61 1,21 0,94 12,76 59.372 77,86 20,1% Ulm 10,39 1,58 1,11 13,08 53.820 70,22 20,5% Umkirch 9,64 1,53 1,00 12,17 52.334 80,34 22,4% Waiblingen 10,52 1,28 0,83 12,63 64.064 76,14 18,0% Waldkirch 9,83 0,97 1,00 11,80 52.215 80,78 21,9% Wannweil 9,73 3,40 1,37 14,50 52.951 75,95 25,0% Weil am Rhein 11,04 1,43 1,00 13,47 50.974 76,34 24,2% Weingarten 9,76 0,50 0,95 11,21 45.204 79,24 23,6% Weinheim 9,31 1,34 1,08 11,73 55.800 81,55 20,6% Weinstadt 10,34 1,28 0,83 12,45 62.037 76,14 18,3% Wendlingen am Neckar 9,80 1,74 0,83 12,37 55.803 74,10 19,7% Wernau (Neckar) 9,66 1,74 0,83 12,23 55.409 74,10 19,6% Winnenden 9,75 1,28 0,83 11,86 58.035 76,14 18,7%Erläuterung:NKM = NettokaltmieteBTK = Betriebskosten HK = HeizkostenBWM = Bruttowarmmiete

Anlage 5 Gemeindename Berechnung: Indikator Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 Angebotsmieten 2012/13 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,36 Euro/m² Angebotsmieten 2017/18 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,23 Euro/m² Steigerung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 25,4% Backnang 7,37 9,24 25,4% Bad Bellingen 7,91 10,18 28,7% Bad Krozingen 8,10 10,58 30,6% Badenweiler 7,82 9,58 22,5% Balgheim 6,16 8,22 33,4% Bietigheim-Bissingen 8,19 10,94 33,6% Bodelshausen 6,48 8,92 37,7% Breisach am Rhein 7,16 9,02 26,0% Bretten 6,51 8,58 31,8% Bubsheim 6,19 8,32 34,4% Büsingen am Hochrhein 9,00 11,11 23,4% Denkendorf 8,44 10,64 26,1% Denzlingen 8,18 10,02 22,5% Dettingen an der Erms 7,14 9,31 30,4% Ditzingen 8,24 10,60 28,6% Eichstetten am Kaiserstuhl 6,22 9,17 47,4% Eigeltingen 6,29 8,21 30,5% Eislingen/Fils 6,72 9,24 37,5% Emmendingen 7,58 9,33 23,1% Eningen unter Achalm 7,57 9,58 26,6% Esslingen am Neckar 8,61 10,71 24,4% Ettlingen 7,51 9,55 27,2% Fellbach 8,89 11,04 24,2% Filderstadt 8,51 10,85 27,5% Fischingen 6,83 8,99 31,6% Freiburg im Breisgau 10,58 12,39 17,1% Friedrichshafen 8,47 10,34 22,1% Grenzach-Wyhlen 8,05 10,69 32,8% Güglingen 6,25 8,52 36,3% Gundelfingen 8,63 10,49 21,6% Hartheim am Rhein 6,75 8,95 32,6% Heidelberg 10,20 12,01 17,7% Heilbronn 7,29 10,36 42,1% Heimsheim 7,32 10,33 41,1% Kandern 7,87 10,45 32,8% Kappel-Grafenhausen 5,94 7,94 33,7% Karlsruhe 8,77 10,15 15,7% Kehl 6,54 8,27 26,5% Kernen im Remstal 8,29 10,66 28,6% Kirchheim unter Teck 8,01 10,14 26,6% Kirchzarten 8,46 11,09 31,1% Konstanz 10,70 12,69 18,6% Kornwestheim 8,42 11,69 38,8% Lahr/Schwarzwald 6,19 8,40 35,7% Lauchringen 6,67 8,99 34,8% Leinfelden-Echterdingen 9,42 12,04 27,8% Leonberg 8,55 11,13 30,2% Lörrach 8,75 11,76 34,4% Ludwigsburg 8,85 11,22 26,8% Mannheim 7,87 9,66 22,7% March 7,86 10,05 27,9% Meißenheim 5,53 7,70 39,2% Merzhausen 10,38 12,55 20,9% Möglingen 7,94 10,19 28,3% Müllheim 7,51 9,89 31,7% Neckarsulm 7,21 9,62 33,4% Neuenburg am Rhein 7,21 9,19 27,5% Neuried 5,41 7,83 44,7% Nuertingen 7,78 9,83 26,3% Offenburg 6,83 8,76 28,3% Pliezhausen 7,74 9,60 24,0% Radolfzell am Bodensee 8,30 10,20 22,9% Reichenau 9,69 11,34 17,0% Remseck am Neckar 8,23 10,78 31,0% Reutlingen 8,09 10,02 23,9% Rheinfelden (Baden) 7,87 11,06 40,5% Riegel am Kaiserstuhl 7,33 9,33 27,3% Rümmingen 7,90 10,23 29,5% Schallbach 6,77 8,67 28,1% Schallstadt 7,57 9,41 24,3% Sindelfingen 8,76 11,36 29,7% Singen (Hohentwiel) 6,82 8,85 29,8% St. Blasien 5,61 7,68 36,9% Staufen im Breisgau 7,85 9,76 24,3% Stuttgart 10,38 13,52 30,3% Tübingen 9,92 11,83 19,3% Überlingen 9,24 10,61 14,8% Ulm 8,82 10,39 17,8% Umkirch 8,17 9,64 18,0% Waiblingen 8,24 10,52 27,7% Waldkirch 7,43 9,83 32,3% Wannweil 7,98 9,73 21,9% Weil am Rhein 9,32 11,04 18,5% Weingarten 8,23 9,76 18,6% Weinheim 7,64 9,31 21,9% Weinstadt 8,13 10,34 27,2% Wendlingen am Neckar 7,85 9,80 24,8% Wernau (Neckar) 8,23 9,66 17,4% Winnenden 7,84 9,75 24,4%

Anlage 6 Gemeindename Berechnung: Indikator Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2018 Angebotsmieten 2017/18 45 m² bis 75 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,61 Euro/m² Vergleichsmieten 2017/18 65 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,03 Euro/m² Mietpreisdifferenz Schwellenwert: Landesdurchschnitt 2,58 Euro/m² Backnang 9,35 7,22 2,13 Bad Bellingen 10,41 6,19 4,22 Bad Krozingen 10,53 8,03 2,50 Badenweiler 9,22 6,46 2,76 Balgheim 8,62 5,70 2,92 Bietigheim-Bissingen 10,76 8,01 2,75 Bodelshausen 9,15 6,43 2,72 Breisach am Rhein 8,93 7,51 1,42 Bretten 9,21 6,39 2,82 Bubsheim 8,74 5,61 3,13 Büsingen am Hochrhein 11,96 6,04 5,92 Denkendorf 10,92 7,65 3,27 Denzlingen 9,84 8,13 1,71 Dettingen an der Erms 9,84 6,33 3,51 Ditzingen 10,61 8,91 1,70 Eichstetten am Kaiserstuhl 8,53 6,62 1,91 Eigeltingen 9,03 5,94 3,09 Eislingen/Fils 9,52 6,50 3,02 Emmendingen 9,18 7,40 1,78 Eningen unter Achalm 8,61 7,31 1,30 Esslingen am Neckar 10,33 8,52 1,81 Ettlingen 9,56 7,50 2,06 Fellbach 11,07 8,66 2,41 Filderstadt 10,90 8,60 2,30 Fischingen 9,28 6,41 2,87 Freiburg im Breisgau 11,99 7,81 4,18 Friedrichshafen 10,31 7,86 2,45 Grenzach-Wyhlen 11,19 7,23 3,96 Güglingen 9,47 6,12 3,35 Gundelfingen 10,56 9,47 1,09 Hartheim am Rhein 9,24 6,54 2,70 Heidelberg 11,44 7,89 3,55 Heilbronn 10,11 7,01 3,10 Heimsheim 10,19 6,76 3,43 Kandern 10,42 6,03 4,39 Kappel-Grafenhausen 7,73 6,05 1,68 Karlsruhe 9,99 7,60 2,39 Kehl 8,50 6,43 2,07 Kernen im Remstal 10,19 7,66 2,53 Kirchheim unter Teck 10,12 7,70 2,42 Kirchzarten 11,48 6,96 4,52 Konstanz 12,64 8,60 4,04 Kornwestheim 11,78 8,30 3,48 Lahr/Schwarzwald 8,54 6,03 2,51 Lauchringen 8,71 6,11 2,60 Leinfelden-Echterdingen 11,84 10,05 1,79 Leonberg 11,20 8,64 2,56 Lörrach 11,86 7,67 4,19 Ludwigsburg 11,13 8,90 2,23 Mannheim 9,28 7,09 2,19 March 10,21 6,68 3,53 Meißenheim 7,69 5,99 1,70 Merzhausen 12,49 6,89 5,60 Möglingen 10,13 8,42 1,71 Muellheim 10,66 7,29 3,37 Neckarsulm 9,62 6,86 2,76 Neuenburg am Rhein 9,61 6,73 2,88 Neuried 7,65 6,04 1,61 Nürtingen 10,01 7,48 2,53 Offenburg 8,75 6,52 2,23 Pliezhausen 9,98 6,68 3,30 Radolfzell am Bodensee 10,28 7,47 2,81 Reichenau 11,15 6,50 4,65 Remseck am Neckar 10,78 8,62 2,16 Reutlingen 10,21 8,05 2,16 Rheinfelden (Baden) 11,77 6,68 5,09 Riegel am Kaiserstuhl 10,48 6,64 3,84 Rümmingen 9,15 6,36 2,79 Schallbach 8,93 6,27 2,66 Schallstadt 8,49 6,69 1,80 Sindelfingen 11,33 7,83 3,50 Singen (Hohentwiel) 8,94 6,55 2,39 St. Blasien 7,32 5,73 1,59 Staufen im Breisgau 9,67 6,64 3,03 Stuttgart 12,99 9,91 3,08 Tübingen 11,59 9,55 2,04 Überlingen 10,57 7,52 3,05 Ulm 10,24 7,60 2,64 Umkirch 10,02 6,63 3,39 Waiblingen 10,46 7,67 2,79 Waldkirch 9,95 7,46 2,49 Wannweil 9,99 6,34 3,65 Weil am Rhein 10,76 7,51 3,25 Weingarten 9,74 7,83 1,91 Weinheim 9,18 7,43 1,75 Weinstadt 10,36 7,94 2,42 Wendlingen am Neckar 10,11 7,53 2,58 Wernau (Neckar) 9,65 6,96 2,69 Winnenden 9,79 7,70 2,09Erläuterung:Der Indikator ist auch dann erfüllt, wenn die absolute Höhe der Angebotmiete 2017/2018 nach Indikator 4 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt und die absolute Höhe der Vergleichsmiete 2017/2018 nach Indikator 5 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt.

Begründung

A.
Allgemeiner Teil

II.
Rechtsgrundlagen

§ 556d Absatz 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen jeweils dazu, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahre die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB sind dafür beispielhaft vier Kriterien aufgeführt, anhand derer die Landesregierung die Gebiete nach § 556d BGB bestimmen kann.

Ein angespannter Wohnungsmarkt kann danach insbesondere vorliegen, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begründung zu § 556d BGB deutlich gemacht, dass in § 556d Absatz 2 Kriterien ausgeführt seien, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Ob im Einzelfall eines oder mehrere dieser Kriterien ausreichen würden oder trotz Vorliegens solcher Kriterien eine Anspannung zu verneinen sei, könne sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben. Aus diesem Grund werde von starren Vorgaben abgesehen. Damit hat der Landesverordnungsgeber einen Gestaltungsspielraum. Dieser gilt insbesondere bei der Beurteilung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt existiert oder nicht und nach welchen Kriterien der Landesverordnungsgeber das Vorliegen einer Mangelsituation beurteilt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 und 6 BGB normieren zudem eine Begründungspflicht für die jeweiligen Landesverordnungen. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dazu ist eine sorgsame Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit bei Bestimmung der Gebiete notwendig. Aus der Begründung muss sich nach § 556d Absatz 2 Satz 7 BGB auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Gemäß der oben genannten Rechtsprechung, der sich im Fall der hessischen Landesverordnung der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2019, Az.: VIII ZR 130/2018, angeschlossen hat, ist die amtliche Begründung zu veröffentlichen.

III.
Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

1.

Einholung eines Gutachtens zur Identifikation der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

Im Einklang mit den Empfehlungen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg wurde ein externes Gutachten an das F+B-Institut - Forschung und Beratung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH - zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB in Auftrag gegeben. Das Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse der neuen Landesverordnung wurden im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg am 14. Oktober 2019 vorgestellt. Das Gutachten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden zu den verwendeten Indikatoren sind im Internetauftritt des Wirtschaftsministeriums unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/ abrufbar.

Zur Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte hat das F+B-Institut die im Gesetz genannten vier Kriterien durch fünf Indikatoren präzisiert, die sachlich und mit Blick auf die Legaldefinition der Kriterien in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB für die Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind.

Zwar sind die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien zur Bestimmung der Anspannung des Wohnungsmarkts als Nachfrage-, Angebots- und Marktkriterien aussagekräftig, sie müssen jedoch durch ökonomische Indikatoren operationalisiert werden. Sie werden dadurch messbar und beurteilbar.

Des Weiteren ist zu fragen, wann die jeweiligen Kriterien zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt sind.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt »deutlich stärkerer« Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Im Hinblick auf den deutlich stärkeren Anstieg bei den Mieten ist maßgeblich, welches Ausgangsniveau vorlag und welche (absolute) Änderung eingetreten ist.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein »deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung« erforderlich.

Gemäß Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein Wachstum der Wohnbevölkerung erforderlich, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Bei diesem Kriterium ist es ausreichend, wenn das Wachstum der Bevölkerung auch nur geringfügig über der Neubautätigkeit liegt.

Nach Ziffer 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB muss ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage vorliegen. Ein geringer Leerstand wird in der Fachwissenschaft angenommen, wenn der Leerstand unter drei Prozent sinkt (Fluktuationsreserve). Eine große Nachfrage liegt vor, wenn diese Fluktuationsreserve von drei Prozent unterschritten wird.

Als Indikatoren wurden deshalb der Wohnungsversorgungsgrad, die Wohnungsversorgung für Neubürger, die Mietbelastungsquote (Bruttowarm), die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie die Mietpreisdifferenz bzw. alternativ die Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten gewählt. Diese fünf Indikatoren, die im Nachfolgenden ausführlich dargestellt sind und die verschiedenen Dimensionen der Tatbestände »besondere Gefährdung« und »angemessene Bedingungen« repräsentieren, sind aus ökonomischer Sicht geeignet, jeweils bestimmte Aspekte angespannter Wohnungsmärkte zu verdeutlichen und für das Land Baden-Württemberg mit der verfügbaren Datenlage zu quantifizieren.

Als Datenmaterial wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, der Bundesagentur für Arbeit, der F+B-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2011 verwendet.

Zur Erfüllung eines Indikators mussten daraufhin geeignete Grenzwerte festgelegt werden, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die Indikatoren sind jedoch einzeln betrachtet nicht hinreichend, um aus ökonomischer Sicht das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen. Erst im Zusammenspiel der verschiedenen Indikatoren kann die Situation örtlicher Wohnungsmärkte beurteilt werden. Um eine hinreichend begründete Feststellung der angespannten Wohnungsmärkte sicherzustellen, müssen daher mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden, d. h. kumulativ bei der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde vorliegen. Erst dann liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Die Regelung des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB stellt die dort genannten Kriterien alle in eine Reihe und hebt keines hervor. Aus der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass einem Kriterium mehr Gewicht zugemessen werden sollte als einem anderen. Aus diesem Grund werden bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes die fünf Indikatoren gleichgewichtet.

Im Ergebnis identifiziert das Gutachten insgesamt 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Die 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 1 in der Übersicht dargestellt, Einzeldaten zu den fünf Indikatoren dieser 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 2 bis 6 enthalten.

a)

Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad

Der Wohnungsversorgungsgrad ist ein zentraler Komplexindikator für die regionale Situation auf dem Wohnungsmarkt. Er bildet das in Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführte Kriterium und damit die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen ab. Der Wohnungsversorgungsgrad ist damit das Verhältnis von Wohnungsnachfrage (Anzahl der Haushalte) unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve zum Wohnungsangebot (Wohnungsbestand)

Für die Wohnungsnachfrage wurden als Datengrundlage die Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 unter Verwendung der Bevölkerungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 herangezogen.

Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand: 31. Dezember 2018) zurückgegriffen.

Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewährleisten. Die sich aus der Fachliteratur ergebende erforderliche Höhe der Fluktuationsreserve von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 BGB, geringer Leerstand bei großer Nachfrage, abgedeckt.

b)

Indikator 2: Wohnungsversorgung für Neubürger

Die Wohnungsversorgung für Neubürger bildet das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ab. Das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ist eines der im Gesetz aufgeführten möglichen Kriterien zur Identifikation von angespannten Wohnungsmärkten, hier Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB, wonach die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Zusätzlich ist dies ein wichtiger Hinweis für eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen, dass eine unzureichende Versorgung neuer Haushalte durch entsprechenden neuen Wohnraum, unter Berücksichtigung des vorhandenen Wohnungsleerstands, auch zukünftig nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen wird.

Die »neue Wohnungsnachfrage« stellt die zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt resultierend aus einer positiven Haushaltsentwicklung dar und wurde aus der Differenz der Haushaltszahlen der GfK im Jahr 2013 zum Jahr 2018 ermittelt.

Das »neue Wohnungsangebot« bildet die Wohnungsbestandsentwicklung im Zeitraum von 2013 bis einschließlich 2018 in einer Gemeinde ab und wurde aus der Differenz aus dem Wohnungsangebot 2013 und 2018 ermittelt. Als Datengrundlage dienen die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand 31. Dezember 2012 und 31. Dezember 2018).

Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die im Jahr 2013 leer standen, zu berücksichtigen. Die Fluktuationsreserve ist dagegen vom Wohnungsbestand abzuziehen.

c)

Indikator 3: Mietbelastungsquote (Bruttowarm)

Die Mietbelastungsquote bildet das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete ab. Der Indikator gibt Aufschluss darüber, wie stark die Haushalte durch die Wohnkosten belastet werden und wie viel Einkommen nach den Mietzahlungen für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht. Er deckt damit das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB ab. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Kosten für Heizung und Warmwasser sind wichtige Faktoren bei Betrachtung der Mietsituation. Deswegen wurde bereits bei der Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 die Warm- und nicht die Kaltmiete zugrunde gelegt. Danach wird die durchschnittliche Wohnungsfläche mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete multipliziert, auf das Jahr hochgerechnet und anschließend mit dem Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.

Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter aus dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden.

Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik nach dem zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II) verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist.

Für das Haushaltseinkommen wurde auf die aktuellen Kaufkraftdaten der GfK aus dem Jahr 2019 zurückgegriffen. Die Daten liegen für alle Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg vor und bilden das Haushaltseinkommen ab.

d)

Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018

Hier wird, wie gesetzlich in § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB normiert, auf den deutlichen Anstieg der Mieten, genauer auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ auf die absolute Höhe der Angebotsmiete, abgestellt. Die Alternative war deswegen erforderlich, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebotsmieten, die mit Blick auf das verfügbare Einkommen nur noch geringe Steigerungen zulassen, nicht adäquat berücksichtigt werden.

Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B seit dem Jahr 2005 aufbereitet werden. Für die Auswertung wurden die Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern der Jahre 2012, 2013, 2017 und 2018 herangezogen. Die fehlenden Mietwerte bei Städten und Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten wurden mit Hilfe eines bewährten Schätzverfahrens ermittelt. Als Schätzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bevölkerungstand 2017, die Bevölkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren, die Kaufkraft 2017 sowie die Miethöhen der drei Wohnungsgrößenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadratmeter herangezogen. Im Ergebnis lag für jede Stadt und Gemeinde in Baden-Württemberg für die Jahre 2012/2013 und 2017/2018 für jeden Teilmarkt der Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) eine Angebotsmiete vor.

e)

Indikator 5: Mietpreisdifferenz sowie absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Bei der Mietpreisdifferenz wird die Differenz zwischen Bestandsmietverträgen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten für Neuverträge ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist also Ausdruck des Verhältnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Hohe Differenzen weisen auf angespannte Wohnungsmärkte hin. Dies ist ein ergänzender Indikator für das Kriterium gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB.

Alternativ wird auf die absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebots- und Vergleichsmieten nicht adäquat berücksichtigt werden. Die Angebotsmieten, Stand 2018, werden aus der Auswertung der angebotenen Mietwohnungen aus der Datenbank der ImmoDaten ermittelt.

Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differenziert nach Baualtersklassen für eine Normalwohnung mittlerer Größe (65 Quadratmeter) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus erfolgt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das insoweit auch die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Bei den Angebotsmieten handelt es sich um die Nettokaltmieten angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2017/2018. Die Höhe der Angebotsmiete wird dabei lediglich für diese Wohnungsgrößen ermittelt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen.

f)

Festlegung der Grenzwerte der einzelnen Indikatoren

Die Festlegung der Grenzwerte bedeutet, wie hoch ein Wert sein muss, damit für den Indikator ein Indiz auf einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Hierdurch werden die einzelnen Indikatoren miteinander vergleichbar.

Für die einzelnen Indikatoren wurden folgende Grenzwerte festgelegt:

-

Beim Wohnungsversorgungsgrad müssen sich die Nachfrage und das Angebot zumindest decken, um ausgeglichen zu sein. Das heißt liegt der Wohnungsversorgungsgrad unter 100 Prozent, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Ist bei der Wohnungsversorgung für Neubürger jeder zusätzliche Haushalt der letzten fünf Jahre mit einer Wohnung versorgt, entspricht die Anzahl der zusätzlichen Haushalte der Anzahl des vorhandenen Wohnungsangebots. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird damit der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt.

-

Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg in Höhe von 19,6 Prozent Bezug genommen. Liegt die Mietbelastungsquote der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Bei der Entwicklung der Angebotsmieten wird auf die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg in den letzten fünf Jahren in Höhe von 25,4 Prozent Bezug genommen. Liegt die Steigerung der Angebotsmieten der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Höhe der Angebotsmieten aus den Jahren 2012/2013 und 2017/2018 der jeweiligen Stadt oder Gemeinde mit der durchschnittlichen Miethöhe in Baden-Württemberg in den Jahren 2012/2013 in Höhe von 7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise in den Jahren 2017/2018 in Höhe von 9,23 Euro pro Quadratmeter verglichen. Ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt wird angenommen, wenn die absolute Höhe der Angebotsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über dieser durchschnittlichen Miethöhe liegen.

-

Bei der Mietpreisdifferenz wird auf den Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg in Höhe von 2,58 Euro pro Quadratmeter Bezug genommen. Liegt die Mietpreisdifferenz der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Wert, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Miethöhe der Angebots- und Vergleichsmieten 2018 mit den jeweiligen Landesdurchschnittswerten in Höhe von 9,61 Euro pro Quadratmeter (Angebotsmiete) beziehungsweise von 7,03 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete) verglichen. Liegt die absolute Höhe der Angebotsmieten in der hier zugrundeliegenden Wohnungsgröße zwischen 45 Quadratmeter und 75 Quadratmeter unter dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro pro Quadratmeter, wird hilfsweise auf die absolute Höhe der Angebotsmiete im Gesamtmarkt beim Indikator 4 zurückgegriffen, die insoweit aussagekräftiger ist. Liegt die absolute Höhe sowohl der Angebots- als auch der Vergleichsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über der durchschnittlichen Miethöhe, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt. Daraus ergibt sich folgende Übersicht:

Indikator	Keine Anspannungstendenz	Anspannungstendenz
	Grenzwert	Grenzwert
Wohnungsversorgungsgrad	100 Prozent oder höher	unter 100 Prozent
Wohnungsversorgung für Neubürger	1,0 oder höher	unter 1,0
Mietbelastungsquote (Bruttowarm)	bis einschließlich 19,6 Prozent	über 19,6 Prozent
Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18	Mietsteigerung bis einschließlich 25,4 Prozent und absolute Höhe bis einschließlich dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)	Mietsteigerung über 25,4 Prozent oder absolute Höhe über dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)
Mietpreisdifferenz bzw. Höhe Angebots- und Vergleichsmiete	Mietpreisdifferenz bis einschließlich 2,58 Euro pro Quadratmeter und absolute Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 bis einschließlich Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)	Mietpreisdifferenz über 2,58 Euro pro Quadratmeter oder absolute Höhe der Angebots-und Vergleichsmiete 2017/18 über dem Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)

Im Ergebnis kann für 89 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Bei 31 Städten und Gemeinden weisen alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Bei den übrigen Städten und Gemeinden sind mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt.

2.

Bewertung durch die Baden-Württembergische Landesregierung

Die Methodik der Gutachter sowie die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren sind plausibel und aussagekräftig. Der Empfehlung des F+B-Gutachtens wird nach Bewertung durch die Landesregierung vollumfänglich gefolgt.

Das Gutachten hat zu Recht die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere auch weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist deshalb sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.

Mietspiegel sind nur in bestimmten Städten und Gemeinden vorhanden. Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist.

Gemäß der Gesetzesbegründung zu § 556d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29) soll bei der Entscheidung, ob eine Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten können Probleme entstehen, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Städte und Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen. Es handelt sich bei der Erstellung von Mietspiegeln um eine im Ermessen der einzelnen Stadt bzw. Gemeinde liegende Aufgabe.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019, Az.: 1 BVL 1/18, dort RN 58, zur Landesverordnung in Berlin ist grundsätzlich auch der Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung in den Gebieten zulässig, in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a Absatz 2 BGB auch auf andere Weise möglich. Danach kann ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen oder der Benennung von Entgelten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Der Landesverordnungsgeber ist hierbei nach Artikel 3 des Grundgesetzes (GG) zur Gleichbehandlung der Einwohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs verpflichtet. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Das Gutachten hat sich deshalb bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf die Städte und Gemeinden beschränkt, die einen Mietspiegel veröffentlicht haben. Für die übrigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Schätzung auf Basis eines seit Jahren bewährten Schätzmodells (multivariable Regressionsschätzung mit Dummy-Variablen). Bei diesem Schätzmodell wurden folgende Parameter verwendet: Mietenstufen, Bodenrichtwert, Bevölkerung 2017, Bevölkerung der Altersgruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Schätzung lagen für alle Städte und Gemeinden Mietwerte vor. Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur nach Baualter.

Die Mieten der kommunalen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften konnten aus Gründen der Datenqualität in dem Gutachten nicht berücksichtigt werden. Diese Daten standen nicht flächendeckend zur Verfügung und konnten auch nicht zweifelsfrei einer bestimmten Stadt oder Gemeinde zugeordnet werden. Außerdem hat die Besorgnis bestanden, dass diese Daten teilweise doppelt einfließen würden, weil sie auch in der Auswertung der entsprechenden Print-und Onlinemedien mitenthalten sind (Gefahr von Dubletten).

Die Verwendung des Indikators der Bruttowarmmiete statt der Nettokalt- oder auch Bruttokaltmiete ist sachlich begründet. Die Bruttowarmmiete inkludiert die Heizkosten und somit einen weiteren Hauptbestandteil der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter. Damit wird die Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar dargestellt. Zudem stellt dies eine Fortführung der Methodik dar, die bereits für die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 verwendet wurde. Auch hier ist die Bruttowarmmiete für den Indikator der Warmmietenbelastungsquote verwendet worden.

Für die Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 wurden seinerzeit nur die Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad und Mietbelastungsquote (Warmmietenbelastungsquote) zugrunde gelegt, die kumulativ erfüllt sein mussten. Die Ergänzung um drei weitere Indikatoren und die Festlegung, dass von den fünf Indikatoren mindestens vier erfüllt sein müssen, damit der Tatbestand des angespannten Wohnungsmarkts erfüllt ist, ist sachgerecht und gut begründet. Insbesondere folgt diese Methodik enger der beispielhaften Aufzählung geeigneter Kriterien gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB.

Der Vorschlag der Gutachter zur Festlegung der Grenzwerte erfolgt anhand des Landesdurchschnitts. Dies ist sachgerecht und stellt zur Mietbelastungsquote eine Fortführung der Methodik zur Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 dar.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB zur Mietenentwicklung ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich stärkerer Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietensteigerung von mehr als 10 Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Durchschnittlich wurde im Rahmen der Datenanalyse eine Mietpreisentwicklung von 25,4 Prozent in Baden-Württemberg festgestellt. Die durchschnittliche Mietenentwicklung in den letzten fünf Jahren in Deutschland weist dagegen nur eine Steigerung von knapp 12 Prozent auf. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 13,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastungsquote erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietbelastungsquote von mehr als fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Für Baden-Württemberg wurde eine Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von durchschnittlich 19,6 Prozent ermittelt. Für Deutschland ergibt sich aus den Daten des Statistischen Bundesamtes und des durchschnittlichen Haushalteinkommens der GfK eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 14 Prozent. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 5,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Grenzwert in Höhe des Landesdurchschnitts ist zu beiden Indikatoren wegen seiner höheren Transparenz und Treffsicherheit für Baden-Württemberg vorzuziehen.

Zudem wurden schärfere Differenzierungen regionaler Daten, die 2015 noch als landesweiter Durchschnitt verwendet wurden, vorgenommen, zum Beispiel hinsichtlich der Nebenkosten im Rahmen der Bruttowarmmiete zur Berechnung der Mietbelastungsquote, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde und bezüglich des qualifizierten Schätzverfahrens für kleinere Städte und Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und auch keine statistisch ausreichende Anzahl von Wohnungsangeboten zur Ermittlung der Vergleichs- und Angebotsmieten zur Verfügung stand.

Zum Indikator 4 Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 wurde in einem ersten Schritt (in Anlehnung an § 556d BGB) zunächst nur die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2012/2013 und 2017/2018 ermittelt. Dies würde allerdings dazu führen, dass teilweise Gemeinden mit einer hohen Ausgangsmiete 2012/2013, die bis 2017/2018 keine erhebliche Steigerungsrate aufweisen, nicht als angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden, obwohl die Mieten 2012/2013 und 2017/2018 jeweils weit über dem Landesdurchschnitt liegen.

Daher wurde seitens der Gutachter als Alternativindikator die absolute Miethöhe ergänzt, denn auch ein hohes Mietniveau als solches ist ein wichtiger Indikator für eine Anspannungssituation auf dem Wohnungsmarkt. Dies kann in Einzelfällen vermeiden, dass in einer Stadt eine Anspannung verneint, in den Umlandgemeinden dagegen bejaht würde. Die Anwendung des Alternativindikators kann dazu führen, dass großräumig Städte und umliegende Ballungsräume eine gleiche Bewertung erfahren.

Entsprechend aus denselben nachvollziehbaren Gründen wurde zum Indikator Mietpreisdifferenz ein Alternativindikator zur Miethöhe ergänzt.

Das Ergebnis einer Gebietskulisse der Mietpreisbremse von 89 Städten und Gemeinden (im Vergleich zu 68 Städten und Gemeinden im Jahr 2015) ist plausibel und bildet die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg zwischen 2015 und 2019 mit einer tendenziell stärkeren Anspannung regionaler Wohnungsmärkte realistisch ab.

IV.
Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Landesregierung hat unter enger Einbindung der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere:

1.

Wohnraumförderung

Das Land Baden-Württemberg hat den Verfügungsrahmen für sein Wohnraumförderprogramm (Wohnungsbau BW) mit dem Programmjahr 2017 unter Einbeziehung der Kompensationsmittel des Bundes erheblich aufgestockt, so dass für die Angebote der gesamten sozial orientierten Wohnraumförderung nun - seit 2020 unter Einbeziehung der Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104d GG - jährlich ein barwertiges Bewilligungsvolumen im Umfang von rund 250 Millionen Euro zur Verfügung steht. Die gleichzeitige Schwerpunktsetzung auf den Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung bewirkt dort eine erhöhte Nachfrage, so dass die Antragszahlen erheblich gesteigert werden konnten.

Die Förderung zur Eigentumsbildung als zweiter klassischer Förderbereich profitiert ebenso von der Erhöhung des Bewilligungsvolumens des Wohnraumförderprogramms. Nach wie vor ist es ein Ziel der Landesregierung, gerade auch sogenannten Schwellenhaushalten den Weg ins Wohneigentum zu ebnen. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen kann auch angesichts gestiegener Grundstückspreise weiteren Haushalte die Wohneigentumsbildung ermöglicht werden.

Um den Menschen einen möglichst langen Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, insbesondere in ihrer Wohnung zu ermöglichen, wird das Modernisierungsangebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm »Altersgerecht Umbauen« in das Förderangebot der sozial orientierten Wohnraumförderung des Landes einbezogen und zur Erreichung dieses Modernisierungsziels mit Landesmitteln verstärkt. Hierzu werden die Darlehen der KfW als unverzinsliche Kredite ausgereicht.

Nachdem im Oktober 2019 die zusätzliche Förderlinie »Wohnungsbau BW - kommunal« in das Förderprogramm Wohnungsbau BW aufgenommen wurde, soll dieses anknüpfend an die angestrebte Änderung der Rechtsgrundlagen im Landeswohnraumförderungsgesetz zudem um die Förderlinie »Wohnungsbau BW - Mitarbeiterwohnen« erweitert werden. Wohnungsknappheit als Hemmnis speziell der Fachkräftegewinnung und -sicherung soll durch Gewinnung von Investoren entgegengewirkt werden, die nur bereit sind, zugunsten von Beschäftigten einzelner oder mehrerer Unternehmen, d. h. unter Einräumung speziell darauf abzielender Belegungsrechte, Sozialbindungen an neu geschaffenem Wohnraum zu begründen.

2.

Städtebauförderung

Die Bundes- und Landesmittel für die Städtebauförderung werden auf hohem Niveau fortgeführt. Die Schaffung von Wohnraum genießt in Baden-Württemberg Fördervorrang. Wohnungsbestand zu modernisieren und Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren, auf denen gerade auch bezahlbarer und geförderter Wohnraum entsteht, sind zentrale Anliegen der städtebaulichen Erneuerung in Baden-Württemberg. Allein im Förderprogramm 2019 wurden ca. 257 Millionen Euro für die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Land bewilligt. Attraktive Wohn- und Lebensstandorte zu erhalten und zu schaffen ist ein wichtiges Signal für die Zukunft, um die Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsschichten und Generationen sicherzustellen.

3.

Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW

Während zusätzliche Potenziale für den Aufbau sozial gebundener Wohnungsbestände durch Ergänzungen des Förderprogramms Wohnungsbau BW um weitere Förderlinien für die Kommunen selbst sowie für Unternehmen ausgeschöpft werden sollen, bietet der Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW eine zusätzliche finanzielle Grundlage, Wohnraum zu schaffen.

Mit der Einrichtung eines Kompetenzzentrums Wohnen BW wird eine Plattform der Vernetzung, der Information und der ergänzenden Förderung geschaffen, um den Herausforderungen einer guten Wohnraumversorgung über die bestehenden und seitens des Wirtschaftsministeriums fortzuführenden Maßnahmen hinaus in den Bereichen Planen, Bauen und Wohnen vor allem durch ergänzende nicht-investive und innovative Maßnahmen gerecht zu werden.

Mit dem entstehenden Grundstücksfonds soll erreicht werden, dass auch finanzschwächere Gemeinden auf Flächen, die auf den Markt kommen, zugreifen können und ihnen damit eine vorausschauende Bodenvorratspolitik zugunsten von mehr preisgünstigem, insbesondere sozial gebundenem Wohnraum ermöglicht wird.

4.

Flächenentwicklung

Ziel der Landesregierung in Baden-Württemberg ist eine bedarfsgerechte Flächenausweisung und flächeneffiziente Siedlungsentwicklung durch die Kommunen bei gleichzeitigem Vorrang der Innenentwicklung. Zur Förderung der Innenentwicklung - mit der unter anderem eine Vitalisierung von Ortskernen oder auch eine Nachverdichtung erreicht werden soll - unterstützt das Land Städte und Gemeinden mit verschiedenen Programmen. Mit dem Landesförderprogramm »Flächen gewinnen durch Innenentwicklung« werden nicht-investive kommunale Maßnahmen, wie die Erstellung innovativer Konzepte, städtebaulicher Entwürfe und Strategien zur Innenentwicklung sowie die Durchführung von Beteiligungs- und Partizipationsprozessen, unterstützt. Ein Förderschwerpunkt ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ziel ist die Aktivierung bestehender Leerstände und innerörtlicher Flächen oder auch von Potenzialen zur qualitätsvollen Nachverdichtung, wie durch Aufstockungen oder Dachausbau.

Zudem wird in dem Programm der Einsatz kommunaler Flächenmanager zur Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale für Wohnzwecke gefördert. Flächenmanager bündeln Prozesse der Innenentwicklung und agieren als Bindeglied zwischen Verwaltung, Grundstückseigentümern, Investoren sowie allen beteiligten Akteuren. Weiter stellt das Land den Kommunen kostenlos das Flächenmanagementtool FLOO zur Verfügung, mit dem diese auf einfache Weise ihre Innenentwicklungspotenziale erfassen und verwalten können.

5.

Städtebau und Bauleitplanung

Die zielgerichtete und am Bedarf orientierte Bereitstellung von Wohnbauflächen, sowohl im innerörtlichen Kontext (zum Beispiel durch Wiedernutzbarmachung von Brachflächen und Nachverdichtung) als auch durch die Neuausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Außenbereich, setzt einen qualitätsvollen Städtebau und verfahrenstechnisch eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung voraus. Aus diesem Grund beraten die Landesbehörden, insbesondere die Regierungspräsidien, die kommunalen Planungsträger auf Wunsch bei schwierigen Rechts- und Verfahrensfragen in der Bauleitplanung. Themen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind, werden in den Dienstbesprechungen mit dem Wirtschaftsministerium behandelt.

Das Wirtschaftsministerium unterstützt eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung flankierend durch praktische Arbeitshilfen für die am Planen und Bauen Beteiligten. Mit besonderem Blick auf die kommunalen Entscheidungsträger wurde im Sommer 2018 die Broschüre »Beschleunigter Wohnungsbau - Effizienz bei der Baulandgewinnung und in Planverfahren« herausgegeben, die insbesondere für kommunale Baulandmodelle, effiziente Planungs- und Umsetzungsverfahren und die Möglichkeiten von Nutzungsmischung und Nutzungsdichte sensibilisieren soll. Als Ergebnis der Arbeit der Wohnraum-Allianz wurde im Dezember 2019 zudem der »Handlungsleitfaden Artenschutz in der Bauleitplanung und bei Bauvorhaben« herausgegeben, der sowohl verfahrensbezogene als auch inhaltliche Hinweise für einen effizienten und rechtssicheren Umgang mit dieser Thematik unter anderem in der Bauleitplanung gibt und damit die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum befördern soll. Daneben gibt es weitere themenspezifische Kurzbroschüren und Arbeitshilfen, die regelmäßig aktualisiert werden (zum Beispiel Städtebauliche Lärmschutzfibel).

6.

Verbilligte Abgabe landeseigener Grundstücke

Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat insbesondere mit der Neufassung der seit dem Jahr 2014 bestehenden VwV Verbilligung Grundstücke, in der zum 1. Januar 2020 geltenden Fassung, ihre Bemühungen verstärkt, landeseigene Grundstücke dem sozialen Wohnungsbau zuzuführen.

Analog zur Bundesregelung gilt ein Festbetrag für die Verbilligung von 25 000 Euro pro Wohnung, wenn auf dem Grundstück Mietwohnraum im Sinne des Landeswohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird. Ferner ist den Kommunen/Gebietskörperschaften und mehrheitlich von den Gebietskörperschaften getragenen (Wohnungsbau-)Gesellschaften oder Unternehmen, Stiftungen und Anstalten ein Erstzugriffsrecht zum in der Regel gutachterlich ermittelten Verkehrswert unter Verzicht auf ein Bieterverfahren eingeräumt.

7.

Baurecht

Auf der Grundlage des Ergebnisses einer umfassenden Überprüfung der Landesbauordnung mit dem Ziel einer Erleichterung des Wohnungsbaus und der Empfehlungen der Wohnraum-Allianz wurde ein Gesetzentwurf zur Änderung der Landesbauordnung erarbeitet, der vorsieht, verschiedene bauliche Standards abzubauen (zum Beispiel Streichung der Flächen zum Wäschetrocknen) oder zu modifizieren (zum Beispiel Fahrrad-Stellplatzpflicht bei Wohnungen, Kinderspielplatzpflicht), um das Bauen billiger zu gestalten. Weitere Änderungen dienen der Beschleunigung und der Digitalisierung der baurechtlichen Verfahren. Die so geänderte Landesbauordnung ist am 1. August 2019 in Kraft getreten.

8.

Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Mit der Umwandlungsverordnung vom 5. November 2013 (GBl. S. 309) wurde ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten einer Erhaltungssatzung eingeführt. Die auf fünf Jahre befristete Geltungsdauer wurde durch Verordnung vom 13. November 2018 (GBl. S. 433) um weitere fünf Jahre bis zum 18. November 2023 verlängert. Mit diesem Genehmigungsvorbehalt sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts bewirkt mittelbar auch einen besseren Mieterschutz.

9.

Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

In Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 19. Dezember 2013 (GBl. S. 484). Es ermöglicht Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel, für jeweils höchstens fünf Jahre kommunale Satzungen zu erlassen, um die Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume oder gewerbliche Ferienwohnungen, den Leerstand und den Abriss von Wohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen und Verstöße mit einem Bußgeld zu sanktionieren.

C.
Einzelbegründung

Zu § 1

In § 1 sind die 89 Städte und Gemeinden aufgeführt, die nach der Untersuchung des F+B-Instituts Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2019, Az.: VIII 7 R 130/18, muss die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Stadt beziehungsweise Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Es besteht ein besonderes Begründungserfordernis für die eigentumsrechtliche Beschränkung.

Das F+B-Gutachten bildet die Grundlage der Bewertung zur Frage angespannter Wohnungsmärkte in den Städten und Gemeinden. In der Anlage 1 ist eine Übersicht, in den Anlagen 2 bis 6 sind dazu für jede Stadt und Gemeinde, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt, die Einzelergebnisse zu den Indikatoren dargestellt.

Zu § 2

Die Bestimmung regelt das In- und Außerkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 (GBl. S. 852) ist trotz des Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 13. März 2019, Az.: 13 S 181/18, weiter formal in Kraft, da die Entscheidung des Landgerichts keine landesweite Nichtigerklärung der Verordnung beinhaltet. Daher ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 mit dem Neuerlass ausdrücklich aufzuheben.

Die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung in § 556d Absatz 2 BGB war ursprünglich auf höchstens fünf Jahre befristet. Da die derzeitige Mietpreisbegrenzungsverordnung am 1. November 2015 in Kraft getreten ist und durch die vorliegende Neufassung der Landesverordnung ersetzt wird, wird die verbleibende Restlaufzeit bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung wurde durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. S. 540) um weitere fünf Jahre bis Ablauf des 31. Dezember 2025 verlängert.

Die Entscheidung, ob die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung gemäß der nun geltenden bundesrechtlichen Regelung in einem gesonderten Verordnungsverfahren um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert wird, wird zu gegebener Zeit von der Landesregierung getroffen.

I.
Zielsetzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden zu begegnen.

II.
Wesentlicher Inhalt

In dem Verordnungsentwurf werden die 89 Städte und Gemeinden benannt, die als Gebiete klassifiziert sind, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Der Verordnungsentwurf wird ausführlich begründet, die Begründung muss gemäß den Vorgaben der Rechtsprechung veröffentlicht werden. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen, sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt. Ebenfalls erforderlich ist die Darstellung der wohnungspolitischen Maßnahmen, die die Landesregierung bereits ergriffen hat, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 89 Städte und Gemeinden dargestellt.

III.
Regelungsfolgenabschätzung und Nachhaltigkeitsprüfung

In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten identifiziert sind, ist damit zu rechnen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das so gedämpfte Mietniveau kann sich damit sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken.

Die Regelung ist unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und sozialer Verantwortung tragfähig. Insbesondere wird der soziale Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft in den Gebieten, in denen die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, gewahrt.

IV.
Finanzielle Auswirkungen

Keine

V.
Kosten für die öffentlichen Haushalte und für Private, Erfüllungsaufwand

Durch die Verordnung ergibt sich keine Änderung der Kosten für die öffentlichen Haushalte und kein Erfüllungsaufwand. Die Neufestlegung der Gebietskulisse zur Mietbegrenzungsverordnung füllt die bundesrechtliche Verordnungsermächtigung aus.

Die Regelungen dieser Verordnung werden sich in den bestimmten Gebieten dämpfend auf das Preisniveau auswirken, weil sie die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung entlasten.

VI.
Alternativen

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

B.
Besonderer Teil

I.
Ausgangslage

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurde mit der Regelung des § 556d BGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, das heißt ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in der Weise zu begrenzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent überschritten werden darf.

Nach § 556d Absatz 2 BGB sind die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 (GBl. S. 2015, S. 852) ist am 1. November 2015 befristet auf fünf Jahre in Kraft getreten und gilt in 68 Städten und Gemeinden.

Das Amtsgericht Stuttgart hat sich in einem Urteil vom 18. Oktober 2018, Az. 35 C 2110/18, der Rechtsprechung in anderen Ländern (Bayern, Hamburg und Hessen) angeschlossen und die Mietbegrenzungsverordnung wegen unzureichender Veröffentlichung der Begründung für unwirksam erklärt. Im Rahmen des Berufungsverfahrens hat das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 13. März 2019, Az.:13 S 181/18, die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart bestätigt. Bei der Entscheidung des Landgerichts handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, deren Wirkung auf die Parteien des Ausgangsrechtsstreits beschränkt ist. Allerdings besteht aufgrund dieses Urteils eine Signalwirkung für weitere mögliche gerichtliche Prozesse im Land.

Wegen der dadurch entstandenen Rechtsunsicherheit und mit Blick darauf, dass die Situation angespannter Wohnungsmärkte in vielen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg fortbesteht, ist es geboten, die Mietbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und eine neue Gebietskulisse auf der Grundlage aktualisierten Datenmaterials zu bestimmen.

Auf Grund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) geändert worden ist, wird verordnet:

§ 1 AnwendungsbereichDie Städte und Gemeinden Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

§ 2 Inkrafttreten, Außerkrafttreten(1) Diese Verordnung tritt am Tag nach ihrer Verkündung in Kraft. Gleichzeitig tritt die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 (GBl. 2015, S. 852) außer Kraft.(2) Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Oktober 2020 außer Kraft.

Anlage 1 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Gebietskulisse Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad 2018 Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Mietbelastung (Bruttowarm) Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18 Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Angebots- und Vergleichsmieten Indikator 1 Indikator 2 Indikator 3 Indikator 4 Indikator 5 Backnang ja ja ja nein ja ja Bad Bellingen ja nein ja ja ja ja Bad Krozingen ja ja ja ja ja ja Badenweiler ja nein ja ja ja ja Balgheim ja ja ja nein ja ja Bietigheim-Bissingen ja ja nein ja ja ja Bodelshausen ja ja ja ja ja ja Breisach am Rhein ja ja ja ja ja nein Bretten ja ja ja nein ja ja Bubsheim ja ja ja nein ja ja Büsingen am Hochrhein ja nein ja ja ja ja Denkendorf ja ja ja nein ja ja Denzlingen ja nein ja ja ja ja Dettingen an der Erms ja ja nein ja ja ja Ditzingen ja ja ja nein ja ja Eichstetten am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja nein Eigeltingen ja ja ja nein ja ja Eislingen/Fils ja ja nein ja ja ja Emmendingen ja ja ja ja ja ja Eningen unter Achalm ja ja nein ja ja ja Esslingen am Neckar ja ja ja ja ja ja Ettlingen ja ja ja ja ja ja Fellbach ja ja ja ja ja ja Filderstadt ja ja ja ja ja ja Fischingen ja ja ja nein ja ja Freiburg im Breisgau ja ja ja ja ja ja Friedrichshafen ja ja nein ja ja ja Grenzach-Wyhlen ja ja nein ja ja ja Güglingen ja ja ja nein ja ja Gundelfingen ja nein ja ja ja ja Hartheim am Rhein ja ja ja nein ja ja Heidelberg ja ja ja ja ja ja Heilbronn ja ja ja ja ja ja Heimsheim ja ja nein ja ja ja Kandern ja ja nein ja ja ja Kappel-Grafenhausen ja ja ja ja ja nein Karlsruhe ja ja ja ja ja ja Kehl ja ja ja ja ja nein Kernen im Remstal ja ja nein ja ja ja Kirchheim unter Teck ja ja nein ja ja ja Kirchzarten ja ja nein ja ja ja Konstanz ja ja ja ja ja ja Kornwestheim ja ja ja ja ja ja Lahr/Schwarzwald ja ja ja ja ja nein Lauchringen ja ja nein ja ja ja Leinfelden-Echterdingen ja ja nein ja ja ja Leonberg ja ja ja ja ja ja Lörrach ja ja ja ja ja ja Ludwigsburg ja ja ja ja ja ja Mannheim ja ja nein ja ja ja March ja ja ja ja ja ja Meißenheim ja ja ja ja ja nein Merzhausen ja ja ja ja ja ja Möglingen ja ja nein ja ja ja Müllheim ja ja ja ja ja ja Neckarsulm ja ja ja ja ja ja Neuenburg am Rhein ja ja nein ja ja ja Neuried ja ja ja ja ja nein Nürtingen ja ja nein ja ja ja Offenburg ja ja ja ja ja nein Pliezhausen ja ja nein ja ja ja Radolfzell am Bodensee ja nein ja ja ja ja Reichenau ja ja ja ja ja ja Remseck am Neckar ja ja ja nein ja ja Reutlingen ja ja ja ja ja ja Rheinfelden (Baden) ja ja ja ja ja ja Riegel am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja ja Rümmingen ja ja ja nein ja ja Schallbach ja ja ja nein ja ja Schallstadt ja ja ja ja ja nein Sindelfingen ja ja ja ja ja ja Singen (Hohentwiel) ja ja ja ja ja nein St. Blasien ja ja ja ja ja nein Staufen im Breisgau ja ja ja ja ja ja Stuttgart ja ja ja ja ja ja Tübingen ja ja nein ja ja ja Überlingen ja nein ja ja ja ja Ulm ja ja nein ja ja ja Umkirch ja ja ja ja ja ja Waiblingen ja ja ja nein ja ja Waldkirch ja ja ja ja ja ja Wannweil ja ja nein ja ja ja Weil am Rhein ja ja ja ja ja ja Weingarten ja ja ja ja ja ja Weinheim ja ja nein ja ja ja Weinstadt ja ja ja nein ja ja Wendlingen am Neckar ja ja nein ja ja ja Wernau (Neckar) ja ja nein ja ja ja Winnenden ja ja ja nein ja jaErläuterung:Wenn mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt sind, fällt die Stadt bzw. Gemeinde in die Gebietskulisse.

Anlage 2 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018 Haushalte Haushalte mit 3% Fluktuationsreserve Wohnungen Angebotsdefizit absolut Wohnungsversorgungsgrad in % Schwellenwert 100% Backnang 17.688 18.203 17.172 1.031 94,3% Bad Bellingen 2.133 2.201 2.270 -69 103,1% Bad Krozingen 9.350 9.619 8.955 664 93,1% Badenweiler 2.195 2.266 2.358 -92 104,1% Balgheim 521 536 503 33 93,8% Bietigheim-Bissingen 20.724 21.340 20.538 802 96,2% Bodelshausen 2.682 2.757 2.495 262 90,5% Breisach am Rhein 6.979 7.182 6.777 405 94,4% Bretten 13.385 13.775 12.999 776 94,4% Bubsheim 548 562 481 81 85,6% Büsingen am Hochrhein 722 751 953 -202 126,9% Denkendorf 5.049 5.201 5.052 149 97,1% Denzlingen 6.533 6.738 6.837 -99 101,5% Dettingen an der Erms 4.456 4.586 4.348 238 94,8% Ditzingen 11.590 11.944 11.794 150 98,7% Eichstetten am Kaiserstuhl 1.552 1.597 1.515 82 94,9% Eigeltingen 1.690 1.742 1.717 25 98,6% Eislingen/Fils 9.790 10.084 9.796 288 97,1% Emmendingen 13.713 14.109 13.189 920 93,5% Eningen unter Achalm 5.293 5.452 5.312 140 97,4% Esslingen am Neckar 46.701 48.090 46.299 1.791 96,3% Ettlingen 20.296 20.893 19.900 993 95,2% Fellbach 22.067 22.731 22.121 610 97,3% Filderstadt 21.881 22.550 22.307 243 98,9% Fischingen 364 374 333 41 89,0% Freiburg im Breisgau 127.651 131.124 115.751 15.373 88,3% Friedrichshafen 31.464 32.394 31.004 1.390 95,7% Grenzach-Wyhlen 7.186 7.400 7.143 257 96,5% Güglingen 2.669 2.751 2.748 3 99,9% Gundelfingen 5.776 5.957 6.017 -60 101,0% Hartheim am Rhein 2.018 2.079 2.027 52 97,5% Heidelberg 90.109 92.507 79.942 12.565 86,4% Heilbronn 62.728 64.536 60.282 4.254 93,4% Heimsheim 2.291 2.360 2.306 54 97,7% Kandern 3.832 3.947 3.818 129 96,7% Kappel-Grafenhausen 2.276 2.345 2.286 59 97,5% Karlsruhe 172.866 177.597 157.715 19.882 88,8% Kehl 16.963 17.478 17.169 309 98,2% Kernen im Remstal 7.474 7.695 7.370 325 95,8% Kirchheim unter Teck 19.628 20.215 19.565 650 96,8% Kirchzarten 4.678 4.818 4.663 155 96,8% Konstanz 43.513 44.858 44.832 26 99,9% Kornwestheim 16.005 16.489 16.141 348 97,9% Lahr/Schwarzwald 21.653 22.299 21.528 771 96,5% Lauchringen 3.548 3.657 3.626 31 99,2% Leinfelden-Echterdingen 19.422 20.020 19.929 91 99,5% Leonberg 23.961 24.658 23.249 1.409 94,3% Lörrach 25.377 26.135 25.265 870 96,7% Ludwigsburg 44.979 46.360 46.045 315 99,3% Mannheim 162.641 167.637 166.521 1.116 99,3% March 4.389 4.517 4.283 234 94,8% Meißenheim 1.848 1.899 1.688 211 88,9% Merzhausen 2.758 2.838 2.664 174 93,9% Möglingen 5.290 5.452 5.389 63 98,8% Müllheim 8.783 9.051 8.949 102 98,9% Neckarsulm 12.806 13.177 12.354 823 93,8% Neuenburg am Rhein 5.436 5.598 5.394 204 96,4% Neuried 4.421 4.546 4.164 382 91,6% Nürtingen 19.877 20.450 19.095 1.355 93,4% Offenburg 30.739 31.606 28.885 2.721 91,4% Pliezhausen 4.490 4.622 4.401 221 95,2% Radolfzell am Bodensee 15.171 15.648 15.893 -245 101,6% Reichenau 2.487 2.563 2.534 29 98,9% Remseck am Neckar 11.756 12.107 11.693 414 96,6% Reutlingen 58.248 59.884 54.536 5.348 91,1% Rheinfelden (Baden) 15.509 15.971 15.416 555 96,5% Riegel am Kaiserstuhl 1.751 1.805 1.784 21 98,8% Rümmingen 844 868 814 54 93,8% Schallbach 352 362 330 32 91,2% Schallstadt 2.884 2.969 2.828 141 95,3% Sindelfingen 30.580 31.480 30.001 1.479 95,3% Singen (Hohentwiel) 24.386 25.070 22.785 2.285 90,9% St. Blasien 1.974 2.033 1.975 58 97,1% Staufen im Breisgau 3.903 4.023 4.005 18 99,6% Stuttgart 337.669 347.088 313.964 33.124 90,5% Tübingen 44.024 45.275 41.701 3.574 92,1% Überlingen 11.152 11.523 12.382 -859 107,5% Ulm 61.767 63.645 62.615 1.030 98,4% Umkirch 2.696 2.779 2.778 1 100,0% Waiblingen 25.938 26.722 26.136 586 97,8% Waldkirch 10.452 10.760 10.281 479 95,5% Wannweil 2.660 2.737 2.568 169 93,8% Weil am Rhein 15.320 15.754 14.477 1.277 91,9% Weingarten 12.634 13.006 12.395 611 95,3% Weinheim 23.277 23.948 22.351 1.597 93,3% Weinstadt 12.603 12.992 12.964 28 99,8% Wendlingen am Neckar 7.479 7.709 7.681 28 99,6% Wernau (Neckar) 5.969 6.152 6.097 55 99,1% Winnenden 13.189 13.596 13.567 29 99,8%

Anlage 3 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Wohnungsversorgung Neubürger 2018 Haushaltsentwicklung Wohnungsbestandsentwicklung Indikatorergebnis Schwellenwert 1,0 Haushalte 2013 Haushalte 2018 Veränderung Bestand 2013 Bestand 2018 Leerstand 2013 F-Resv. 3 % Veränderung Backnang 16.329 17.688 1.359 16.642 17.172 764 39 1.255 0,92 Bad Bellingen 1.793 2.133 340 2.134 2.270 133 8 261 0,77 Bad Krozingen 8.128 9.350 1.222 8.100 8.955 75 28 902 0,74 Badenweiler 1.909 2.195 286 2.286 2.358 40 3 109 0,38 Balgheim 480 521 41 485 503 19 1 36 0,88 Bietigheim-Bissingen 19.861 20.724 863 19.956 20.538 430 30 982 1,14 Bodelshausen 2.463 2.682 219 2.427 2.495 141 6 203 0,93 Breisach am Rhein 6.286 6.979 693 6.325 6.777 19 14 457 0,66 Bretten 12.451 13.385 934 12.632 12.999 185 17 535 0,57 Bubsheim 469 548 79 454 481 29 2 54 0,68 Büsingen am Hochrhein 578 722 144 924 953 83 3 109 0,76 Denkendorf 4.613 5.049 436 4.830 5.052 144 11 355 0,81 Denzlingen 6.116 6.533 417 6.622 6.837 176 12 379 0,91 Dettingen an der Erms 4.299 4.456 157 4.165 4.348 192 11 364 2,32 Ditzingen 10.893 11.590 697 11.585 11.794 390 18 581 0,83 Eichstetten am Kaiserstuhl 1.414 1.552 138 1.451 1.515 0 2 62 0,45 Eigeltingen 1.569 1.690 121 1.659 1.717 42 3 97 0,80 Eislingen/Fils 9.281 9.790 509 9.434 9.796 443 24 781 1,53 Emmendingen 11.995 13.713 1.718 12.544 13.189 495 34 1.106 0,64 Eningen unter Achalm 5.077 5.293 216 5.135 5.312 188 11 354 1,64 Esslingen am Neckar 42.167 46.701 4.534 45.496 46.299 1.091 57 1.837 0,41 Ettlingen 18.853 20.296 1.443 19.522 19.900 516 27 867 0,60 Fellbach 20.709 22.067 1.358 21.558 22.121 526 33 1.056 0,78 Filderstadt 20.671 21.881 1.210 21.748 22.307 581 34 1.106 0,91 Fischingen 312 364 52 328 333 35 1 39 0,75 Freiburg im Breisgau 122.839 127.651 4.812 112.752 115.751 1.390 132 4.257 0,88 Friedrichshafen 29.064 31.464 2.400 29.220 31.004 1.281 92 2.973 1,24 Grenzach-Wyhlen 6.797 7.186 389 6.904 7.143 235 14 460 1,18 Güglingen 2.426 2.669 243 2.672 2.748 152 7 221 0,91 Gundelfingen 5.374 5.776 402 5.845 6.017 178 11 339 0,84 Hartheim am Rhein 1.902 2.018 116 1.974 2.027 0 2 51 0,44 Heidelberg 84.343 90.109 5.766 77.317 79.942 2.270 147 4.748 0,82 Heilbronn 57.335 62.728 5.393 57.881 60.282 2.196 138 4.459 0,83 Heimsheim 2.358 2.291 -67 2.283 2.306 115 4 134 -x,xx* Kandern 3.653 3.832 179 3.732 3.818 133 7 212 1,18 Kappel-Grafenhausen 2.051 2.276 225 2.207 2.286 88 5 162 0,72 Karlsruhe 159.021 172.866 13.845 154.517 157.715 1.958 155 5.001 0,36 Kehl 15.485 16.963 1.478 16.452 17.169 439 35 1.121 0,76 Kernen im Remstal 7.447 7.474 27 7.092 7.370 339 19 598 22,15 Kirchheim unter Teck 18.864 19.628 764 18.983 19.565 572 35 1.119 1,46 Kirchzarten 4.568 4.678 110 4.505 4.663 71 7 222 2,02 Konstanz 40.130 43.513 3.383 43.060 44.832 698 74 2.396 0,71 Kornwestheim 14.758 16.005 1.247 15.794 16.141 631 29 949 0,76 Lahr/Schwarzwald 19.778 21.653 1.875 20.467 21.528 749 54 1.756 0,94 Lauchringen 3.332 3.548 216 3.435 3.626 149 10 330 1,53 Leinfelden-Echterdingen 18.055 19.422 1.367 18.897 19.929 630 50 1.612 1,18 Leonberg 22.155 23.961 1.806 22.685 23.249 1.142 51 1.655 0,92 Lörrach 23.912 25.377 1.465 24.616 25.265 692 40 1.301 0,89 Ludwigsburg 40.785 44.979 4.194 44.848 46.045 1.174 71 2.300 0,55 Mannheim 159.806 162.641 2.835 163.965 166.521 6.499 272 8.783 3,10 March 3.969 4.389 420 4.076 4.283 164 11 360 0,86 Meißenheim 1.715 1.848 133 1.619 1.688 50 4 115 0,86 Merzhausen 2.578 2.758 180 2.504 2.664 0 5 155 0,86 Möglingen 5.139 5.290 151 5.275 5.389 221 10 325 2,15 Müllheim 8.086 8.783 697 8.583 8.949 238 18 586 0,84 Neckarsulm 11.988 12.806 818 11.990 12.354 443 24 783 0,96 Neuenburg am Rhein 4.938 5.436 498 5.076 5.394 221 16 523 1,05 Neuried 4.109 4.421 312 4.005 4.164 159 10 308 0,99 Nürtingen 19.345 19.877 532 18.624 19.095 555 31 995 1,87 Offenburg 28.969 30.739 1.770 27.951 28.885 739 50 1.623 0,92 Pliezhausen 4.389 4.490 101 4.223 4.401 187 11 354 3,50 Radolfzell am Bodensee 14.035 15.171 1.136 15.203 15.893 478 35 1.133 1,00 Reichenau 2.321 2.487 166 2.478 2.534 20 2 74 0,45 Remseck am Neckar 10.298 11.756 1.458 11.087 11.693 192 24 774 0,53 Reutlingen 54.142 58.248 4.106 52.817 54.536 1.852 107 3.464 0,84 Rheinfelden (Baden) 14.461 15.509 1.048 14.942 15.416 372 25 821 0,78 Riegel am Kaiserstuhl 1.614 1.751 137 1.720 1.784 64 4 124 0,91 Rümmingen 747 844 97 751 814 36 3 96 0,99 Schallbach 320 352 32 321 330 16 1 24 0,75 Schallstadt 2.681 2.884 203 2.730 2.828 40 4 134 0,66 Sindelfingen 28.147 30.580 2.433 28.939 30.001 707 53 1.716 0,71 Singen (Hohentwiel) 22.503 24.386 1.883 22.366 22.785 784 36 1.167 0,62 St. Blasien 1.801 1.974 173 1.975 1.975 95 3 92 0,53 Staufen im Breisgau 3.446 3.903 457 3.786 4.005 43 8 254 0,56 Stuttgart 319.238 337.669 18.431 305.132 313.964 7.347 485 15.694 0,85 Tübingen 41.793 44.024 2.231 40.205 41.701 1.291 84 2.703 1,21 Überlingen 10.319 11.152 833 11.866 12.382 328 25 819 0,98 Ulm 59.605 61.767 2.162 60.324 62.615 1.912 126 4.077 1,89 Umkirch 2.423 2.696 273 2.560 2.778 0 7 211 0,77 Waiblingen 23.299 25.938 2.639 25.379 26.136 608 41 1.324 0,50 Waldkirch 9.822 10.452 630 10.040 10.281 327 17 551 0,87 Wannweil 2.605 2.660 55 2.476 2.568 137 7 222 4,04 Weil am Rhein 14.355 15.320 965 14.171 14.477 293 18 581 0,60 Weingarten 11.676 12.634 958 11.863 12.395 365 27 870 0,91 Weinheim 22.764 23.277 513 21.745 22.351 1.085 51 1.640 3,20 Weinstadt 11.633 12.603 970 12.671 12.964 561 26 828 0,85 Wendlingen am Neckar 7.241 7.479 238 7.420 7.681 274 16 519 2,18 Wernau (Neckar) 5.826 5.969 143 5.895 6.097 205 12 395 2,76 Winnenden 12.097 13.189 1.092 13.022 13.567 563 33 1.075 0,98Erläuterung:F-Resv. = Fluktuationsreserve

Anlage 4 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Mietbelastung (Bruttowarm) 2018 in % Bruttomiete 2018 Haushaltseinkommen 2019 (Datenstand 31.12. 2017) Wohnfläche Durchschnitt (berechnet aus Zensus) Mietbelastung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 19,6% Angebotsmiete NKM in Euro BTK in Euro HK in Euro BWM in Euro Backnang 9,24 1,28 0,83 11,35 53.329 76,14 19,4% Bad Bellingen 10,18 1,43 1,00 12,61 54.219 76,34 21,3% Bad Krozingen 10,58 1,53 1,00 13,11 54.122 80,34 23,4% Badenweiler 9,58 1,53 1,00 12,11 58.646 80,34 19,9% Balgheim 8,22 1,29 1,05 10,56 73.056 79,42 13,8% Bietigheim-Bissingen 10,94 1,28 1,10 13,32 60.117 74,65 19,8% Bodelshausen 8,92 1,71 0,83 11,46 51.021 74,72 20,1% Breisach am Rhein 9,02 1,53 1,00 11,55 51.932 80,34 21,4% Bretten 8,58 1,15 1,04 10,77 55.348 82,69 19,3% Bubsheim 8,32 1,29 1,05 10,66 75.784 79,42 13,4% Büsingen am Hochrhein 11,11 1,22 1,07 13,40 46.890 74,49 25,5% Denkendorf 10,64 1,74 0,83 13,21 60.339 74,10 19,5% Denzlingen 10,02 0,97 1,00 11,99 54.047 80,78 21,5% Dettingen an der Erms 9,31 3,40 1,37 14,08 56.017 75,95 22,9% Ditzingen 10,60 1,28 1,10 12,98 61.623 74,65 18,9% Eichstetten am Kaiserstuhl 9,17 1,53 1,00 11,70 55.748 80,34 20,2% Eigeltingen 8,21 1,22 1,07 10,50 75.789 74,49 12,4% Eislingen/Fils 9,24 0,94 0,90 11,08 48.912 77,36 21,0% Emmendingen 9,33 0,97 1,00 11,30 50.135 80,78 21,8% Eningen unter Achalm 9,58 3,40 1,37 14,35 59.149 75,95 22,1% Esslingen am Neckar 10,71 1,74 0,83 13,28 55.916 74,10 21,1% Ettlingen 9,55 1,15 1,04 11,74 56.354 82,69 20,7% Fellbach 11,04 1,28 0,83 13,15 56.510 76,14 21,3% Filderstadt 10,85 1,74 0,83 13,42 59.096 74,10 20,2% Fischingen 8,99 1,43 1,00 11,42 74.697 76,34 14,0% Freiburg im Breisgau 12,39 1,53 0,92 14,84 41.398 66,38 28,6% Friedrichshafen 10,34 1,21 0,94 12,49 51.809 77,86 22,5% Grenzach-Wyhlen 10,69 1,43 1,00 13,12 60.486 76,34 19,9% Güglingen 8,52 1,07 1,03 10,62 66.101 80,46 15,5% Gundelfingen 10,49 1,53 1,00 13,02 58.365 80,34 21,5% Hartheim am Rhein 8,95 1,53 1,00 11,48 60.550 80,34 18,3% Heidelberg 12,01 1,53 0,94 14,48 41.419 68,27 28,6% Heilbronn 10,36 1,15 2,46 13,97 49.273 72,39 24,6% Heimsheim 10,33 1,53 0,69 12,55 58.108 81,00 21,0% Kandern 10,45 1,43 1,00 12,88 55.444 76,34 21,3% Kappel-Grafenhausen 7,94 1,46 1,03 10,43 51.287 81,68 19,9% Karlsruhe 10,15 1,64 0,99 12,78 44.088 71,66 24,9% Kehl 8,27 1,46 1,03 10,76 46.517 81,68 22,7% Kernen im Remstal 10,66 1,28 0,83 12,77 57.301 76,14 20,4% Kirchheim unter Teck 10,14 1,74 0,83 12,71 57.355 74,10 19,7% Kirchzarten 11,09 1,53 1,00 13,62 58.644 80,34 22,4% Konstanz 12,69 1,22 1,07 14,98 47.723 74,49 28,1% Kornwestheim 11,69 1,28 1,10 14,07 55.475 74,65 22,7% Lahr/Schwarzwald 8,40 1,46 1,03 10,89 45.425 81,68 23,5% Lauchringen 8,99 1,02 1,25 11,26 55.365 80,93 19,8% Leinfelden-Echterdingen 12,04 1,74 0,83 14,61 62.874 74,10 20,7% Leonberg 11,13 1,66 0,85 13,64 62.318 77,16 20,3% Lörrach 11,76 1,43 1,00 14,19 53.751 76,34 24,2% Ludwigsburg 11,22 1,28 1,10 13,60 55.173 74,65 22,1% Mannheim 9,66 1,96 0,97 12,59 45.041 67,56 22,7% March 10,05 1,53 1,00 12,58 54.952 80,34 22,1% Meißenheim 7,70 1,46 1,03 10,19 50.341 81,68 19,8% Merzhausen 12,55 1,53 1,00 15,08 63.594 80,34 22,9% Möglingen 10,19 1,28 1,10 12,57 57.150 74,65 19,7% Müllheim 9,89 1,53 1,00 12,42 53.521 80,34 22,4% Neckarsulm 9,62 1,07 1,03 11,72 52.110 80,46 21,7% Neuenburg am Rhein 9,19 1,53 1,00 11,72 56.252 80,34 20,1% Neuried 7,83 1,46 1,03 10,32 50.389 81,68 20,1% Nürtingen 9,83 1,74 0,83 12,40 53.666 74,10 20,5% Offenburg 8,76 1,46 1,03 11,25 45.814 81,68 24,1% Pliezhausen 9,60 3,40 1,37 14,37 66.752 75,95 19,6% Radolfzell am Bodensee 10,20 1,22 1,07 12,49 54.027 74,49 20,7% Reichenau 11,34 1,22 1,07 13,63 58.660 74,49 20,8% Remseck am Neckar 10,78 1,28 1,10 13,16 67.840 74,65 17,4% Reutlingen 10,02 3,40 1,37 14,79 49.963 75,95 27,0% Rheinfelden (Baden) 11,06 1,43 1,00 13,49 56.571 76,34 21,8% Riegel am Kaiserstuhl 9,33 0,97 1,00 11,30 52.519 80,78 20,9% Rümmingen 10,23 1,43 1,00 12,66 71.505 76,34 16,2% Schallbach 8,67 1,43 1,00 11,10 65.727 76,34 15,5% Schallstadt 9,41 1,53 1,00 11,94 55.509 80,34 20,7% Sindelfingen 11,36 1,66 0,85 13,87 56.080 77,16 22,9% Singen (Hohentwiel) 8,85 1,22 1,07 11,14 43.351 74,49 23,0% St. Blasien 7,68 1,02 1,25 9,95 40.903 80,93 23,6% Staufen im Breisgau 9,76 1,53 1,00 12,29 58.842 80,34 20,1% Stuttgart 13,52 1,91 1,22 16,65 50.592 68,21 26,9% Tübingen 11,83 1,71 0,83 14,37 49.922 74,72 25,8% Überlingen 10,61 1,21 0,94 12,76 59.372 77,86 20,1% Ulm 10,39 1,58 1,11 13,08 53.820 70,22 20,5% Umkirch 9,64 1,53 1,00 12,17 52.334 80,34 22,4% Waiblingen 10,52 1,28 0,83 12,63 64.064 76,14 18,0% Waldkirch 9,83 0,97 1,00 11,80 52.215 80,78 21,9% Wannweil 9,73 3,40 1,37 14,50 52.951 75,95 25,0% Weil am Rhein 11,04 1,43 1,00 13,47 50.974 76,34 24,2% Weingarten 9,76 0,50 0,95 11,21 45.204 79,24 23,6% Weinheim 9,31 1,34 1,08 11,73 55.800 81,55 20,6% Weinstadt 10,34 1,28 0,83 12,45 62.037 76,14 18,3% Wendlingen am Neckar 9,80 1,74 0,83 12,37 55.803 74,10 19,7% Wernau (Neckar) 9,66 1,74 0,83 12,23 55.409 74,10 19,6% Winnenden 9,75 1,28 0,83 11,86 58.035 76,14 18,7%Erläuterung:NKM = NettokaltmieteBTK = BetriebskostenHK = HeizkostenBWM = Bruttowarmmiete

Anlage 5 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 Angebotsmieten 2012/13 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,36 Euro/m² Angebotsmieten 2017/18 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,23 Euro/m² Steigerung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 25,4% Backnang 7,37 9,24 25,4% Bad Bellingen 7,91 10,18 28,7% Bad Krozingen 8,10 10,58 30,6% Badenweiler 7,82 9,58 22,5% Balgheim 6,16 8,22 33,4% Bietigheim-Bissingen 8,19 10,94 33,6% Bodelshausen 6,48 8,92 37,7% Breisach am Rhein 7,16 9,02 26,0% Bretten 6,51 8,58 31,8% Bubsheim 6,19 8,32 34,4% Büsingen am Hochrhein 9,00 11,11 23,4% Denkendorf 8,44 10,64 26,1% Denzlingen 8,18 10,02 22,5% Dettingen an der Erms 7,14 9,31 30,4% Ditzingen 8,24 10,60 28,6% Eichstetten am Kaiserstuhl 6,22 9,17 47,4% Eigeltingen 6,29 8,21 30,5% Eislingen/Fils 6,72 9,24 37,5% Emmendingen 7,58 9,33 23,1% Eningen unter Achalm 7,57 9,58 26,6% Esslingen am Neckar 8,61 10,71 24,4% Ettlingen 7,51 9,55 27,2% Fellbach 8,89 11,04 24,2% Filderstadt 8,51 10,85 27,5% Fischingen 6,83 8,99 31,6% Freiburg im Breisgau 10,58 12,39 17,1% Friedrichshafen 8,47 10,34 22,1% Grenzach-Wyhlen 8,05 10,69 32,8% Güglingen 6,25 8,52 36,3% Gundelfingen 8,63 10,49 21,6% Hartheim am Rhein 6,75 8,95 32,6% Heidelberg 10,20 12,01 17,7% Heilbronn 7,29 10,36 42,1% Heimsheim 7,32 10,33 41,1% Kandern 7,87 10,45 32,8% Kappel-Grafenhausen 5,94 7,94 33,7% Karlsruhe 8,77 10,15 15,7% Kehl 6,54 8,27 26,5% Kernen im Remstal 8,29 10,66 28,6% Kirchheim unter Teck 8,01 10,14 26,6% Kirchzarten 8,46 11,09 31,1% Konstanz 10,70 12,69 18,6% Kornwestheim 8,42 11,69 38,8% Lahr/Schwarzwald 6,19 8,40 35,7% Lauchringen 6,67 8,99 34,8% Leinfelden-Echterdingen 9,42 12,04 27,8% Leonberg 8,55 11,13 30,2% Lörrach 8,75 11,76 34,4% Ludwigsburg 8,85 11,22 26,8% Mannheim 7,87 9,66 22,7% March 7,86 10,05 27,9% Meißenheim 5,53 7,70 39,2% Merzhausen 10,38 12,55 20,9% Möglingen 7,94 10,19 28,3% Müllheim 7,51 9,89 31,7% Neckarsulm 7,21 9,62 33,4% Neuenburg am Rhein 7,21 9,19 27,5% Neuried 5,41 7,83 44,7% Nürtingen 7,78 9,83 26,3% Offenburg 6,83 8,76 28,3% Pliezhausen 7,74 9,60 24,0% Radolfzell am Bodensee 8,30 10,20 22,9% Reichenau 9,69 11,34 17,0% Remseck am Neckar 8,23 10,78 31,0% Reutlingen 8,09 10,02 23,9% Rheinfelden (Baden) 7,87 11,06 40,5% Riegel am Kaiserstuhl 7,33 9,33 27,3% Rümmingen 7,90 10,23 29,5% Schallbach 6,77 8,67 28,1% Schallstadt 7,57 9,41 24,3% Sindelfingen 8,76 11,36 29,7% Singen (Hohentwiel) 6,82 8,85 29,8% St. Blasien 5,61 7,68 36,9% Staufen im Breisgau 7,85 9,76 24,3% Stuttgart 10,38 13,52 30,3% Tübingen 9,92 11,83 19,3% Überlingen 9,24 10,61 14,8% Ulm 8,82 10,39 17,8% Umkirch 8,17 9,64 18,0% Waiblingen 8,24 10,52 27,7% Waldkirch 7,43 9,83 32,3% Wannweil 7,98 9,73 21,9% Weil am Rhein 9,32 11,04 18,5% Weingarten 8,23 9,76 18,6% Weinheim 7,64 9,31 21,9% Weinstadt 8,13 10,34 27,2% Wendlingen am Neckar 7,85 9,80 24,8% Wernau (Neckar) 8,23 9,66 17,4% Winnenden 7,84 9,75 24,4%

Anlage 6 zur Mietpreisbegrenzungsverordnung Gemeindename Berechnung: Indikator Mietpreisdifferenz 2018 bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2018 Angebotsmieten 2017/18 45 m² bis 75 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,61 Euro/m² Vergleichsmieten 2017/18 65 m² Schwellenwert: Landesdurchschnitt 7,03 Euro/m² Mietpreisdifferenz Schwellenwert: Landesdurchschnitt 2,58 Euro/m² Backnang 9,35 7,22 2,13 Bad Bellingen 10,41 6,19 4,22 Bad Krozingen 10,53 8,03 2,50 Badenweiler 9,22 6,46 2,76 Balgheim 8,62 5,70 2,92 Bietigheim-Bissingen 10,76 8,01 2,75 Bodelshausen 9,15 6,43 2,72 Breisach am Rhein 8,93 7,51 1,42 Bretten 9,21 6,39 2,82 Bubsheim 8,74 5,61 3,13 Büsingen am Hochrhein 11,96 6,04 5,92 Denkendorf 10,92 7,65 3,27 Denzlingen 9,84 8,13 1,71 Dettingen an der Erms 9,84 6,33 3,51 Ditzingen 10,61 8,91 1,70 Eichstetten am Kaiserstuhl 8,53 6,62 1,91 Eigeltingen 9,03 5,94 3,09 Eislingen/Fils 9,52 6,50 3,02 Emmendingen 9,18 7,40 1,78 Eningen unter Achalm 8,61 7,31 1,30 Esslingen am Neckar 10,33 8,52 1,81 Ettlingen 9,56 7,50 2,06 Fellbach 11,07 8,66 2,41 Filderstadt 10,90 8,60 2,30 Fischingen 9,28 6,41 2,87 Freiburg im Breisgau 11,99 7,81 4,18 Friedrichshafen 10,31 7,86 2,45 Grenzach-Wyhlen 11,19 7,23 3,96 Güglingen 9,47 6,12 3,35 Gundelfingen 10,56 9,47 1,09 Hartheim am Rhein 9,24 6,54 2,70 Heidelberg 11,44 7,89 3,55 Heilbronn 10,11 7,01 3,10 Heimsheim 10,19 6,76 3,43 Kandern 10,42 6,03 4,39 Kappel-Grafenhausen 7,73 6,05 1,68 Karlsruhe 9,99 7,60 2,39 Kehl 8,50 6,43 2,07 Kernen im Remstal 10,19 7,66 2,53 Kirchheim unter Teck 10,12 7,70 2,42 Kirchzarten 11,48 6,96 4,52 Konstanz 12,64 8,60 4,04 Kornwestheim 11,78 8,30 3,48 Lahr/Schwarzwald 8,54 6,03 2,51 Lauchringen 8,71 6,11 2,60 Leinfelden-Echterdingen 11,84 10,05 1,79 Leonberg 11,20 8,64 2,56 Lörrach 11,86 7,67 4,19 Ludwigsburg 11,13 8,90 2,23 Mannheim 9,28 7,09 2,19 March 10,21 6,68 3,53 Meißenheim 7,69 5,99 1,70 Merzhausen 12,49 6,89 5,60 Möglingen 10,13 8,42 1,71 Müllheim 10,66 7,29 3,37 Neckarsulm 9,62 6,86 2,76 Neuenburg am Rhein 9,61 6,73 2,88 Neuried 7,65 6,04 1,61 Nürtingen 10,01 7,48 2,53 Offenburg 8,75 6,52 2,23 Pliezhausen 9,98 6,68 3,30 Radolfzell am Bodensee 10,28 7,47 2,81 Reichenau 11,15 6,50 4,65 Remseck am Neckar 10,78 8,62 2,16 Reutlingen 10,21 8,05 2,16 Rheinfelden (Baden) 11,77 6,68 5,09 Riegel am Kaiserstuhl 10,48 6,64 3,84 Rümmingen 9,15 6,36 2,79 Schallbach 8,93 6,27 2,66 Schallstadt 8,49 6,69 1,80 Sindelfingen 11,33 7,83 3,50 Singen (Hohentwiel) 8,94 6,55 2,39 St. Blasien 7,32 5,73 1,59 Staufen im Breisgau 9,67 6,64 3,03 Stuttgart 12,99 9,91 3,08 Tübingen 11,59 9,55 2,04 Überlingen 10,57 7,52 3,05 Ulm 10,24 7,60 2,64 Umkirch 10,02 6,63 3,39 Waiblingen 10,46 7,67 2,79 Waldkirch 9,95 7,46 2,49 Wannweil 9,99 6,34 3,65 Weil am Rhein 10,76 7,51 3,25 Weingarten 9,74 7,83 1,91 Weinheim 9,18 7,43 1,75 Weinstadt 10,36 7,94 2,42 Wendlingen am Neckar 10,11 7,53 2,58 Wernau (Neckar) 9,65 6,96 2,69 Winnenden 9,79 7,70 2,09Erläuterung:Der Indikator ist auch dann erfüllt, wenn die absolute Höhe der Angebotsmiete 2017/2018 nach Indikator 4 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt und die absolute Höhe der Vergleichsmiete 2017/2018 nach Indikator 5 über dem dortigen Landesdurchschnitt liegt.

Begründung

Vorbemerkung:

Auf Bundesebene konnte nicht rechtzeitig eine Verlängerung der Verordnungsermächtigung an die Länder nach § 556d BGB beschlossen werden, die den erforderlichen zeitlichen Vorlauf für das landesrechtliche Verordnungsverfahren angemessen berücksichtigen würde.

Daher wird die bestehende Mietpreisbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 bis 31. Dezember 2025 verlängert, also unter Beibehaltung der bisherigen Gebietskulisse und Ausschöpfen der Restlaufzeit der derzeitigen Rechtsgrundlage in § 556d BGB.

Das Gutachten zur Gebietskulisse und die Einzeldaten von Städten und Gemeinden sind auf der Internetseite des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen abrufbar.

Die Begründung zu Teil A „Allgemeiner Teil“ und Teil B „Besonderer Teil“ bleiben unverändert.

Lediglich in der „Einzelbegründung“ Teil C wird zu § 2 das In- und Außerkrafttreten neu geregelt.

Im Nachfolgenden wird daher zu Teil A „Allgemeiner Teil“ und Teil B „Besonderer Teil“ die amtliche Verordnungsbegründung aus dem Jahr 2020 gemäß GBl. 2020, S. 803 ff. nochmals wiedergegeben.

„A. Allgemeiner Teil

I. Zielsetzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden zu begegnen.

II. Wesentlicher Inhalt

In dem Verordnungsentwurf werden die 89 Städte und Gemeinden benannt, die als Gebiete klassifiziert sind, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Der Verordnungsentwurf wird ausführlich begründet, die Begründung muss gemäß den Vorgaben der Rechtsprechung veröffentlicht werden. In der Begründung werden insbesondere die Indikatoren, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweisen, sowie deren Bewertung durch die Landesregierung aufgeführt. Ebenfalls erforderlich ist die Darstellung der wohnungspolitischen Maßnahmen, die die Landesregierung bereits ergriffen hat, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 89 Städte und Gemeinden dargestellt.

III. Regelungsfolgenabschätzung und Nachhaltigkeitsprüfung

In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten identifiziert sind, ist damit zu rechnen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark als bisher ansteigt, weil zukünftig die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das so gedämpfte Mietniveau kann sich damit sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken.

Die Regelung ist unter dem Gesichtspunkt wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und sozialer Verantwortung tragfähig. Insbesondere wird der soziale Zusammenhalt in einer offenen Gesellschaft in den Gebieten, in denen die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, gewahrt.

IV. Finanzielle Auswirkungen

Keine

V. Kosten für die öffentlichen Haushalte und für Private, Erfüllungsaufwand

Durch die Verordnung ergibt sich keine Änderung der Kosten für die öffentlichen Haushalte und kein Erfüllungsaufwand.

Die Regelungen dieser Verordnung werden sich in den bestimmten Gebieten dämpfend auf das Preisniveau auswirken, weil sie die Mieterinnen und Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung entlasten.

VI. Alternativen

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

B. Besonderer Teil

I. Ausgangslage

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurde mit der Regelung des § 556d BGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, das heißt ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in der Weise zu begrenzen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent überschritten werden darf.

Nach der zum damaligen Zeitpunkt geltenden Fassung des § 556d Absatz 2 BGB waren die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Baden-Württemberg hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Die Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 (GBl. 2015, S. 852) ist am 1. November 2015 befristet auf fünf Jahre in Kraft getreten und galt in 68 Städten und Gemeinden.

Das Amtsgericht Stuttgart hat sich in einem Urteil vom 18. Oktober 2018, Az. 35 C 2110/18, der Rechtsprechung in anderen Ländern (Bayern, Hamburg und Hessen) angeschlossen und die Mietbegrenzungsverordnung wegen unzureichender Veröffentlichung der Begründung für unwirksam erklärt. Im Rahmen des Berufungsverfahrens hat das Landgericht Stuttgart mit Urteil vom 13. März 2019, Az. 13 S 181/18, die Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart bestätigt. Bei der Entscheidung des Landgerichts handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, deren Wirkung auf die Parteien des Ausgangsrechtsstreits beschränkt ist. Allerdings bestand aufgrund dieses Urteils eine Signalwirkung für weitere mögliche gerichtliche Prozesse im Land.

Wegen der dadurch entstandenen Rechtsunsicherheit und mit Blick darauf, dass die Situation angespannter Wohnungsmärkte in vielen Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg fortbesteht, war es geboten, die Mietbegrenzungsverordnung neu zu erlassen und eine neue Gebietskulisse auf der Grundlage aktualisierten Datenmaterials zu bestimmen.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 26. Mai 2020 (GBl. S. 329) ist mit einer neuen Gebietskulisse von 89 Städten und Gemeinden am 4. Juni 2020 in Kraft getreten und hat zunächst die Restlaufzeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 31. Oktober 2020 ausgeschöpft.

Mit der vorliegenden Verordnung wird diese Mietpreisbegrenzungsverordnung unter Beibehaltung der Gebietskulisse neu gefasst und die Geltungsdauer im Gleichlauf mit der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg bis zum 30. Juni 2025 verlängert.

II. Rechtsgrundlagen

§ 556d Absatz 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen dazu, durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB sind dafür beispielhaft vier Kriterien aufgeführt, anhand derer die Landesregierung die Gebiete nach § 556d BGB bestimmen kann.

Ein angespannter Wohnungsmarkt kann danach insbesondere vorliegen, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begründung zu § 556d BGB deutlich gemacht, dass in § 556d Absatz 2 Kriterien ausgeführt seien, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Ob im Einzelfall eines oder mehrere dieser Kriterien ausreichen würden oder trotz Vorliegens solcher Kriterien eine Anspannung zu verneinen sei, könne sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben. Aus diesem Grund werde von starren Vorgaben abgesehen. Damit hat der Landesverordnungsgeber einen Gestaltungsspielraum. Dieser gilt insbesondere bei der Beurteilung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt existiert oder nicht und nach welchen Kriterien der Landesverordnungsgeber das Vorliegen einer Mangelsituation beurteilt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 und 6 BGB normieren zudem eine Begründungspflicht für die jeweiligen Landesverordnungen. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dazu ist eine sorgsame Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit bei Bestimmung der Gebiete notwendig. Aus der Begründung muss sich nach § 556d Absatz 2 Satz 7 BGB auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Gemäß der oben genannten Rechtsprechung, der sich im Fall der hessischen Landesverordnung der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/2018, angeschlossen hat, ist die amtliche Begründung zu veröffentlichen.

III. Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

1. Einholung eines Gutachtens zur Identifikation der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

Im Einklang mit den Empfehlungen der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg wurde ein externes Gutachten an das F+B-Institut - Forschung und Beratung für Immobilien, Wohnen und Umwelt GmbH - zur Identifizierung von Gebieten in Baden-Württemberg mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d BGB in Auftrag gegeben. Das Gutachten sowie dessen Ergebnisse mit Blick auf die Gebietskulisse der neuen Landesverordnung wurden im Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg am 14. Oktober 2019 vorgestellt. Das Gutachten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden zu den verwendeten Indikatoren sind im Internetauftritt des Wirtschaftsministeriums unter https://wm.baden-wuerttemberg.de/ abrufbar.

Zur Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte hat das F+B-Institut die im Gesetz genannten vier Kriterien durch fünf Indikatoren präzisiert, die sachlich und mit Blick auf die Legaldefinition der Kriterien in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB für die Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind.

Zwar sind die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien zur Bestimmung der Anspannung des Wohnungsmarkts als Nachfrage-, Angebots- und Marktkriterien aussagekräftig, sie müssen jedoch durch ökonomische Indikatoren operationalisiert werden. Sie werden dadurch messbar und beurteilbar.

Des Weiteren ist zu fragen, wann die jeweiligen Kriterien zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt sind.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt „deutlich stärkerer“ Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Im Hinblick auf den deutlich stärkeren Anstieg bei den Mieten ist maßgeblich, welches Ausgangsniveau vorlag und welche (absolute) Änderung eingetreten ist.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein „deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung“ erforderlich.

Gemäß Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein Wachstum der Wohnbevölkerung erforderlich, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Bei diesem Kriterium ist es ausreichend, wenn das Wachstum der Bevölkerung auch nur geringfügig über der Neubautätigkeit liegt.

Nach Ziffer 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB muss ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage vorliegen. Ein geringer Leerstand wird in der Fachwissenschaft angenommen, wenn der Leerstand unter drei Prozent sinkt (Fluktuationsreserve). Eine große Nachfrage liegt vor, wenn diese Fluktuationsreserve von drei Prozent unterschritten wird.

Als Indikatoren wurden deshalb der Wohnungsversorgungsgrad, die Wohnungsversorgung für Neubürger, die Mietbelastungsquote (Bruttowarm), die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie die Mietpreisdifferenz bzw. alternativ die Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten gewählt. Diese fünf Indikatoren, die im Nachfolgenden ausführlich dargestellt sind und die verschiedenen Dimensionen der Tatbestände „besondere Gefährdung“ und „angemessene Bedingungen“ repräsentieren, sind aus ökonomischer Sicht geeignet, jeweils bestimmte Aspekte angespannter Wohnungsmärkte zu verdeutlichen und für das Land Baden-Württemberg mit der verfügbaren Datenlage zu quantifizieren.

Als Datenmaterial wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, der Bundesagentur für Arbeit, der F+B-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2011 verwendet.

Zur Erfüllung eines Indikators mussten daraufhin geeignete Grenzwerte festgelegt werden, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die Indikatoren sind jedoch einzeln betrachtet nicht hinreichend, um aus ökonomischer Sicht das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen. Erst im Zusammenspiel der verschiedenen Indikatoren kann die Situation örtlicher Wohnungsmärkte beurteilt werden. Um eine hinreichend begründete Feststellung der angespannten Wohnungsmärkte sicherzustellen, müssen daher mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden, d. h. kumulativ bei der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde vorliegen. Erst dann liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Die Regelung des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB stellt die dort genannten Kriterien alle in eine Reihe und hebt keines hervor. Aus der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass einem Kriterium mehr Gewicht zugemessen werden sollte als einem anderen. Aus diesem Grund werden bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes die fünf Indikatoren gleichgewichtet.

Im Ergebnis identifiziert das Gutachten insgesamt 89 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten. Die 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 1 in der Übersicht dargestellt, Einzeldaten zu den fünf Indikatoren dieser 89 Städte und Gemeinden sind in Anlage 2 bis 6 enthalten.

a) Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad

Der Wohnungsversorgungsgrad ist ein zentraler Komplexindikator für die regionale Situation auf dem Wohnungsmarkt. Er bildet das in Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführte Kriterium und damit die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen ab. Der Wohnungsversorgungsgrad ist damit das Verhältnis von Wohnungsnachfrage (Anzahl der Haushalte) unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve zum Wohnungsangebot (Wohnungsbestand).

Für die Wohnungsnachfrage wurden als Datengrundlage die Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2017 unter Verwendung der Bevölkerungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 herangezogen.

Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand: 31. Dezember 2018) zurückgegriffen.

Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewährleisten. Die sich aus der Fachliteratur ergebende erforderliche Höhe der Fluktuationsreserve von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 BGB, geringer Leerstand bei großer Nachfrage, abgedeckt.

b) Indikator 2: Wohnungsversorgung für Neubürger

Die Wohnungsversorgung für Neubürger bildet das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ab. Das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ist eines der im Gesetz aufgeführten möglichen Kriterien zur Identifikation von angespannten Wohnungsmärkten, hier Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB, wonach die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Zusätzlich ist dies ein wichtiger Hinweis für eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen, dass eine unzureichende Versorgung neuer Haushalte durch entsprechenden neuen Wohnraum, unter Berücksichtigung des vorhandenen Wohnungsleerstands, auch zukünftig nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen wird.

Die „neue Wohnungsnachfrage“ stellt die zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt resultierend aus einer positiven Haushaltsentwicklung dar und wurde aus der Differenz der Haushaltszahlen der GfK im Jahr 2013 zum Jahr 2018 ermittelt.

Das „neue Wohnungsangebot“ bildet die Wohnungsbestandsentwicklung im Zeitraum von 2013 bis einschließlich 2018 in einer Gemeinde ab und wurde aus der Differenz aus dem Wohnungsangebot 2013 und 2018 ermittelt. Als Datengrundlage dienen die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand 31. Dezember 2012 und 31. Dezember 2018).

Bei der Stichtagsberechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die im Jahr 2013 leer standen, zu berücksichtigen. Die Fluktuationsreserve ist dagegen vom Wohnungsbestand abzuziehen.

c) Indikator 3: Mietbelastungsquote (Bruttowarm)

Die Mietbelastungsquote bildet das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete ab. Der Indikator gibt Aufschluss darüber, wie stark die Haushalte durch die Wohnkosten belastet werden und wie viel Einkommen nach den Mietzahlungen für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht. Er deckt damit das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB ab. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Kosten für Heizung und Warmwasser sind wichtige Faktoren bei Betrachtung der Mietsituation. Deswegen wurde bereits bei der Mietbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 die Warm- und nicht die Kaltmiete zugrunde gelegt. Danach wird die durchschnittliche Wohnungsfläche mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete multipliziert, auf das Jahr hochgerechnet und anschließend mit dem Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.

Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter aus dem F+B-Datenbestand aus den Jahren 2017/2018 zugrunde gelegt, der auf einer umfassenden Auswertung der Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden beruht. In einem mehrstufigen Verfahren wurden zunächst die Angebotsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) ermittelt, die dann anhand der regionalen Verteilung des Wohnungsbestands nach Größenklassen auf der Grundlage des Zensus gewichtet wurden.

Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist.

Für das Haushaltseinkommen wurde auf die aktuellen Kaufkraftdaten der GfK aus dem Jahr 2019 zurückgegriffen. Die Daten liegen für alle Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg vor und bilden das Haushaltseinkommen ab.

d) Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018

Hier wird, wie gesetzlich in § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB normiert, auf den deutlichen Anstieg der Mieten, genauer auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ auf die absolute Höhe der Angebotsmiete, abgestellt. Die Alternative war deswegen erforderlich, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebotsmieten, die mit Blick auf das verfügbare Einkommen nur noch geringe Steigerungen zulassen, nicht adäquat berücksichtigt werden.

Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B seit dem Jahr 2005 aufbereitet werden. Für die Auswertung wurden die Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern der Jahre 2012, 2013, 2017 und 2018 herangezogen. Die fehlenden Mietwerte bei Städten und Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten wurden mit Hilfe eines bewährten Schätzverfahrens ermittelt. Als Schätzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bevölkerungstand 2017, die Bevölkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren, die Kaufkraft 2017 sowie die Miethöhen der drei Wohnungsgrößenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadratmeter herangezogen. Im Ergebnis lag für jede Stadt und Gemeinde in Baden-Württemberg für die Jahre 2012/2013 und 2017/2018 für jeden Teilmarkt der Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) eine Angebotsmiete vor.

e) Indikator 5: Mietpreisdifferenz sowie absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Bei der Mietpreisdifferenz wird die Differenz zwischen Bestandsmietverträgen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten für Neuverträge ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist also Ausdruck des Verhältnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Hohe Differenzen weisen auf angespannte Wohnungsmärkte hin. Dies ist ein ergänzender Indikator für das Kriterium gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB.

Alternativ wird auf die absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebots- und Vergleichsmieten nicht adäquat berücksichtigt werden. Die Angebotsmieten, Stand 2018, werden aus der Auswertung der angebotenen Mietwohnungen aus der Datenbank der ImmoDaten ermittelt.

Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differenziert nach Baualtersklassen für eine Normalwohnung mittlerer Größe (65 Quadratmeter) ermittelt, wobei regionalisiert eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur anhand einer Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus erfolgt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das insoweit auch die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Bei den Angebotsmieten handelt es sich um die Nettokaltmieten angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2017/2018. Die Höhe der Angebotsmiete wird dabei lediglich für diese Wohnungsgrößen ermittelt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen.

f) Festlegung der Grenzwerte der einzelnen Indikatoren

Die Festlegung der Grenzwerte bedeutet, wie hoch ein Wert sein muss, damit für den Indikator ein Indiz auf einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Hierdurch werden die einzelnen Indikatoren miteinander vergleichbar.

Für die einzelnen Indikatoren wurden folgende Grenzwerte festgelegt:

-

Beim Wohnungsversorgungsgrad müssen sich die Nachfrage und das Angebot zumindest decken, um ausgeglichen zu sein. Das heißt liegt der Wohnungsversorgungsgrad unter 100 Prozent, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Ist bei der Wohnungsversorgung für Neubürger jeder zusätzliche Haushalt der letzten fünf Jahre mit einer Wohnung versorgt, entspricht die Anzahl der zusätzlichen Haushalte der Anzahl des vorhandenen Wohnungsangebots. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird damit der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt.

-

Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg in Höhe von 19,6 Prozent Bezug genommen. Liegt die Mietbelastungsquote der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

-

Bei der Entwicklung der Angebotsmieten wird auf die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg in den letzten fünf Jahren in Höhe von 25,4 Prozent Bezug genommen. Liegt die Steigerung der Angebotsmieten der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Höhe der Angebotsmieten aus den Jahren 2012/2013 und 2017/2018 der jeweiligen Stadt oder Gemeinde mit der durchschnittlichen Miethöhe in Baden-Württemberg in den Jahren 2012/2013 in Höhe von 7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise in den Jahren 2017/2018 in Höhe von 9,23 Euro pro Quadratmeter verglichen. Ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt wird angenommen, wenn die absolute Höhe der Angebotsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über dieser durchschnittlichen Miethöhe liegen.

-

Bei der Mietpreisdifferenz wird auf den Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg in Höhe von 2,58 Euro pro Quadratmeter Bezug genommen. Liegt die Mietpreisdifferenz der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Wert, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Miethöhe der Angebots- und Vergleichsmieten 2018 mit den jeweiligen Landesdurchschnittswerten in Höhe von 9,61 Euro pro Quadratmeter (Angebotsmiete) beziehungsweise von 7,03 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete) verglichen. Liegt die absolute Höhe der Angebotsmieten in der hier zugrundeliegenden Wohnungsgröße zwischen 45 Quadratmeter und 75 Quadratmeter unter dem Landesdurchschnitt von 9,61 Euro pro Quadratmeter, wird hilfsweise auf die absolute Höhe der Angebotsmiete im Gesamtmarkt beim Indikator 4 zurückgegriffen, die insoweit aussagekräftiger ist. Liegt die absolute Höhe sowohl der Angebots- als auch der Vergleichsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über der durchschnittlichen Miethöhe, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt. Daraus ergibt sich folgende Übersicht:

Indikator	Keine Anspannungstendenz	Anspannungstendenz
	Grenzwert	Grenzwert
Wohnungsversorgungsgrad	100 Prozent oder höher	unter 100 Prozent
Wohnungsversorgung für Neubürger	1,0 oder höher	unter 1,0
Mietbelastungsquote (Bruttowarm)	bis einschließlich 19,6 Prozent	über 19,6 Prozent
Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2012/13 bis 2017/18	Mietsteigerung bis einschließlich 25,4 Prozent und absolute Höhe bis einschließlich dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)	Mietsteigerung über 25,4 Prozent oder absolute Höhe über dem gewichteten Landesdurchschnitt 2012/13 und 2017/18 (7,36 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 9,23 Euro pro Quadratmeter)
Mietpreisdifferenz bzw. Höhe Angebots- und Vergleichsmiete	Mietpreisdifferenz bis einschließlich 2,58 Euro pro Quadratmeter und absolute Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 bis einschließlich Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)	Mietpreisdifferenz über 2,58 Euro pro Quadratmeter oder absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmiete 2017/18 über dem Landesdurchschnitt (9,61 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 7,03 Euro pro Quadratmeter)

Im Ergebnis kann für 89 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Bei 31 Städten und Gemeinden weisen alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Bei den übrigen Städten und Gemeinden sind mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt.

2. Bewertung durch die Baden-Württembergische Landesregierung

Die Methodik der Gutachter sowie die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren sind plausibel und aussagekräftig. Der Empfehlung des F+B-Gutachtens wird nach Bewertung durch die Landesregierung vollumfänglich gefolgt.

Das Gutachten hat zu Recht die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere auch weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist deshalb sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.

Mietspiegel sind nur in bestimmten Städten und Gemeinden vorhanden. Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist.

Gemäß der Gesetzesbegründung zu § 556d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29) soll bei der Entscheidung, ob eine Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten können Probleme entstehen, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen. § 558c Absatz 4 Satz 1 BGB bestimmt bereits nach geltendem Recht, dass Städte und Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Jedenfalls dürfte ein Bedürfnis bestehen, einen Mietspiegel zu erstellen, sobald ernsthaft erwogen wird, die entsprechende Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt auszuweisen. Es handelt sich bei der Erstellung von Mietspiegeln um eine im Ermessen der einzelnen Stadt bzw. Gemeinde liegende Aufgabe.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, dort RN 58, zur Landesverordnung in Berlin ist grundsätzlich auch der Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung in den Gebieten zulässig, in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a Absatz 2 BGB auch auf andere Weise möglich. Danach kann ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen oder der Benennung von Entgelten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Der Landesverordnungsgeber ist hierbei nach Artikel 3 des Grundgesetzes (GG) zur Gleichbehandlung der Einwohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs verpflichtet. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Das Gutachten hat sich deshalb bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf die Städte und Gemeinden beschränkt, die einen Mietspiegel veröffentlicht haben. Für die übrigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Schätzung auf Basis eines seit Jahren bewährten Schätzmodells (multivariable Regressionsschätzung mit Dummy-Variablen). Bei diesem Schätzmodell wurden folgende Parameter verwendet: Mietenstufen, Bodenrichtwert, Bevölkerung 2017, Bevölkerung der Altersgruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Schätzung lagen für alle Städte und Gemeinden Mietwerte vor. Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur nach Baualter.

Die Mieten der kommunalen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften konnten aus Gründen der Datenqualität in dem Gutachten nicht berücksichtigt werden. Diese Daten standen nicht flächendeckend zur Verfügung und konnten auch nicht zweifelsfrei einer bestimmten Stadt oder Gemeinde zugeordnet werden. Außerdem hat die Besorgnis bestanden, dass diese Daten teilweise doppelt einfließen würden, weil sie auch in der Auswertung der entsprechenden Print- und Onlinemedien mitenthalten sind (Gefahr von Dubletten).

Die Verwendung des Indikators der Bruttowarmmiete statt der Nettokalt- oder auch Bruttokaltmiete ist sachlich begründet. Die Bruttowarmmiete inkludiert die Heizkosten und somit einen weiteren Hauptbestandteil der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter. Damit wird die Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar dargestellt. Zudem stellt dies eine Fortführung der Methodik dar, die bereits für die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 verwendet wurde. Auch hier ist die Bruttowarmmiete für den Indikator der Warmmietenbelastungsquote verwendet worden.

Für die Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 wurden seinerzeit nur die Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad und Mietbelastungsquote (Warmmietenbelastungsquote) zugrunde gelegt, die kumulativ erfüllt sein mussten. Die Ergänzung um drei weitere Indikatoren und die Festlegung, dass von den fünf Indikatoren mindestens vier erfüllt sein müssen, damit der Tatbestand des angespannten Wohnungsmarkts erfüllt ist, ist sachgerecht und gut begründet. Insbesondere folgt diese Methodik enger der beispielhaften Aufzählung geeigneter Kriterien gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB.

Der Vorschlag der Gutachter zur Festlegung der Grenzwerte erfolgt anhand des Landesdurchschnitts. Dies ist sachgerecht und stellt zur Mietbelastungsquote eine Fortführung der Methodik zur Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29. September 2015 dar.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB zur Mietenentwicklung ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich stärkerer Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietensteigerung von mehr als 10 Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Durchschnittlich wurde im Rahmen der Datenanalyse eine Mietpreisentwicklung von 25,4 Prozent in Baden-Württemberg festgestellt. Die durchschnittliche Mietenentwicklung in den letzten fünf Jahren in Deutschland weist dagegen nur eine Steigerung von knapp 12 Prozent auf. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 13,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastungsquote erforderlich. Davon ist jedenfalls bei einer Mietbelastungsquote von mehr als fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt auszugehen.

Für Baden-Württemberg wurde eine Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von durchschnittlich 19,6 Prozent ermittelt. Für Deutschland ergibt sich aus den Daten des Statistischen Bundesamtes und des durchschnittlichen Haushalteinkommens der GfK eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von 14 Prozent. Mit Blick hierauf wurde nicht auf den Bundesdurchschnitt plus x Prozent, sondern auf den Landesdurchschnitt abgestellt, der um 5,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Der Grenzwert in Höhe des Landesdurchschnitts ist zu beiden Indikatoren wegen seiner höheren Transparenz und Treffsicherheit für Baden-Württemberg vorzuziehen.

Zudem wurden schärfere Differenzierungen regionaler Daten, die 2015 noch als landesweiter Durchschnitt verwendet wurden, vorgenommen, zum Beispiel hinsichtlich der Nebenkosten im Rahmen der Bruttowarmmiete zur Berechnung der Mietbelastungsquote, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde und bezüglich des qualifizierten Schätzverfahrens für kleinere Städte und Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und auch keine statistisch ausreichende Anzahl von Wohnungsangeboten zur Ermittlung der Vergleichs- und Angebotsmieten zur Verfügung stand.

Zum Indikator 4 Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2012/2013 bis 2017/2018 wurde in einem ersten Schritt (in Anlehnung an § 556d BGB) zunächst nur die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2012/2013 und 2017/2018 ermittelt. Dies würde allerdings dazu führen, dass teilweise Gemeinden mit einer hohen Ausgangsmiete 2012/2013, die bis 2017/2018 keine erhebliche Steigerungsrate aufweisen, nicht als angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden, obwohl die Mieten 2012/2013 und 2017/2018 jeweils weit über dem Landesdurchschnitt liegen.

Daher wurde seitens der Gutachter als Alternativindikator die absolute Miethöhe ergänzt, denn auch ein hohes Mietniveau als solches ist ein wichtiger Indikator für eine Anspannungssituation auf dem Wohnungsmarkt. Dies kann in Einzelfällen vermeiden, dass in einer Stadt eine Anspannung verneint, in den Umlandgemeinden dagegen bejaht würde. Die Anwendung des Alternativindikators kann dazu führen, dass großräumig Städte und umliegende Ballungsräume eine gleiche Bewertung erfahren.

Entsprechend aus denselben nachvollziehbaren Gründen wurde zum Indikator Mietpreisdifferenz ein Alternativindikator zur Miethöhe ergänzt.

Das Ergebnis einer Gebietskulisse der Mietpreisbremse von 89 Städten und Gemeinden (im Vergleich zu 68 Städten und Gemeinden im Jahr 2015) ist plausibel und bildet die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg zwischen 2015 und 2019 mit einer tendenziell stärkeren Anspannung regionaler Wohnungsmärkte realistisch ab.

IV. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Landesregierung hat unter enger Einbindung der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere:

1. Wohnraumförderung

Das Land Baden-Württemberg hat den Verfügungsrahmen für sein Wohnraumförderprogramm (Wohnungsbau BW) mit dem Programmjahr 2017 unter Einbeziehung der Kompensationsmittel des Bundes erheblich aufgestockt, so dass für die Angebote der gesamten sozial orientierten Wohnraumförderung nun - seit 2020 unter Einbeziehung der Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104d GG - jährlich ein barwertiges Bewilligungsvolumen im Umfang von rund 250 Millionen Euro zur Verfügung steht. Die gleichzeitige Schwerpunktsetzung auf den Bereich der sozialen Mietwohnraumförderung bewirkt dort eine erhöhte Nachfrage, so dass die Antragszahlen erheblich gesteigert werden konnten.

Die Förderung zur Eigentumsbildung als zweiter klassischer Förderbereich profitiert ebenso von der Erhöhung des Bewilligungsvolumens des Wohnraumförderprogramms. Nach wie vor ist es ein Ziel der Landesregierung, gerade auch sogenannten Schwellenhaushalten den Weg ins Wohneigentum zu ebnen. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen kann auch angesichts gestiegener Grundstückspreise weiteren Haushalten die Wohneigentumsbildung ermöglicht werden.

Um den Menschen einen möglichst langen Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, insbesondere in ihrer Wohnung zu ermöglichen, wurde das Modernisierungsangebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ in das Förderangebot der sozial orientierten Wohnraumförderung des Landes einbezogen und zur Erreichung dieses Modernisierungsziels mit Landesmitteln verstärkt. Hierzu werden die Darlehen der KfW als unverzinsliche Kredite ausgereicht.

Nachdem im Oktober 2019 die zusätzliche Förderlinie „Wohnungsbau BW - kommunal“ in das Förderprogramm Wohnungsbau BW aufgenommen wurde, konnte dieses anknüpfend an die erfolgte Änderung der Rechtsgrundlagen im Landeswohnraumförderungsgesetz zudem um die Förderlinie „Wohnungsbau BW - Mitarbeiterwohnen“ erweitert werden. Wohnungsknappheit als Hemmnis speziell der Fachkräftegewinnung und -sicherung soll auf diesem Wege durch Gewinnung von Investoren entgegengewirkt werden, die nur bereit sind, zugunsten von Beschäftigten einzelner oder mehrerer Unternehmen, d. h. unter Einräumung speziell darauf abzielender Belegungsrechte, Sozialbindungen an neu geschaffenem Wohnraum zu begründen.

2. Städtebauförderung

Die Bundes- und Landesmittel für die Städtebauförderung werden auf hohem Niveau fortgeführt. Die Schaffung von Wohnraum genießt in Baden-Württemberg Fördervorrang. Wohnungsbestand zu modernisieren und Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren, auf denen gerade auch bezahlbarer und geförderter Wohnraum entsteht, sind zentrale Anliegen der städtebaulichen Erneuerung in Baden-Württemberg. Allein im Förderprogramm 2019 wurden ca. 257 Millionen Euro für die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Land bewilligt. Attraktive Wohn- und Lebensstandorte zu erhalten und zu schaffen ist ein wichtiges Signal für die Zukunft, um die Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsschichten und Generationen sicherzustellen.

3. Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW

Während zusätzliche Potenziale für den Aufbau sozial gebundener Wohnungsbestände durch Ergänzungen des Förderprogramms Wohnungsbau BW um weitere Förderlinien für die Kommunen selbst sowie für Unternehmen ausgeschöpft werden sollen, bietet der Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW eine zusätzliche finanzielle Grundlage, Wohnraum zu schaffen.

Mit der Einrichtung des Kompetenzzentrums Wohnen BW wurde eine Plattform der Vernetzung, der Beratung und ergänzenden Förderung für die Kommunen geschaffen, um den Herausforderungen einer guten Wohnraumversorgung über die bestehenden und seitens des Wirtschaftsministeriums fortzuführenden Maßnahmen hinaus in den Bereichen Planen, Bauen und Wohnen gerecht zu werden. In diesem Zusammenhang ist ein Förderangebot für Kommunen geplant, das von der Kommunikation über die Erarbeitung planerischer Grundlagen und Konzepte bis hin zur Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum und entsprechenden Flächenentwicklungen reicht.

Mit dem im Mai 2020 in Kraft getretenen Grundstücksfonds werden finanzschwächere Kommunen mit Bedarf an bezahlbarem Wohnraum unterstützt, also solche Kommunen, die aufgrund ihrer Haushaltslage zumindest vorübergehend nicht in der Lage sind, selbst aktiv zu werden. Diesen Kommunen wird mit dem Zwischenerwerb von Grundstücken durch das Land der Einstieg in eine aktive kommunale Bodenpolitik ermöglicht, zugunsten von mehr gemeinwohlorientiertem, insbesondere sozial gebundenem Wohnraum.

4. Flächenentwicklung

Ziel der Landesregierung in Baden-Württemberg ist eine bedarfsgerechte Flächenausweisung und flächeneffiziente Siedlungsentwicklung durch die Kommunen bei gleichzeitigem Vorrang der Innenentwicklung. Zur Förderung der Innenentwicklung - mit der unter anderem eine Vitalisierung von Ortskernen oder auch eine Nachverdichtung erreicht werden soll - unterstützt das Land Städte und Gemeinden mit verschiedenen Programmen. Mit dem Landesförderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ werden nicht-investive kommunale Maßnahmen, wie die Erstellung innovativer Konzepte, städtebaulicher Entwürfe und Strategien zur Innenentwicklung sowie die Durchführung von Beteiligungs- und Partizipationsprozessen, unterstützt. Ein Förderschwerpunkt ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ziel ist die Aktivierung bestehender Leerstände und innerörtlicher Flächen oder auch von Potenzialen zur qualitätsvollen Nachverdichtung, wie durch Aufstockungen oder Dachausbau.

Zudem wird in dem Programm der Einsatz kommunaler Flächenmanager zur Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale für Wohnzwecke gefördert. Flächenmanager bündeln Prozesse der Innenentwicklung und agieren als Bindeglied zwischen Verwaltung, Grundstückseigentümern, Investoren sowie allen beteiligten Akteuren. Weiter stellt das Land den Kommunen kostenlos das Flächenmanagementtool FLOO zur Verfügung, mit dem diese auf einfache Weise ihre Innenentwicklungspotenziale erfassen und verwalten können.

5. Städtebau und Bauleitplanung

Die zielgerichtete und am Bedarf orientierte Bereitstellung von Wohnbauflächen, sowohl im innerörtlichen Kontext (zum Beispiel durch Wiedernutzbarmachung von Brachflächen und Nachverdichtung) als auch durch die Neuausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Außenbereich, setzt einen qualitätsvollen Städtebau und verfahrenstechnisch eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung voraus. Aus diesem Grund beraten die Landesbehörden, insbesondere die Regierungspräsidien, die kommunalen Planungsträger auf Wunsch bei schwierigen Rechts- und Verfahrensfragen in der Bauleitplanung. Themen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind, werden in den Dienstbesprechungen mit dem Wirtschaftsministerium behandelt.

Das Wirtschaftsministerium unterstützt eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung flankierend durch praktische Arbeitshilfen für die am Planen und Bauen Beteiligten. Mit besonderem Blick auf die kommunalen Entscheidungsträger wurde im Sommer 2018 die Broschüre „Beschleunigter Wohnungsbau - Effizienz bei der Baulandgewinnung und in Planverfahren“ herausgegeben, die insbesondere für kommunale Baulandmodelle, effiziente Planungs- und Umsetzungsverfahren und die Möglichkeiten von Nutzungsmischung und Nutzungsdichte sensibilisieren soll. Als Ergebnis der Arbeit der Wohnraum-Allianz wurde im Dezember 2019 zudem der „Handlungsleitfaden Artenschutz in der Bauleitplanung und bei Bauvorhaben“ herausgegeben, der sowohl verfahrensbezogene als auch inhaltliche Hinweise für einen effizienten und rechtssicheren Umgang mit dieser Thematik unter anderem in der Bauleitplanung gibt und damit die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum befördern soll. Daneben gibt es weitere themenspezifische Kurzbroschüren und Arbeitshilfen, die regelmäßig aktualisiert werden (zum Beispiel Städtebauliche Lärmschutzfibel).

6. Verbilligte Abgabe landeseigener Grundstücke

Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat insbesondere mit der Neufassung der seit dem Jahr 2014 bestehenden VwV Verbilligung Grundstücke, in der zum 1. Januar 2020 geltenden Fassung, ihre Bemühungen verstärkt, landeseigene Grundstücke dem sozialen Wohnungsbau zuzuführen.

Analog zur Bundesregelung gilt ein Festbetrag für die Verbilligung von 25 000 Euro pro Wohnung, wenn auf dem Grundstück Mietwohnraum im Sinne des Landeswohnraumförderungsgesetzes geschaffen wird. Ferner ist den Kommunen/Gebietskörperschaften und mehrheitlich von den Gebietskörperschaften getragenen (Wohnungsbau-)Gesellschaften oder Unternehmen, Stiftungen und Anstalten ein Erstzugriffsrecht zum in der Regel gutachterlich ermittelten Verkehrswert unter Verzicht auf ein Bieterverfahren eingeräumt.

7. Baurecht

Auf der Grundlage des Ergebnisses einer umfassenden Überprüfung der Landesbauordnung mit dem Ziel einer Erleichterung des Wohnungsbaus und der Empfehlungen der Wohnraum-Allianz wurde ein Gesetzentwurf zur Änderung der Landesbauordnung erarbeitet, der vorsieht, verschiedene bauliche Standards abzubauen (zum Beispiel Streichung der Flächen zum Wäschetrocknen) oder zu modifizieren (zum Beispiel Fahrrad-Stellplatzpflicht bei Wohnungen, Kinderspielplatzpflicht), um das Bauen billiger zu gestalten. Weitere Änderungen dienen der Beschleunigung und der Digitalisierung der baurechtlichen Verfahren. Die so geänderte Landesbauordnung ist am 1. August 2019 in Kraft getreten.

8. Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Mit der Umwandlungsverordnung vom 5. November 2013 (GBl. S. 309) wurde ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten einer Erhaltungssatzung eingeführt. Die auf fünf Jahre befristete Geltungsdauer wurde durch Verordnung vom 13. November 2018 (GBl. S. 433) um weitere fünf Jahre bis zum 18. November 2023 verlängert. Mit diesem Genehmigungsvorbehalt sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts bewirkt mittelbar auch einen besseren Mieterschutz.

9. Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

In Baden-Württemberg gilt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 19. Dezember 2013 (GBl. S. 484). Es ermöglicht Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel, für jeweils höchstens fünf Jahre kommunale Satzungen zu erlassen, um die Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume oder gewerbliche Ferienwohnungen, den Leerstand und den Abriss von Wohnungen einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen und Verstöße mit einem Bußgeld zu sanktionieren.“

C. Einzelbegründung

Zu § 1

In § 1 sind die 89 Städte und Gemeinden aufgeführt, die nach der Untersuchung des F+B-Instituts Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Das F+B-Gutachten bildet die Grundlage der Bewertung zur Frage angespannter Wohnungsmärkte in den Städten und Gemeinden. In der Anlage 1 ist eine Übersicht, in den Anlagen 2 bis 6 sind dazu für jede Stadt und Gemeinde, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt, die Einzelergebnisse zu den Indikatoren dargestellt.

Zu § 2

Die Bestimmung regelt das In- und Außerkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Nach § 556d BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Diese Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

Mit Blick auf die Ungewissheit auf Bundesebene über die Verlängerung der Verordnungsermächtigung an die Länder nach § 556d BGB schafft die Landesregierung eine Übergangslösung auf der noch bestehenden Grundlage der bundesrechtlichen Verordnungsermächtigung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs bis zum Jahresende 2025.

Die vorliegende Landesverordnung knüpft damit nahtlos an die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 6. Oktober 2020 (GBl. S. 803) an und tritt am 1. Juli 2025 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.

Im Gleichlauf werden die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und die Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg jeweils vom 16. Juni 2020 (GBl. S. 408 und GBl. S. 409) bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 verlängert.

Ein Gleichlauf dieser mieterschützenden Verordnungen ist sachgerecht und geboten.

Aufgrund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 45, zuletzt ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 14 des Gesetzes vom 23. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323, S. 10) geändert worden ist, wird verordnet:

§ 1 AnwendungsbereichDie Städte und Gemeinden Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Badenweiler, Balgheim, Bietigheim-Bissingen, Bodelshausen, Breisach am Rhein, Bretten, Bubsheim, Büsingen am Hochrhein, Denkendorf, Denzlingen, Dettingen an der Erms, Ditzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eigeltingen, Eislingen/Fils, Emmendingen, Eningen unter Achalm, Esslingen am Neckar, Ettlingen, Fellbach, Filderstadt, Fischingen, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Güglingen, Gundelfingen, Hartheim am Rhein, Heidelberg, Heilbronn, Heimsheim, Kandern, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kehl, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Konstanz, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Lauchringen, Leinfelden-Echterdingen, Leonberg, Lörrach, Ludwigsburg, Mannheim, March, Meißenheim, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuried, Nürtingen, Offenburg, Pliezhausen, Radolfzell am Bodensee, Reichenau, Remseck am Neckar, Reutlingen, Rheinfelden/Baden, Riegel am Kaiserstuhl, Rümmingen, Schallbach, Schallstadt, Sindelfingen, Singen/Hohentwiel, St. Blasien, Staufen im Breisgau, Stuttgart, Tübingen, Überlingen, Ulm, Umkirch, Waiblingen, Waldkirch, Wannweil, Weil am Rhein, Weingarten, Weinheim, Weinstadt, Wendlingen am Neckar, Wernau/Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

§ 2 Inkrafttreten, AußerkrafttretenDiese Verordnung tritt am 1. Juli 2025 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.

Begründung

Begründung

A. Allgemeiner Teil

I. Zielsetzung

Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in prosperierenden Städten und Gemeinden in Fällen der Neuvermietung zu begegnen.

II. Inhalt

Es werden 130 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

Die Verordnung, in der die Bestimmung der Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten erfolgt, wird ausführlich begründet. § 556d Absatz 2 Sätze 5 bis 7 BGB sehen vor, dass sich aus der Begründung ergeben muss, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dabei muss sich auch aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Die Verordnung gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026.

In der Anlage 1 zur Begründung ist die Gesamtübersicht zum Ergebnis der Indikatoren, in den Anlagen 2 bis 6 zur Begründung sind die jeweiligen Einzeldaten zu den fünf Indikatoren für die 130 Städte und Gemeinden dargestellt.

III. Alternativen

Alternativen, mit denen die Regelungsziele in gleicher Weise kurzfristig erreicht werden können, sind nicht ersichtlich.

IV. Kosten für öffentliche Haushalte

Keine

V. Bürokratievermeidung, Prüfung Vollzugstauglichkeit

Die Mietpreisbegrenzungverordnung wird keine neuen Bürokratiekosten für Bürgerinnen und Bürger, die Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung schaffen.

VI. Nachhaltigkeits-Check

Der Nachhaltigkeits-Check ergibt Auswirkungen auf die Zielbereiche IV. „Wohl und Zufriedenheit“, VI. „Chancengerechtigkeit“ und X. „Demografischer Wandel“.

Auswirkung auf den Zielbereich IV. „Wohl und Zufriedenheit“

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung trägt zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums bei, indem der Mietpreisanstieg gedämpft wird. In den Städten und Gemeinden, die als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt werden, ist damit zu rechnen, dass die ortübliche Vergleichsmiete weniger stark ansteigt, weil die preisgedämpften Neuvertragsmieten einfließen. Das gedämpfte Mietpreisniveau kann sich damit direkt bei Neuvermietungen, aber auch indirekt bei Mieterhöhungen im Bestand auswirken. Dies führt dazu, dass ein geringerer Anteil für Wohnkosten auf der Mieterseite aufgewendet werden muss. Dies kann die Teilhabe am wirtschaftlichen Erfolg stärken und die Armutsgefährdung durch Wohnkosten reduzieren.

Auswirkung auf den Zielbereich VI. „Chancengerechtigkeit“

Bezahlbarer Wohnraum fördert Chancengerechtigkeit, indem er soziale Ungleichheiten beim Zugang zu Mietwohnraum abbaut.

Auswirkung auf den Zielbereich X. „Demographischer Wandel“

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung kann die Stadt- und Raumentwicklung beeinflussen, indem sie dazu beiträgt, die Attraktivität urbaner Zentren als Wohnort für verschiedene Bevölkerungsgruppen zu erhalten. Dies kann auch die Funktion der Zentren stärken und der Abwanderung in den ländlichen Raum entgegenwirken.

VII. Digitaltauglichkeits-Check

Durch die vorliegende Verordnung sind keine Auswirkungen auf die digitale Abwicklung von Verwaltungsverfahren zu erwarten.

VIII. Sonstige Kosten für Private

Keine

B. Besonderer Teil

I. Ausgangslage

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) wurde den Ländern mit der Regelung des § 556d BGB erstmals die Möglichkeit eingeräumt, für die Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die höchstzulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt ist. Durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I 2020 S. 540) wurde die bis dahin einmalig geltende Möglichkeit der Länder eine Verordnung zu erlassen, erweitert. Die Länder haben danach die Befugnis erhalten, wiederholt entsprechende Verordnungen zu erlassen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten müssen.

Baden-Württemberg hat von diesen Ermächtigungsgrundlagen Gebrauch gemacht. Die aktuelle Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 24. Juni 2025 (GBl. 2025 Nr. 55) umfasst 89 Städte und Gemeinden und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft. Diese kurze Geltungsdauer war dem Ausschöpfen der Laufzeit der damals geltenden Ermächtigungsgrundlage geschuldet und ermöglichte damit eine nahtlose übergangsweise Verlängerung der Verordnung.

Mit Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze vom 17. Juli 2025 (BGBl. I 2025 Nr. 163) wurde die Ermächtigungsgrundlage bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt sowie den weiterhin stark ansteigenden Mieten wird den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, die Vorschriften der Mietpreisbremse für einen Zeitraum bis längstens 31. Dezember 2029 weiter anzuwenden.

Mit der vorliegenden Verordnung wird die Mietpreisbegrenzungsverordnung auf Grundlage einer neuen Gebietskulisse neugefasst und die Geltungsdauer bis zum 31. Dezember 2026 bestimmt.

II. Rechtsgrundlage

§ 556d Absatz 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen dazu, durch Rechtsverordnung die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. In § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB werden dafür beispielhaft vier Kriterien aufgeführt, anhand derer die Landesregierung die Gebiete nach § 556d BGB bestimmen kann.

Ein angespannter Wohnungsmarkt kann danach insbesondere vorliegen, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlich Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begründung zu § 556d BGB deutlich gemacht, dass in § 556d Absatz 2 Kriterien ausgeführt seien, die in Bezug auf eine Unterversorgung aussagekräftig sein können. Ob im Einzelfall eines oder mehrere dieser Kriterien ausreichen würden oder trotz Vorliegens solcher Kriterien eine Anspannung zu verneinen sei, könne sich nur aus einer Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben. Aus diesem Grund werde von starren Vorgaben abgesehen. Damit hat der Landesverordnungsgeber einen Gestaltungsspielraum. Dieser gilt insbesondere bei der Beurteilung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt existiert oder nicht und nach welchen Kriterien der Landesverordnungsgeber das Vorliegen einer Mangelsituation beurteilt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 und 6 BGB normieren zudem eine Begründungspflicht für die jeweiligen Landesverordnungen. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Dazu ist eine sorgsame Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit bei Bestimmung der Gebiete notwendig. Aus der Begründung muss sich nach § 556d Absatz 2 Satz 7 BGB auch ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 ist die amtliche Begründung zu veröffentlichen.

III. Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

1.

Gutachten zur Identifikation der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg

Auf der Grundlage der bisherigen Methodik samt Auswahl und Gewichtung der fünf Indikatoren anhand der Vorgaben des § 556d BGB wurde die FUB IGES Wohnen + Immobilien + Umwelt GmbH (im Nachfolgenden FUB) mit einer Aktualisierung des Datenmaterials und der Gebietskulisse beauftragt.

Das Gutachten sowie die Einzeldaten aller Städte und Gemeinden zu den verwendeten Indikatoren sind im Internetauftritt des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen unter https://mlw.baden-wuerttemberg.de/ abrufbar.

Zur Ermittlung der angespannten Wohnungsmärkte hat FUB die im Gesetz genannten vier Kriterien durch fünf Indikatoren operationalisiert, die sachlich und mit Blick auf die Legaldefinition der Kriterien in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB für die Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg geeignet sind.

Zwar sind die in § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführten Kriterien zur Bestimmung der Anspannung des Wohnungsmarkts als Nachfrage-, Angebots- und Marktkriterien aussagekräftig, sie müssen jedoch durch ökonomische Indikatoren operationalisiert werden. Sie werden dadurch messbar und beurteilbar.

Des Weiteren ist zu fragen, wann die jeweiligen Kriterien zur Annahme eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt sind.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt „deutlich stärkerer“ Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich. Im Hinblick auf den deutlich stärkeren Anstieg bei den Mieten ist maßgeblich, welches Ausgangsniveau vorlag und welche (absolute) Änderung eingetreten ist.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein „deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastung“ erforderlich.

Gemäß Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist ein Wachstum der Wohnbevölkerung erforderlich, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Bei diesem Kriterium ist es ausreichend, wenn das Wachstum der Bevölkerung auch nur geringfügig über der Neubautätigkeit liegt.

Nach Ziffer 4 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB muss ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage vorliegen. Ein geringer Leerstand wird in der Fachwissenschaft angenommen, wenn der Leerstand unter drei Prozent sinkt (Fluktuationsreserve). Eine große Nachfrage liegt vor, wenn diese Fluktuationsreserve von drei Prozent unterschritten wird.

Als Indikatoren wurden deshalb der Wohnungsversorgungsgrad, die Wohnungsversorgung für Neubürger, die Mietbelastungsquote (Bruttowarm), die Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie die Mietpreisdifferenz bzw. alternativ die Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten gewählt. Diese fünf Indikatoren, die im Nachfolgenden ausführlich dargestellt sind und die verschiedenen Dimensionen der Tatbestände „besondere Gefährdung“ und „angemessene Bedingungen“ repräsentieren, sind aus ökonomischer Sicht geeignet, jeweils bestimmte Aspekte angespannter Wohnungsmärkte zu verdeutlichen und für das Land Baden-Württemberg mit der verfügbaren Datenlage zu quantifizieren.

Als Datenmaterial wurden die jeweils zum aktuellsten verfügbaren Zeitpunkt vorhandenen Daten des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg, des Statistischen Bundesamtes, der Bundesagentur für Arbeit, der FUB-Mietdatenbanken, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2022 verwendet.

Zur Erfüllung eines Indikators mussten daraufhin geeignete Grenzwerte festgelegt werden, bei deren Überschreitung oder Unterschreitung ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Die Indikatoren sind jedoch einzeln betrachtet nicht hinreichend, um aus ökonomischer Sicht das Vorliegen angespannter Wohnungsmärkte gesichert zu begründen. Erst im Zusammenspiel der verschiedenen Indikatoren kann die Situation örtlicher Wohnungsmärkte beurteilt werden. Um eine hinreichend begründete Feststellung der angespannten Wohnungsmärkte sicherzustellen, müssen daher mindestens vier von fünf Indikatoren bejaht werden, d. h. kumulativ bei der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde vorliegen. Erst dann liegt ein angespannter Wohnungsmarkt vor.

Die Regelung des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB stellt die dort genannten Kriterien alle in eine Reihe und hebt keines hervor. Aus der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass einem Kriterium mehr Gewicht zugemessen werden sollte als einem anderen. Aus diesem Grund werden bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes die fünf Indikatoren gleichgewichtet.

Im Ergebnis stellt das Gutachten insgesamt 130 Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten fest. Diese sind in der Anlage 1 der Übersicht dargestellt, Einzeldaten zu den fünf Indikatoren der 130 Städte und Gemeinden sind in den Anlagen 2 bis 6 enthalten.

a)

Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad 2023

Der Wohnungsversorgungsgrad ist ein zentraler Indikator für die regionale Situation auf dem Wohnungsmarkt. Er bildet das in Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB aufgeführte Kriterium und damit die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen ab. Der Wohnungsversorgungsgrad ist damit das Verhältnis von Wohnungsnachfrage (Anzahl der Haushalte) unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve zum Wohnungsangebot (Wohnungsbestand).

Für die Wohnungsnachfrage wurden als Datengrundlage die Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) zum Stichtag 31. Dezember 2023 herangezogen.

Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (Datenstand: 31. Dezember 2023) zurückgegriffen.

Die Fluktuationsreserve ist für das Funktionieren des Wohnungsmarktes von Relevanz und resultiert aus Leerständen, um Umzüge und Baumaßnahmen im Bestand zu gewährleisten. Die sich aus der Fachliteratur ergebende erforderliche Höhe der Fluktuationsreserve von 3 Prozent bezieht sich auf das Wohnungsangebot und wird bei der Saldierung von Angebot und Nachfrage rechnerisch zu den Haushalten hinzugezählt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 BGB, geringer Leerstand bei großer Nachfrage, abgedeckt.

b)

Indikator 2: Wohnungsversorgung für Neubürger

Die Wohnungsversorgung für Neubürger bildet das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ab. Das Verhältnis von Wohnungsneubau zur Haushaltsentwicklung ist eines der im Gesetz aufgeführten möglichen Kriterien zur Identifikation von angespannten Wohnungsmärkten, hier Ziffer 3 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB, wonach die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird. Zusätzlich ist dies ein wichtiger Hinweis für eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen, dass eine unzureichende Versorgung neuer Haushalte durch entsprechenden neuen Wohnraum, unter Berücksichtigung des vorhandenen Wohnungsleerstands, auch zukünftig nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen wird.

Zu den Haushaltszahlen und zum Wohnungsangebot wurde auf die Ergebnisse des Zensus 2022 und einen Vergleich zur letzten Vollerhebung des Zensus 2011 abgestellt.

Die „neue Wohnungsnachfrage“ stellt die zusätzliche Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt resultierend aus einer positiven Haushaltsentwicklung dar und wurde aus der Differenz der aus dem Zensus 2011 und 2022 ermittelten Haushaltszahl berechnet. Die zusätzliche Nachfrage repräsentiert nicht nur die Nachfrage durch Zuzug, sondern auch die mögliche Bildung neuer Haushalte innerhalb der Gemeinde (z. B. Haushaltsgründungen junger Erwachsener, Haushaltsteilungen durch Trennungen).

Das „neue Wohnungsangebot“ bildet die Wohnungsbestandsentwicklung im Vergleich zwischen Zensus 2011 und Zensus 2022 ab.

Bei der Entwicklung der Wohnungsversorgung ist die Einbeziehung des Wohnungsleerstands und der Fluktuationsreserve in Höhe von 3 Prozent notwendig, um die tatsächliche Wohnungsversorgung auf den regionalen Wohnungsmärkten abzubilden. Bei der Wohnungsbestandsentwicklung sind daher nicht nur die Wohnungen, die aufgrund Neubautätigkeit hinzukommen, sondern auch die Wohnungen, die leer standen, zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen differenzierten Zensusergebnisse 2022 konnte diesbezüglich auf den marktbedingten Leerstand 2022 zurückgegriffen werden. Die Fluktuationsreserve ist dagegen vom Wohnungsbestand abzuziehen.

c)

Indikator 3: Mietbelastungsquote (Bruttowarm)

Die Mietbelastungsquote bildet das Verhältnis von verfügbarem Nettoeinkommen zur Bruttowarmmiete ab. Der Indikator gibt Aufschluss darüber, wie stark die Haushalte durch die Wohnkosten belastet werden und wie viel Einkommen nach den Mietzahlungen für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht. Er deckt damit das Kriterium des § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 2 BGB ab. Die Bruttowarmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und den Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Kosten für Heizung und Warmwasser sind wichtige Faktoren bei Betrachtung der Mietsituation. Danach wird die durchschnittliche Wohnungsfläche mit der durchschnittlichen Bruttowarmmiete multipliziert, auf das Jahr hochgerechnet und anschließend mit dem Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt.

Für die Nettokaltmiete wurden die Angebotsmieten pro Quadratmeter aus dem FUB Datenbestand Angebotsmieten (2022/23) zugrunde gelegt. Die FUB Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der Immo-Info Immobilien-Marktinformation GmbH (nachfolgend Immo-Info GmbH).

Die kalten Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser weisen deutliche regionale Unterschiede auf. Daher wurden hierfür regionalisierte Daten auf der Grundlage einer Auswertung der Sozialstatistik nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch verwendet, die für jeden Stadt- und Landkreis tatsächliche Kosten ausweist.

Für die durchschnittliche Wohnungsgröße wurde auf eine Sonderauswertung aus dem Zensus 2022 des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg abgestellt.

Für das Haushaltseinkommen wurde auf die zum 31. Dezember 2023 normierten Kaufkraftdaten der GfK zurückgegriffen. Die Daten liegen für alle Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg vor und bilden das Haushaltseinkommen ab.

d)

Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2017/2018 bis 2022/2023

Hier wird, wie gesetzlich in § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB normiert, auf den deutlichen Anstieg der Mieten, genauer auf die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren sowie alternativ auf die absolute Höhe der Angebotsmiete, abgestellt. Die Alternative war deswegen erforderlich, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebotsmieten, die mit Blick auf das verfügbare Einkommen nur noch geringe Steigerungen zulassen, nicht adäquat berücksichtigt werden.

Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der Immo-Info-GmbH, die von FUB aufbereitet werden (s.o. c) zu Indikator 3.

Für die Auswertung wurden die Wohnungsinserate für vermietete Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern der Jahre 2017, 2018, 2022 und 2023 herangezogen. Die fehlenden Mietwerte bei Städten und Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten wurden mit Hilfe eines bewährten Schätzverfahrens ermittelt. Als Schätzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bevölkerungstand 2023, die Bevölkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren, die Kaufkraft 2024 sowie die Miethöhen der drei Wohnungsgrößenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadratmeter herangezogen.

Im Ergebnis lag für jede Stadt und Gemeinde in Baden-Württemberg für die Jahre 2017/2018 und 2022/23 für jeden Teilmarkt der Wohnungsgrößen (bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und größer als 75 Quadratmeter) eine Angebotsmiete vor.

e)

Indikator 5: Mietpreisdifferenz sowie absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten

Bei der Mietpreisdifferenz wird die Differenz zwischen Bestandsmietverträgen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten für Neuverträge ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist also Ausdruck des Verhältnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Hohe Differenzen weisen auf angespannte Wohnungsmärkte hin. Dies ist ein ergänzender Indikator für das Kriterium gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 1 BGB.

Alternativ wird auf die absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt, da ansonsten Gebiete mit hohen Ausgangsniveaus von Angebots- und Vergleichsmieten nicht adäquat berücksichtigt werden. Die Angebotsmieten, Stand 2023, werden aus der Auswertung der angebotenen Mietwohnungen aus den Daten der Immo-Info GmbH ermittelt.

Die Höhe der Vergleichsmiete wird anhand der vorliegenden Mietspiegel differenziert nach Baualtersklassen für eine Normalwohnung mittlerer Größe (65 Quadratmeter) ermittelt. Bei Fehlen eines Mietspiegels wird ein bewährtes Schätzmodell angewandt, das insoweit auch die Ermittlung einer belastbaren durchschnittlichen Vergleichsmiete ermöglicht.

Die Zahl der Gemeinden mit Mietspiegeln hat sich in den letzten Jahren fast verdoppelt. Hintergrund hierfür war unter anderem das spezielle Förderprogramm des Landes Baden-Württemberg für Kooperationsprojekte mehrerer Gemeinden zur gemeinsamen Erstellung qualifizierter Mietspiegel.

Bei den Angebotsmieten handelt es sich um die Nettokaltmieten angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2022/2023. Die Höhe der Angebotsmiete wird dabei lediglich für diese Wohnungsgrößen ermittelt, denn eine entsprechende landesweite Datenbasis für die Vergleichsmieten gibt es nicht unterteilt nach Wohnungsgrößen, sondern nur nach Baualtersklassen.

f)

Festlegung der Grenzwerte der einzelnen Indikatoren

Die Festlegung der Grenzwerte bedeutet, wie hoch ein Wert sein muss, damit für den Indikator ein Indiz auf einen angespannten Wohnungsmarkt angenommen werden kann. Hierdurch werden die einzelnen Indikatoren miteinander vergleichbar.

Für die einzelnen Indikatoren wurden folgende Grenzwerte festgelegt:

•

Beim Wohnungsversorgungsgrad müssen sich die Nachfrage und das Angebot zumindest decken, um ausgeglichen zu sein. Das heißt liegt der Wohnungsversorgungsgrad unter 100 Prozent, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

•

Ist bei der Wohnungsversorgung für Neubürger jeder zusätzliche Haushalt der letzten elf Jahre mit einer Wohnung versorgt, entspricht die Anzahl der zusätzlichen Haushalte der Anzahl des vorhandenen Wohnungsangebots. Ab einer Wohnungsversorgung von 1,0 wird damit der Bedarf an Wohnungen für zusätzliche Haushalte durch ein ausreichendes Wohnungsangebot für neue Haushalte gedeckt.

•

Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Baden-Württemberg in Höhe von 20,8 Prozent Bezug genommen. Liegt die Mietbelastungsquote der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

•

Bei der Entwicklung der Angebotsmieten wird auf die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg in den letzten fünf Jahren in Höhe von 20,5 Prozent Bezug genommen. Liegt die Steigerung der Angebotsmieten der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Prozentsatz, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Höhe der Angebotsmieten aus den Jahren 2017/2018 und 2022/2023 der jeweiligen Stadt oder Gemeinde mit der durchschnittlichen Miethöhe in Baden-Württemberg in den Jahren 2017/2018 in Höhe von 9,23 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise in den Jahren 2022/2023 in Höhe von 11,12 Euro pro Quadratmeter verglichen. Ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt wird angenommen, wenn die absolute Höhe der Angebotsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über dieser durchschnittlichen Miethöhe liegt.

•

Bei der Mietpreisdifferenz wird auf den Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg in Höhe von 3,19 Euro pro Quadratmeter Bezug genommen. Liegt die Mietpreisdifferenz der einzelnen Stadt oder Gemeinde über diesem Wert, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Alternativ wird die absolute Miethöhe der Angebots- und Vergleichsmieten 2023 mit den jeweiligen Landesdurchschnittswerten in Höhe von 8,38 Euro pro Quadratmeter (Vergleichsmiete) beziehungsweise von 11,57 Euro pro Quadratmeter (Angebotsmiete) verglichen. Liegt die absolute Höhe sowohl der Angebots- als auch der Vergleichsmieten der jeweiligen Stadt oder Gemeinde oberhalb der jeweiligen Durchschnittswerte in Baden-Württemberg, ist dies ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Daraus ergibt sich folgende Übersicht:

Indikator	Keine Anspannungstendenz	Anspannungstendenz
	Grenzwert	Grenzwert
Wohnungsversorgungsgrad 2023	100 Prozent oder höher	unter 100 Prozent
Wohnungsversorgung für Neubürger	1,0 oder höher	unter 1,0
Mietbelastungsquote (Bruttowarm) 2023	bis einschließlich 20,8 Prozent	über 20,8 Prozent
Höhe und Entwicklung Angebotsmieten (insgesamt) 2017/2018 bis 2022/2023	Mietsteigerung bis einschließlich 20,5 Prozent und absolute Höhe bis einschließlich dem gewichteten Landesdurchschnitt 2017/2018 (9,23 Euro pro Quadratmeter) beziehungsweise 2022/2023 (11,12 Euro pro Quadratmeter)	Mietsteigerung über 20,5 Prozent oder absolute Höhe über dem gewichteten Landesdurchschnitt 2017/2018 (9,23 Euro pro Quadratmeter) beziehungsweise 2022/2023 (11,12 Euro pro Quadratmeter)
Mietpreisdifferenz 2023 bzw. Höhe Angebotsmieten (Wohnungen von 45 bis 75 Quadratmeter) - und Vergleichsmieten 2023	Mietpreisdifferenz bis einschließlich 3,19 Euro pro Quadratmeter und absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmiete 2022/2023 bis einschließlich dem Landesdurchschnitt (8,38 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 11,57 Euro pro Quadratmeter)	Mietpreisdifferenz über 3,19 Euro pro Quadratmeter oder absolute Höhe der Angebots- und Vergleichsmiete 2022/2023 über dem Landesdurchschnitt (8,38 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 11,57 Euro pro Quadratmeter)

Im Ergebnis kann für 130 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen werden. Bei 12 Städten und Gemeinden weisen alle fünf Indikatoren auf einen angespannten Wohnungsmarkt hin. Bei den übrigen Städten und Gemeinden sind mindestens vier der fünf Indikatoren erfüllt.

2.

Bewertung durch die Landesregierung

Die Methodik des Gutachtens sowie die Auswahl und Gewichtung der Indikatoren sind plausibel und aussagekräftig. Der Empfehlung des FUB-Gutachtens wird nach Bewertung durch die Landesregierung vollumfänglich gefolgt.

Das Gutachten hat zu Recht die Gemeindeebene als Analyserahmen zugrunde gelegt, insbesondere auch weil die Gemeindeverteilung in Baden-Württemberg äußerst kleinteilig ist. Eine Differenzierung unterhalb der Gemeindeebene ist deshalb sachlich nicht geboten. Zudem stehen unterhalb der Gemeindeebene keine landesweit vergleichbaren Daten für die Untersuchung von Gemeindeteilen bezüglich der Indikatoren zur Verfügung.

Mietspiegel sind nur in bestimmten Städten und Gemeinden vorhanden. Aufgeworfen wurde die Frage, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Städten und Gemeinden, die in die Gebietskulisse aufgenommen wurden, aber in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt, überhaupt zumutbar ist.

Gemäß der Gesetzesbegründung zu § 556d BGB (BT-Drucksache 18/3121, S. 29) soll bei der Entscheidung, ob eine Stadt oder Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, auch berücksichtigt werden, ob die Vertragsparteien die nach Inkrafttreten einer Verordnung zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Steht kein örtlicher Mietspiegel zur Verfügung, kann der Vermieter Schwierigkeiten bekommen, die zulässige Miete zu ermitteln. Auch für den Mietinteressenten können Probleme entstehen, die Berechtigung der Mietforderung zu überprüfen.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvK 1/18 dort RN 58 zur Landesverordnung in Berlin ist grundsätzlich auch der Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung in den Gebieten zulässig, in denen kein (qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558a Absatz 2 BGB auch auf andere Weise möglich. Danach kann ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder der Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist daher nicht, ob in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde ein Mietspiegel erstellt wurde, sondern ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Der Landesverordnungsgeber ist nach Artikel 3 des Grundgesetzes (GG) zur Gleichbehandlung der Einwohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs verpflichtet. Die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel sind nicht weniger schutzwürdig als die Mieterinnen und Mieter in Städten und Gemeinden mit Mietspiegel, zumal die Entscheidung über die Erstellung eines Mietspiegels im kommunalen Ermessen liegt.

Das Gutachten hat sich deshalb bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf die Städte und Gemeinden beschränkt, die einen Mietspiegel veröffentlicht haben. Für die übrigen Städte und Gemeinden erfolgte eine Schätzung auf Basis eines seit Jahren bewährten Schätzmodells (multivariable Regressionsschätzung mit Dummy-Variablen). Bei diesem Schätzmodell wurden folgende Parameter verwendet: Mietenstufen (Dummy-Variable mit sechs Ausprägungen), Bodenrichtwert, Bevölkerung 2023, Bevölkerung der Altersgruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Schätzung lagen für alle Städte und Gemeinden Mietwerte vor. Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Mietwerte auf Basis der örtlichen Wohnungsstruktur nach Baualter.

Die Mieten der kommunalen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften konnten aus Gründen der Datenqualität in dem Gutachten nicht berücksichtigt werden. Diese Daten standen nicht flächendeckend zur Verfügung und konnten auch nicht zweifelsfrei einer bestimmten Stadt oder Gemeinde zugeordnet werden. Außerdem hat die Besorgnis bestanden, dass diese Daten teilweise doppelt einfließen würden, weil sie auch in der Auswertung der entsprechenden Print- und Onlinemedien mitenthalten sind (Gefahr von Dubletten).

Zu begrüßen ist, dass auf die aktuellen Zahlen des Zensus 2022 zurückgegriffen werden konnte. Die Verwendung der neu vorliegenden Ergebnisse des Zensus 2022 zu den Haushaltszahlen und zum Wohnungsbestand ist geboten, da es sich hierbei um eine Vollerhebung mit einer anerkannten und validen Datenbasis und damit um eine hochwertige Datengrundlage handelt.

Die Verwendung des Indikators der Bruttowarmmiete statt der Nettokalt- oder auch Bruttokaltmiete ist weiterhin sachlich begründet. Die Bruttowarmmiete inkludiert die Heizkosten und somit einen weiteren Hauptbestandteil der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter. Damit wird die Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter nachvollziehbar dargestellt.

Die Verwendung von fünf Indikatoren und die Festlegung, dass mindestens vier dieser fünf Indikatoren erfüllt sein müssen, damit der Tatbestand des angespannten Wohnungsmarkts erfüllt ist, ist nach Ansicht der Landesregierung weiterhin sachgerecht und gut begründet. Diese Methodik folgt der beispielhaften Aufzählung geeigneter Kriterien gemäß § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB.

Der Vorschlag der Gutachter zur Festlegung der Grenzwerte anhand des Landesdurchschnitts ist sachgerecht und stellt eine Fortführung der bisherigen Methodik dar.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 1 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB zur Mietenentwicklung ist für die Annahme des Kriteriums ein im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich stärkerer Anstieg der Mieten in der Gemeinde erforderlich.

Die Angebotsmietenentwicklung der letzten fünf Jahre zeigt die Dynamik auf den regionalen Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg. Durchschnittlich wurde im Rahmen der Datenanalyse eine Mietpreisentwicklung von 1,89 Euro pro Quadratmeter in Baden-Württemberg festgestellt. Bundesweit ergibt sich eine Mietpreisentwicklung im gleichen Zeitraum von 1,69 Euro pro Quadratmeter. Die Betrachtung der absoluten Mietpreisentwicklung zeigt, dass die Mietpreisentwicklung in Baden-Württemberg über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Daher wurde zur Identifikation einer Anspannungstendenz auf den Landesdurchschnitt abgestellt.

Nach dem Wortlaut der Ziffer 2 des § 556d Absatz 2 Satz 3 BGB ist zudem ein deutliches Übersteigen der bundesweiten Mietbelastungsquote erforderlich.

Für Baden-Württemberg wurde eine Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von durchschnittlich 20,8 Prozent ermittelt. Für Deutschland ergibt sich eine durchschnittliche Mietbelastungsquote (Bruttowarm) von 17,4 Prozent. Damit liegt die durchschnittliche Mietbelastungsquote (Bruttowarm) um 3,4 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt. Im Rahmen des Modells wurde festgelegt, dass die Mietbelastungsquote (Bruttowarm) oberhalb des Landesdurchschnitts von 20,8 Prozent liegen muss, damit ein angespannter Wohnungsmarkt angenommen werden kann.

Die Grenzwerte in Höhe des Landesdurchschnitts sind zu beiden Indikatoren wegen ihrer höheren Transparenz und Treffsicherheit für Baden-Württemberg vorzuziehen.

Zudem wurden Differenzierungen regionaler Daten vorgenommen, zum Beispiel hinsichtlich der Nebenkosten im Rahmen der Bruttowarmmiete zur Berechnung der Mietbelastungsquote, hinsichtlich der durchschnittlichen Wohnungsgröße der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde und bezüglich des qualifizierten Schätzverfahrens für kleinere Städte und Gemeinden, in denen kein Mietspiegel und auch keine statistisch ausreichende Anzahl von Wohnungsangeboten zur Ermittlung der Vergleichs- und Angebotsmieten zur Verfügung stand.

Zum Indikator 4 Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten 2017/2018 bis 2022/2023 wurde in einem ersten Schritt (in Anlehnung an § 556d BGB) zunächst nur die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2017/2018 bis 2022/2023 ermittelt. Dies würde allerdings dazu führen, dass teilweise Gemeinden mit einer hohen Ausgangsmiete 2017/2018, die bis 2022/2023 keine erhebliche Steigerungsrate aufweisen, nicht als angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden, obwohl die Mieten 2017/2018 bis 2022/2023 jeweils weit über dem Landesdurchschnitt liegen.

Daher wurde seitens der Gutachter als Alternativindikator die absolute Miethöhe ergänzt, denn auch ein hohes Mietniveau als solches ist ein wichtiger Indikator für eine Anspannungssituation auf dem Wohnungsmarkt. Dies kann in Einzelfällen vermeiden, dass in einer Stadt eine Anspannung verneint, in den Umlandgemeinden dagegen bejaht würde. Die Anwendung des Alternativindikators kann dazu führen, dass großräumig Städte und umliegende Ballungsräume eine gleiche Bewertung erfahren.

Entsprechend aus denselben nachvollziehbaren Gründen wurde zum Indikator Mietpreisdifferenz ein Alternativindikator zur Miethöhe ergänzt.

Das Ergebnis einer Gebietskulisse von 130 Städten und Gemeinden (im Vergleich zu bisher 89 Städten und Gemeinden) ist plausibel und bildet die aktuelle Entwicklung der Wohnungsmärkte mit einer tendenziell stärkeren Anspannung regionaler Wohnungsmärkte realistisch ab.

IV. Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Landesregierung hat bereits zahlreiche wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg entgegenzuwirken. Dazu zählen insbesondere:

1.

Wohnraumförderung

Das Land Baden-Württemberg hat den Verfügungsrahmen für seine Wohnraumförderprogramme (Wohnungsbau BW sowie Junges Wohnen) unter Einbeziehung der Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104d des Grundgesetzes in den vergangenen Jahren erheblich aufgestockt, so dass für die Angebote der gesamten sozialen und sozial orientierten Wohnraumförderung 2025/2026 jährlich ein Bewilligungsvolumen im Umfang von rund 760 Millionen Euro zur Verfügung steht. Die nachfragegerechte Ausgestaltung der Förderangebote hat die Antragszahlen wie das beantragte Fördervolumen erheblich ansteigen lassen.

Die soziale Mietwohnraumförderung und die Förderung der Eigentumsbildung profitieren gemeinsam von der Erhöhung des Bewilligungsvolumens.

Nachdem 2019 zunächst die zusätzliche Förderlinie „Wohnungsbau BW - kommunal“ in das Förderprogramm Wohnungsbau BW aufgenommen wurde, erfolgte 2020 anknüpfend an eine Änderung des Landeswohnraumförderungsgesetzes die Erweiterung des Angebotes in der Mietwohnraumförderung um die Förderlinie „Wohnungsbau BW - Mitarbeiterwohnen“. Beide gehören heute zum festen Bestandteil der mit einem den wirtschaftlichen Veränderungen Rechnung tragenden, dynamisierten Ansatz über alle Förderlinien hinweg landesweit angebotenen Förderung.

Das unverändert verfolgte Ziel der Landesregierung, auch gerade sogenannten Schwellenhaushalten den Weg ins Wohneigentum zu ebnen, wird wesentlich durch die gleichermaßen der allgemeinen Entwicklung angepasste Fortschreibung der maßgeblichen Einkommensgrenzen und eine Nachführung der zugrunde gelegten Kosten erreicht.

Um den Menschen einen möglichst langen Verbleib im vertrauten Wohnumfeld, insbesondere in ihrer Wohnung zu ermöglichen, wird das Modernisierungsangebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ in das Förderangebot der sozial orientierten Wohnraumförderung des Landes einbezogen und zur Erreichung dieses Modernisierungsziels mit Landesmitteln verstärkt. Hierzu werden die Darlehen der KfW als zusätzlich zinsvergünstigte Kredite ausgereicht.

2.

Städtebauförderung

Mit den Programmen der Städtebauförderung unterstützen der Bund und das Land die Kommunen bei der Sicherung und Schaffung von Wohnraum und lebenswerten Quartieren. So werden im Rahmen von städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen Wohngebäude modernisiert sowie durch Umnutzung und Aktivierung von leerstehenden Immobilien und mindergenutzten oder brachliegenden Flächen neue Wohnbauflächen geschaffen. Vor dem Hintergrund des drängenden Bedarfs nach Wohnraum besteht im Land Baden-Württemberg hierzu seit vielen Jahren ein förmlicher Fördervorrang. Um die Wohnraumpotenziale im Innenbereich verstärkt auszuschöpfen, wird seit 2021 neben dem Dachausbau auch die Dachaufstockung zur zusätzlichen Wohnraumschaffung im Rahmen einer umfassenden baulichen Erneuerung gefördert. Daneben stellt die Aufwertung des Wohnumfelds und Stärkung des sozialen Zusammenhalts einen Förderschwerpunkt der Städtebauförderung dar. So hat das Land Baden-Württemberg im Jahr 2025 den Städten und Gemeinden im Land rund 247,52 Millionen Euro für städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen bereitgestellt. Damit sollen in den kommenden Jahren beispielsweise unter anderem rund 23.900 Wohnungen neu entstehen und weitere 12.800 Wohneinheiten umfassend modernisiert werden, was auch dem genannten Fördervorrang für die Wohnraumschaffung Rechnung trägt.

3.

Wohnraumoffensive

Die „Wohnraumoffensive Baden-Württemberg“ ist eine Initiative der Landesregierung, die darauf abzielt, den Kommunen neue Wege zu mehr bezahlbarem und sozial gemischtem Wohnraum aufzuzeigen, ihnen eine aktive Bodenpolitik zu ermöglichen und innovatives Planen und Bauen zu fördern. Die drei Bausteine der Wohnraumoffensive sind der Grundstücksfonds, das Kompetenzzentrum Wohnen sowie die Patenschaft Innovativ Wohnen.

Der „Grundstücksfonds“ unterstützt die Kommunen bei einer vorausschauenden Bodenpolitik mit dem Ziel mehr preisgünstigen - insbesondere sozial gebundenen - Wohnraum zu schaffen.

Das Land unterstützt Kommunen mit einem nachgewiesenen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum durch den Zwischenerwerb von Grundstücken. Es kauft geeignete bebaute oder unbebaute Grundstücke auf und hält diese für einen mehrjährigen Zeitraum im Grundstücksfonds. Innerhalb dieser Zeit kann die Kommune die Voraussetzungen für die Umsetzung von anteilig bezahlbarem Wohnraum auf dem Grundstück schaffen und den Erwerb des Grundstücks planen.

Das „Kompetenzzentrum Wohnen“ der Landesregierung unterstützt mit vielfältigen Förderungen und Prämien die Kommunen ganzheitlich bei der Schaffung und Aktivierung von bezahlbarem Wohnraum.

Das umfassende Instrumentarium der Fördergutscheine des Kompetenzzentrums Wohnen BW deckt von der Bürgerbeteiligung und Grundlagenermittlung bis hin zur Umsetzung alle wichtigen Planungsschritte einer Flächenentwicklung ab. Die im Rahmen der Fördergutscheine zu 80 Prozent geförderten Beratungsleistungen sollen in die tatsächliche Errichtung und Aktivierung von bezahlbarem Wohnraum münden.

Mit den niederschwelligen Förderangeboten des Prämienkatalogs honoriert das Land kommunales Engagement bei der Aktivierung und Reaktivierung von Wohnraum im Bestand. Aktuell setzt sich der Prämienkatalog aus der Wiedervermietungsprämie, der Beratungsprämie und dem Wohnflächenbonus BW zusammen.

Für Aktivitäten im Bereich der Beratung und Vermittlung, die nachweislich zur Wiedervermietung von Wohnraum geführt haben, können Kommunen eine Prämie in Höhe von zwei Nettomonatskaltmieten bzw. maximal 2.000 Euro je vermieteter Wohnung erhalten. Kommt im konkreten Sachverhalt ein eigenes kommunales Förderprogramm zur Anwendung, kann die Kommune eine zusätzliche Prämie in Höhe von 500 Euro je vermieteter Wohnung erhalten.

Mithilfe der Beratungsprämie können die Kommunen ihre Beratungsangebote erweitern: Die Eigentümer eines Einfamilienhauses sollen mit der Beratung durch einen Architekten eine erste Einschätzung erhalten, wie ungenutzter Wohnraum aktiviert werden kann. Die Prämie beträgt pauschal 400 Euro je durchgeführter Beratung.

Der Wohnflächenbonus BW mit einer Förderhöhe von bis zu 7.500 Euro soll als Anreiz dienen, freiwilligen Wohnungswechsel zu bedarfsgerechterer Größe zu initiieren, Umzugskreisläufe anzustoßen und untergenutzten Wohnraum für eine größere Anzahl von Menschen, wie beispielsweise Familien verfügbar zu machen.

Die mit den Fördergutscheinen kombinierbare Prämie „Kommunale Konzeptvergabe“ honoriert Kommunen, die erstmalig ein Konzeptvergabeverfahren als effektives Instrument zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und Qualitätssicherung bei Stadtentwicklungsprozessen anwenden, mit 10.000 Euro.

Über die „Patenschaft Innovativ Wohnen“ veröffentlicht und honoriert die Landesregierung innovative Konzepte und neue Wohnideen. So unterstützt die Landesregierung beispielgebende Projekte, die sich durch neue, innovative und zugleich übertragbare Ansätze zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum auszeichnen. Die Experten-Dialoge stellen eines von mehreren themenbezogenen Austauschformaten im Rahmen der „Patenschaft Innovativ Wohnen“ dar, in denen Akteure aus unterschiedlichen Bereichen des Bauens und Wohnens miteinander in den Dialog treten.

4.

Flächenentwicklung

Ziel der Landesregierung in Baden-Württemberg ist eine bedarfsgerechte Flächenausweisung und flächeneffiziente Siedlungsentwicklung durch die Kommunen bei gleichzeitigem Vorrang der Innenentwicklung. Für die angesprochene flächeneffiziente Siedlungsentwicklung verfolgt die Landesregierung vor allem eine Zwei-Säulen-Strategie: eine raumplanerische Rahmensetzung über den Landesentwicklungsplan, der nach über 20 Jahren neu aufgestellt wird, und einen flankierenden Aktionsplan Flächensparen. Beide Planwerke sind auch wohnungspolitisch bedeutsam.

Der Landesentwicklungsplan zielt unter anderem darauf ab, in allen Teilräumen Baden-Württembergs eine gute Versorgung mit bedarfsgerechtem Wohnraum sicherzustellen. Der neue Landesentwicklungsplan befindet sich derzeit in Aufstellung.

Der Aktionsplan Flächensparen umfasst ein Bündel von aufeinander abgestimmten Unterstützungsmaßnahmen für eine effiziente Flächennutzung, von denen aktuell vor allem das Projekt Digitales Flächenmanagement wohnungspolitisch relevant werden kann. Gegenstand dieses Projekts ist die Bereitstellung eines Digitalen Tools zum smarten und systematischen Erfassen, Verwalten und bestenfalls Aktivieren von Innenentwicklungspotenzialen und Baulandreserven der Gemeinden. Dies umfasst insbesondere auch das Sichtbarmachen und Aktivieren von Wohnraumpotenzialen. Das Tool soll nach Abschluss der laufenden Entwicklungsphasen im Frühjahr 2026 landesweit ausgerollt und damit allen Kommunen zur kostenfreien Nutzung bereitgestellt werden. Das Digitale Flächenmanagement-Tool wird damit eine verbesserte Form des früheren Flächenmanagement-Tools FLOO darstellen. Eine landesseitige, automatisierte Ersterhebung von möglichen Innenentwicklungspotenzialen ist vorgesehen, um einen zusätzlichen Beschleunigungseffekt zu erzielen.

Zur Förderung der Innenentwicklung - mit der unter anderem eine Vitalisierung von Ortskernen oder auch eine Nachverdichtung erreicht werden soll - unterstützt das Land Städte und Gemeinden mit verschiedenen Programmen. Mit dem Landesförderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ werden nicht-investive kommunale Maßnahmen, wie die Erstellung innovativer Konzepte, städtebaulicher Entwürfe und Strategien zur Innenentwicklung sowie die Durchführung von Beteiligungsprozessen, unterstützt. Ein Förderschwerpunkt ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Ziel ist die Aktivierung bestehender Leerstände und innerörtlicher Flächen oder auch von Potenzialen zur qualitätsvollen Nachverdichtung, wie durch Aufstockungen oder Dachausbau. Zur Flankierung der wirtschaftlichen Transformation wird in dieser Förderperiode ein Schwerpunkt auf die Aufwertung und Reaktivierung bestehender Industrie- und Gewerbeflächen gelegt. Weiterhin liegt der Fokus auf Maßnahmen mit konkretem Flächen- und Themenbezug sowie auf der Mehrfachnutzung von Flächen im Innenbereich. Ein besonderes Augenmerk wird auf die zügige Umsetzbarkeit der Maßnahmen gelegt.

Zudem wird in dem Programm der Einsatz kommunaler Flächenmanagerinnen und -manager zur Aktivierung innerörtlicher Flächenpotenziale für Wohnzwecke gefördert. Flächenmanagerinnen und -manager bündeln Prozesse der Innenentwicklung und agieren als Bindeglied zwischen Verwaltung, Grundstückseigentümern, Investoren sowie allen beteiligten Akteuren. In Vorbereitung ist eine Verstetigungsprämie, die Anreiz und Belohnung dafür sein soll, dass in den Städten, Gemeinden und darüber hinaus auch durch die Landkreise und Regionalverbände kommunale Flächenmanagerinnen und -manager verstetigt und damit die Themen Innenentwicklung und Flächeneffizienz dauerhaft etabliert bzw. von Anfang an mitgedacht werden. Voraussetzung ist, dass die kommunale Flächenmanagerin/der kommunale Flächenmanager zuvor vom Land im Rahmen des Programms „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ gefördert wurde und das Aufgabenprofil der geförderten Stelle beibehalten wird.

5.

Städtebau und Bauleitplanung

Die zielgerichtete und am Bedarf orientierte Bereitstellung von Wohnbauflächen, sowohl im innerörtlichen Kontext (zum Beispiel durch Wiedernutzbarmachung von Brachflächen und Nachverdichtung) als auch durch die Neuausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Außenbereich, setzt einen qualitätsvollen Städtebau und verfahrenstechnisch eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung voraus. Um sowohl den Kommunen bei der Planung wie den Genehmigungsbehörden bei der Vorhabenzulassung die vom Bundesgesetzgeber in Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingeräumten Spielräume zu ermöglichen, hat das Land im Juli 2022 von der neuen bundesgesetzlichen Ermächtigung mit der „Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs“ Gebrauch gemacht.

Um eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung zu gewährleisten beraten die Landesbehörden, insbesondere die Regierungspräsidien, die kommunalen Planungsträger auf Wunsch bei schwierigen Rechts- und Verfahrensfragen in der Bauleitplanung. Themen, die von grundsätzlicher Bedeutung sind, werden in den Dienstbesprechungen mit dem Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen behandelt.

Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen unterstützt eine gute Praxis der kommunalen Bauleitplanung flankierend durch praktische Arbeitshilfen für die am Planen und Bauen Beteiligten. Mit besonderem Blick auf die kommunalen Entscheidungsträger wurde im Sommer 2023 die Broschüre „Beschleunigter Wohnungsbau - Effizienz bei der Baulandgewinnung und in Planverfahren“ herausgegeben, die insbesondere für kommunale Baulandmodelle, effiziente Planungs- und Umsetzungsverfahren und die Möglichkeiten von Nutzungsmischung und Nutzungsdichte sensibilisieren soll. Als Ergebnis der Arbeit der Wohnraum-Allianz wurde im Dezember 2019 zudem der „Handlungsleitfaden Artenschutz in der Bauleitplanung und bei Bauvorhaben“ herausgegeben, der sowohl verfahrensbezogene als auch inhaltliche Hinweise für einen effizienten und rechtssicheren Umgang mit dieser Thematik unter anderem in der Bauleitplanung gibt und damit die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum befördern soll. Daneben gibt es weitere themenspezifische Kurzbroschüren und Arbeitshilfen, die regelmäßig aktualisiert werden (zum Beispiel Städtebauliche Lärmfibel).

6.

Bauordnungsrecht

Mit der am 28. Juni 2025 in Kraft getretenen Reform der Landesbauordnung werden baurechtliche Verfahren entbürokratisiert und beschleunigt sowie baurechtliche Standards gesenkt.

Maßnahmen wie die Genehmigungsfiktion, die Abschaffung des Widerspruchsverfahrens oder die Ausweitung des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens verkürzen die Zeit zwischen Bauantrag und Baubeginn. Wohnbauvorhaben können somit künftig schneller genehmigt und umgesetzt werden. Neben der Verfahrensbeschleunigung wurden im Zuge der Reform auch bauliche Standards abgesenkt. Im Fokus steht das Bauen im Bestand. Erleichterungen finden sich hier beispielsweise für Aufstockungen, Umnutzungen oder Ausbauten bestehender Gebäude. Inhaltlich wurden einige Erleichterungen geschaffen, insbesondere in den Bereichen Brandschutz, Barrierefreiheit und Abstandsflächen. (Wohn-)Bauvorhaben können damit insgesamt schneller, einfacher und kostengünstiger realisiert werden.

7.

Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Mit der Verordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (Umwandlungsverordnung) vom 5. November 2013 (GBl, S. 309) wurde ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten einer Erhaltungssatzung eingeführt. Die auf fünf Jahre befristete Geltungsdauer wurde durch Verordnung vom 17. Oktober 2023 (GBl. S. 385) um weitere fünf Jahre bis zum 18. November 2028 verlängert. Mit diesem Genehmigungsvorbehalt sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts bewirkt mittelbar auch einen besseren Mieterschutz.

8.

Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 19. Dezember 2013, geändert durch Gesetz vom 4. Februar 2021, dient der Bekämpfung von örtlichem Wohnraummangel. Es gibt den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, durch eine Satzung für jeweils höchstens fünf Jahre ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen, soweit der Wohnraummangel nicht in absehbarer Zeit durch andere Maßnahmen beseitigt werden kann.

Betroffene Städte und Gemeinden können eine Genehmigungspflicht für die Zweckentfremdung von Wohnraum einführen. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, länger als sechs Monate leer steht oder abgerissen wird.

Städte und Gemeinden mit Wohnraummangel können zudem für die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnraum eine Registrierungspflicht sowie eine Anzeigepflicht für jede einzelne Überlassung von Wohnraum einführen können. Städte und Gemeinden insbesondere in touristisch beliebten Gebieten können damit effizienter gegen die unzulässige Vermietung als Ferienwohnraum vorgehen.

9.

Denkmalförderung

Mit dem Denkmalförderprogramm des Landes fördert Baden-Württemberg als eines der wenigen Länder seit über 40 Jahren die Erhaltung und Pflege von Kulturdenkmalen. Bereits bei dieser klassischen Denkmalförderung gibt es zahlreiche gelungene Beispiele dafür, wie man in Kulturdenkmalen Wohnraum schaffen kann.

Mit dem 2022 erstmals aufgelegten Sonderprogramm „Wohnen im Kulturdenkmal“ setzt das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen als oberste Denkmalschutzbehörde des Landes ein kraftvolles Zeichen für die Verbindung von Denkmalpflege und nachhaltiger Wohnraumschaffung. Ziel des Sonderprogramms ist die Hebung weiterer Potenziale von Kulturdenkmalen, die sich für eine Wohnnutzung eignen. Damit soll deren langfristige Nutzung als Wohnraum sichergestellt werden. Gefördert werden soll daher insbesondere die Aktivierung von leerstehenden, technischen und nicht mehr genutzten Kulturdenkmalen. Ob Scheunen, Gasthäuser, Mühlen, Schwarzwaldhäuser, Villen, Stadthäuser, Schlösser, Schulen, Bauernhäuser, Werkstätten oder Industrieanlagen: Die Vielfalt der geförderten Projekte spiegelt die zahlreichen Facetten unserer reichen Kulturlandschaft wider und schafft nachhaltig Wohnraum.

Das Sonderprogramm reicht weit über das klassische Denkmalförderprogramm. Es fördert nicht nur auf besondere Art und Weise die bauliche Umsetzung von wegweisenden Wohnprojekten in Denkmalen - die sogenannten Leuchtturmprojekte - sondern unterstützt auch bereits die frühe Phase der Konzeptentwicklung finanziell. In den Jahren 2022 bis 2024 standen 2,64 Millionen Euro zur Verfügung, die letztlich für neun Leuchtturmprojekte, 33 Konzepte und zwei Multiplikatoren-Boni freigegeben werden konnten. Leuchtturmprojekte (mit einer Einzelförderung von bis zu 300.000 Euro) verbinden dabei gleich mehrere Vorteile: Sie erhalten den Denkmalbestand, schaffen Wohnraum und eröffnen Freiräume für innovative Lösungen. Damit bieten sie nicht nur einen praktischen Mehrwert für Denkmaleigentümer, sondern tragen durch ihre oft herausragende Lage auch zur Aufwertung von Ortskernen, Siedlungen und Industriebrachen bei. Leuchtturmprojekte sollen für das ganze Land als Vorbilder dienen und zur Nachahmung anregen.

Im April 2025 wurde das erfolgreiche Sonderprogramm „Wohnen im Kulturdenkmal“ des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen neu aufgelegt. In den Jahren 2025 und 206 steht ein Bewilligungsvolumen von insgesamt einer Million Euro zur Verfügung.

10.

Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum

Mit dem Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) hat das Land Baden-Württemberg in der Verantwortung des Ministeriums Ernährung, Ländlicher Raum und Verbraucherschutz ein umfassendes Förderangebot für die strukturelle Entwicklung ländlich geprägter Gemeinden geschaffen. Das ELR unterstützt seit über 30 Jahren unter dem aktuellen Motto „Wir lassen die Zukunft im Dorf“ Projekte, die lebendige Ortskerne erhalten, die zeitgemäßes Leben und Wohnen ermöglichen, die eine wohnortnahe Grundversorgung sichern oder zukunftsfähige Arbeitsplätze erhalten bzw. schaffen. Die Förderschwerpunkte Innenentwicklung/Wohnen, Grundversorgung, Arbeiten und Gemeinschaftseinrichtungen greifen dabei zentrale kommunale Handlungsfelder auf und leisten einen sichtbaren Beitrag zur Strukturverbesserung. Die Förderung des ELR ist in allen ländlich geprägten Orten des Landes möglich, konzentriert sich aber auf die ländlichen, eher strukturschwachen Regionen Baden-Württembergs.

Im Förderschwerpunkt Innenentwicklung/Wohnen werden beispielsweise Scheunen in Wohnraum umgewandelt, alte Häuser umfassend modernisiert, Wohnraum durch Aufstockungen oder Anbauten erweitert oder leerstehende Gebäude wie alte Schulen zu Wohnungen umgebaut. Damit wird die vorhandene Bausubstanz klimaschonend weitergenutzt - und zugleich ein Beitrag zur Netto-Null geleistet. Im Programmjahr 2025 mit einem Mittelvolumen von 101,4 Mio. Euro wurden insgesamt 1.042 Projekte gefördert. Davon können 800 Projekte dem Förderschwerpunkt Innenentwicklung/Wohnen zugeordnet werden und binden so 50 % der ELR-Fördermittel. Das Förderprogramm ELR trägt auf diese Weise erheblich zur Schaffung von Wohnraum im Ländlichen Raum bei.

C. Einzelbegründung

Zu § 1 - Anwendungsbereich

In § 1 sind die 130 Städte und Gemeinden aufgeführt, die nach der Untersuchung von FUB Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Absatz 2 Satz 2 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.

§ 556d Absatz 2 Satz 5 bis 7 BGB sieht vor, dass sich aus der Begründung ergeben muss, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2019, Az. VIII 7 R 130/18, muss die Begründung nachprüfbare Tatsachen liefern, warum die jeweilige Stadt beziehungsweise Gemeinde gerade in die Verordnung aufgenommen wurde. Es besteht ein besonderes Begründungserfordernis für die eigentumsrechtliche Beschränkung.

Das FUB-Gutachten bildet die Grundlage der Bewertung zur Frage angespannter Wohnungsmärkte in den Städten und Gemeinden. In der Anlage 1 ist eine Übersicht, in den Anlagen 2 bis 6 sind dazu für jede Stadt und Gemeinde, deren Wohnungsmarkt als angespannt gilt, die Einzelergebnisse zu den Indikatoren dargestellt.

Zu § 2 - Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Die vorliegende Landesverordnung knüpft nahtlos an die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 24. Juni 2025 (GBl. 2025, Nr. 55) an und tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und am 31. Dezember 2026 außer Kraft.

Anlage 1Anlage 1: Gebietskulisse Gemeindename Gebietskulisse Indikatoren Wohnungsversorgungsgrad 2023 Wohnungsversorgung Neubürger 2011 bis 2022 Mietbelastungsquote (Bruttowarm) Höhe und Entwicklung Angebotsmieten 2017/18 bis 2022/23 Mietpreisdifferenz bzw. Angebots- und Vergleichsmieten 2022/23 Indikator 1 Indikator 2 Indikator 3 Indikator 4 Indikator 5 Achern ja ja nein ja ja ja Aitrach ja ja ja ja ja ja Altbach ja ja nein ja ja ja Asperg ja ja nein ja ja ja Backnang ja ja nein ja ja ja Bad Bellingen ja ja nein ja ja ja Bad Krozingen ja ja nein ja ja ja Bad Schussenried ja ja nein ja ja ja Baienfurt ja ja ja ja ja ja Böblingen ja ja nein ja ja ja Bodman-Ludwigshafen ja nein ja ja ja ja Bötzingen ja ja ja ja ja ja Deggenhausertal ja ja ja nein ja ja Denkendorf ja ja nein ja ja ja Dettingen an der Erms ja ja nein ja ja ja Dielheim ja ja ja ja ja nein Dietenheim ja ja nein ja ja ja Edingen-Neckarhausen ja ja nein ja ja ja Ehrenkirchen ja ja nein ja ja ja Eisenbach (Hochschwarzwald) ja ja nein ja ja ja Eislingen/Fils ja ja ja ja ja nein Ellhofen ja ja ja nein ja ja Emmendingen ja ja ja ja ja ja Eningen unter Achalm ja ja nein ja ja ja Esslingen am Neckar ja ja nein ja ja ja Fellbach ja ja nein ja ja ja Filderstadt ja ja nein ja ja ja Freiamt ja ja ja ja ja nein Freiburg im Breisgau ja ja nein ja ja ja Frickingen ja ja nein ja ja ja Friedrichshafen ja ja nein ja ja ja Friesenheim ja ja nein ja ja ja Göppingen ja ja ja nein ja ja Gottenheim ja ja nein ja ja ja Graben-Neudorf ja ja nein ja ja ja Güglingen ja ja ja nein ja ja Gundelfingen ja ja nein ja ja ja Häg-Ehrsberg ja ja nein ja ja ja Heddesheim ja ja ja ja ja nein Heidelberg ja ja nein ja ja ja Heilbronn ja ja nein ja ja ja Heiligenberg ja ja nein ja ja ja Heitersheim ja ja nein ja ja ja Holzgerlingen ja ja nein ja ja ja Hoßkirch ja ja ja ja ja nein Hülben ja ja ja ja ja nein Ittlingen ja ja ja nein ja ja Jagsthausen ja ja nein ja ja ja Kappel-Grafenhausen ja ja ja ja nein ja Karlsruhe ja ja nein ja ja ja Kenzingen ja ja nein ja ja ja Kernen im Remstal ja ja ja nein ja ja Kippenheim ja ja nein ja ja ja Kirchardt ja ja ja nein ja ja Kirchheim unter Teck ja ja ja nein ja ja Kirchzarten ja nein ja ja ja ja Kißlegg ja ja ja ja ja ja Korb ja ja ja nein ja ja Korntal-Münchingen ja ja nein ja ja ja Kornwestheim ja ja nein ja ja ja Lahr/Schwarzwald ja ja ja ja ja nein Leonberg ja ja nein ja ja ja Lichtenstein ja ja nein ja ja ja Lörrach ja ja nein ja ja ja Ludwigsburg ja ja nein ja ja ja Mahlberg ja ja ja ja ja nein Mahlstetten ja ja ja ja ja nein Malsburg-Marzell ja nein ja ja ja ja Malterdingen ja ja ja ja ja nein March ja ja ja ja ja ja Maselheim ja ja nein ja ja ja Massenbachhausen ja ja ja nein ja ja Meckenbeuren ja ja nein ja ja ja Meißenheim ja ja ja ja ja nein Merklingen ja ja ja nein ja ja Merzhausen ja ja ja ja ja ja Metzingen ja ja ja ja ja ja Möglingen ja ja nein ja ja ja Mühlacker ja ja ja nein ja ja Mühlhausen-Ehingen ja ja nein ja ja ja Mühlingen ja ja ja ja ja nein Neuhausen auf den Fildern ja ja ja nein ja ja Neulußheim ja ja ja ja ja nein Nürtingen ja ja ja ja ja ja Oberhausen-Rheinhausen ja ja ja ja ja nein Offenburg ja ja nein ja ja ja Ostfildern ja ja nein ja ja ja Pfaffenhofen ja ja nein ja ja ja Pfaffenweiler ja ja ja ja ja nein Pfedelbach ja ja ja nein ja ja Pforzheim ja ja ja ja ja nein Philippsburg ja ja nein ja ja ja Reichenau ja ja nein ja ja ja Reilingen ja ja ja nein ja ja Reutlingen ja ja nein ja ja ja Rheinhausen ja ja ja ja ja ja Riederich ja ja nein ja ja ja Riegel am Kaiserstuhl ja ja nein ja ja ja Salach ja ja ja nein ja ja Sasbach ja ja nein ja ja ja Sasbach am Kaiserstuhl ja ja ja ja ja nein Schallstadt ja ja nein ja ja ja Schutterwald ja ja nein ja ja ja Schwaikheim ja ja ja nein ja ja Schwarzach ja ja ja ja ja nein Sindelfingen ja ja nein ja ja ja St. Leon-Rot ja ja nein ja ja ja Stegen ja ja nein ja ja ja Steinenbronn ja nein ja ja ja ja Stockach ja ja ja nein ja ja Stuttgart ja ja nein ja ja ja Teningen ja ja nein ja ja ja Tübingen ja ja nein ja ja ja Ulm ja ja nein ja ja ja Umkirch ja nein ja ja ja ja Untermarchtal ja ja ja ja ja nein Utzenfeld ja ja ja nein ja ja Vogt ja ja ja ja ja ja Vogtsburg im Kaiserstuhl ja ja ja ja ja nein Waldkirch ja ja nein ja ja ja Weil am Rhein ja ja nein ja ja ja Weingarten ja ja nein ja ja ja Wembach ja ja ja ja ja nein Wernau (Neckar) ja ja nein ja ja ja Widdern ja ja ja nein ja ja Wiesloch ja ja ja ja ja nein Wittnau ja ja ja nein ja ja Wolfegg ja ja ja ja ja nein Wutach ja ja ja ja ja nein Zwiefalten ja ja ja ja ja jaErläuterung:Wenn mindestens 4 von 5 Indikatoren erfüllt sind, fällt die Stadt bzw. Gemeinde in die Gebietskulisse.

Anlage 2Anlage 2: Indikator 1 Gemeindename Berechnung Indikator 1: Wohnungsversorgungsgrad 2023 Haushalte Haushalte mit 3% Fluktuationsreserve Wohnungen Angebotsdefizit absolut Wohnungsversorgungsgrad in % Schwellenwert 100% Achern 12.452 12.825 12.442 383 97,0% Aitrach 1.380 1.416 1.204 212 85,0% Altbach 3.027 3.119 3.077 42 98,7% Asperg 6.641 6.839 6.610 229 96,7% Backnang 17.891 18.430 17.962 468 97,5% Bad Bellingen 2.532 2.607 2.507 100 96,2% Bad Krozingen 9.921 10.210 9.647 563 94,5% Bad Schussenried 4.300 4.428 4.252 176 96,0% Baienfurt 3.471 3.572 3.355 217 93,9% Böblingen 25.113 25.876 25.427 449 98,3% Bodman-Ludwigshafen 2.367 2.452 2.847 -395 116,1% Bötzingen 2.489 2.562 2.422 140 94,5% Deggenhausertal 1.959 2.018 1.955 63 96,9% Denkendorf 5.356 5.512 5.188 324 94,1% Dettingen an der Erms 4.712 4.850 4.605 245 94,9% Dielheim 4.183 4.311 4.251 60 98,6% Dietenheim 3.130 3.226 3.195 31 99,0% Edingen-Neckarhausen 7.216 7.426 7.006 420 94,3% Ehrenkirchen 3.544 3.649 3.490 159 95,6% Eisenbach (Hochschwarzwald) 1.022 1.053 1.030 23 97,8% Eislingen/Fils 10.299 10.604 10.154 450 95,8% Ellhofen 1.767 1.821 1.795 26 98,6% Emmendingen 14.613 15.020 13.568 1.452 90,3% Eningen unter Achalm 5.375 5.538 5.436 102 98,2% Esslingen am Neckar 48.064 49.504 47.987 1.517 96,9% Fellbach 22.547 23.235 22.937 298 98,7% Filderstadt 22.484 23.176 23.076 100 99,6% Freiamt 1.930 1.986 1.874 112 94,4% Freiburg im Breisgau 131.697 135.329 121.064 14.265 89,5% Frickingen 1.435 1.478 1.429 49 96,7% Friedrichshafen 32.853 33.819 32.188 1.631 95,2% Friesenheim 6.407 6.599 6.409 190 97,1% Göppingen 28.797 29.656 28.637 1.019 96,6% Gottenheim 1.365 1.404 1.287 117 91,7% Graben-Neudorf 5.920 6.083 5.419 664 89,1% Güglingen 2.738 2.822 2.816 6 99,8% Gundelfingen 6.116 6.301 6.155 146 97,7% Häg-Ehrsberg 388 400 397 3 99,3% Heddesheim 5.949 6.129 6.001 128 97,9% Heidelberg 89.484 91.949 82.167 9.782 89,4% Heilbronn 65.186 67.085 63.284 3.801 94,3% Heiligenberg 1.499 1.543 1.464 79 94,9% Heitersheim 2.872 2.956 2.786 170 94,2% Holzgerlingen 6.324 6.514 6.348 166 97,5% Hoßkirch 335 345 338 7 98,0% Hülben 1.402 1.445 1.419 26 98,2% Ittlingen 1.045 1.077 1.063 14 98,7% Jagsthausen 854 879 822 57 93,5% Kappel-Grafenhausen 2.406 2.480 2.452 28 98,9% Karlsruhe 169.174 173.981 160.229 13.752 92,1% Kenzingen 4.947 5.090 4.766 324 93,6% Kernen im Remstal 7.627 7.852 7.514 338 95,7% Kippenheim 2.615 2.692 2.577 115 95,7% Kirchardt 2.432 2.506 2.465 41 98,4% Kirchheim unter Teck 20.065 20.674 20.312 362 98,2% Kirchzarten 4.778 4.927 4.956 -29 100,6% Kißlegg 4.247 4.373 4.197 176 96,0% Korb 5.396 5.559 5.425 134 97,6% Korntal-Münchingen 9.743 10.031 9.594 437 95,6% Kornwestheim 16.381 16.875 16.457 418 97,5% Lahr/Schwarzwald 23.482 24.155 22.436 1.719 92,9% Leonberg 24.587 25.306 23.962 1.344 94,7% Lichtenstein 4.252 4.383 4.359 24 99,5% Lörrach 25.655 26.440 26.170 270 99,0% Ludwigsburg 46.322 47.734 47.060 674 98,6% Mahlberg 2.370 2.440 2.332 108 95,6% Mahlstetten 391 403 391 12 97,0% Malsburg-Marzell 684 705 715 -10 101,4% Malterdingen 1.564 1.611 1.554 57 96,5% March 4.380 4.512 4.390 122 97,3% Maselheim 2.174 2.234 1.987 247 88,9% Massenbachhausen 1.659 1.710 1.687 23 98,7% Meckenbeuren 6.360 6.546 6.197 349 94,7% Meißenheim 1.861 1.914 1.766 148 92,3% Merklingen 939 967 941 26 97,3% Merzhausen 2.969 3.053 2.816 237 92,2% Metzingen 10.928 11.259 11.034 225 98,0% Möglingen 5.403 5.567 5.466 101 98,2% Mühlacker 11.841 12.204 12.102 102 99,2% Mühlhausen-Ehingen 1.817 1.872 1.822 50 97,3% Mühlingen 1.212 1.249 1.236 13 99,0% Neuhausen auf den Fildern 5.952 6.132 6.015 117 98,1% Neulußheim 3.517 3.615 3.280 335 90,7% Nürtingen 19.764 20.349 19.497 852 95,8% Oberhausen-Rheinhausen 4.662 4.799 4.567 232 95,2% Offenburg 31.887 32.783 29.853 2.930 91,1% Ostfildern 19.070 19.644 19.120 524 97,3% Pfaffenhofen 1.097 1.130 1.107 23 98,0% Pfaffenweiler 1.190 1.227 1.221 6 99,5% Pfedelbach 4.156 4.284 4.283 1 100,0% Pforzheim 64.602 66.506 63.483 3.023 95,5% Philippsburg 6.189 6.365 5.858 507 92,0% Reichenau 2.646 2.724 2.616 108 96,0% Reilingen 3.743 3.852 3.636 216 94,4% Reutlingen 60.654 62.354 56.652 5.702 90,9% Rheinhausen 1.934 1.989 1.821 168 91,6% Riederich 2.160 2.222 2.057 165 92,6% Riegel am Kaiserstuhl 1.830 1.886 1.877 9 99,5% Salach 3.927 4.046 3.962 84 97,9% Sasbach 2.594 2.671 2.569 102 96,2% Sasbach am Kaiserstuhl 1.610 1.657 1.578 79 95,2% Schallstadt 3.090 3.180 3.008 172 94,6% Schutterwald 3.485 3.584 3.299 285 92,0% Schwaikheim 4.668 4.808 4.667 141 97,1% Schwarzach 1.412 1.443 1.043 400 72,3% Sindelfingen 31.500 32.416 30.527 1.889 94,2% St. Leon-Rot 6.123 6.301 5.937 364 94,2% Stegen 2.051 2.113 2.051 62 97,1% Steinenbronn 2.814 2.904 2.994 -90 103,1% Stockach 8.135 8.379 8.123 256 96,9% Stuttgart 335.888 345.494 320.196 25.298 92,7% Teningen 5.741 5.914 5.765 149 97,5% Tübingen 45.890 47.208 43.933 3.275 93,1% Ulm 63.983 65.934 65.024 910 98,6% Umkirch 2.735 2.821 2.876 -55 101,9% Untermarchtal 403 412 314 98 76,2% Utzenfeld 302 311 305 6 98,1% Vogt 2.156 2.217 2.045 172 92,2% Vogtsburg im Kaiserstuhl 2.902 2.990 2.920 70 97,7% Waldkirch 10.340 10.655 10.505 150 98,6% Weil am Rhein 15.702 16.149 14.916 1.233 92,4% Weingarten 13.127 13.505 12.599 906 93,3% Wembach 161 166 151 15 91,0% Wernau (Neckar) 6.047 6.233 6.186 47 99,2% Widdern 801 825 794 31 96,2% Wiesloch 13.161 13.551 12.986 565 95,8% Wittnau 709 730 705 25 96,6% Wolfegg 1.763 1.816 1.772 44 97,6% Wutach 558 575 573 2 99,7% Zwiefalten 1.087 1.121 1.117 4 99,6%

Anlage 3Anlage 3: Indikator 2 Gemeindename Berechnung Indikator 2: Versorgung Neubürger 2011 bis 2022 Haushaltsentwicklung Wohungsbestandsentwicklung Versorgung Neubürger Schwellenwert 1,00 Haushalte 2011 Haushalte 2022 Veränd. absolut Bestand 2011 Bestand 2022 Leerstand 2022 FKL Veränd. absolut Achern 10.604 11.687 1.083 11.160 12.457 147 43 1.401 1,29 Aitrach 1.015 1.195 180 1.107 1.267 13 5 168 0,93 Altbach 2.712 2.864 152 2.907 3.043 37 5 168 1,11 Asperg 5.839 6.035 196 6.160 6.392 105 10 327 1,67 Backnang 15.209 16.969 1.760 16.260 17.844 233 55 1.762 1,00 Bad Bellingen 1.835 2.367 532 2.108 2.625 86 18 585 1,10 Bad Krozingen 7.592 10.041 2.449 7.876 10.465 105 81 2.613 1,07 Bad Schussenried 3.395 3.841 446 3.681 4.257 79 20 635 1,42 Baienfurt 2.956 3.227 271 3.156 3.348 33 7 218 0,80 Böblingen 21.371 23.659 2.288 22.808 25.285 353 85 2.745 1,20 Bodman-Ludwigshafen 2.331 2.779 448 2.668 3.074 37 13 430 0,96 Bötzingen 2.101 2.413 312 2.237 2.524 34 10 311 1,00 Deggenhausertal 1.535 1.840 305 1.696 1.979 27 9 301 0,99 Denkendorf 4.533 5.007 474 4.769 5.224 52 15 492 1,04 Dettingen an der Erms 3.812 4.149 337 4.097 4.453 31 12 375 1,11 Dielheim 3.638 3.917 279 3.935 4.118 63 7 239 0,86 Dietenheim 2.621 2.862 241 2.855 3.056 54 8 247 1,02 Edingen-Neckarhausen 6.331 6.837 506 6.747 7.174 118 16 529 1,05 Ehrenkirchen 3.007 3.416 409 3.179 3.610 45 14 462 1,13 Eisenbach (Hochschwarzwald) 894 974 80 1.018 1.097 9 3 85 1,06 Eislingen/Fils 8.634 9.641 1.007 9.370 10.219 152 30 971 0,96 Ellhofen 1.419 1.689 270 1.522 1.763 21 8 254 0,94 Emmendingen 11.614 13.445 1.831 12.276 13.905 149 53 1.725 0,94 Eningen unter Achalm 4.767 5.149 382 5.070 5.453 49 13 419 1,10 Esslingen am Neckar 41.944 45.071 3.127 45.153 47.757 1.049 110 3.543 1,13 Fellbach 20.414 21.790 1.376 21.377 22.688 360 50 1.621 1,18 Filderstadt 20.195 21.187 992 21.491 22.551 344 42 1.362 1,37 Freiamt 1.652 1.785 133 1.761 1.890 0 4 125 0,94 Freiburg im Breisgau 107.816 113.884 6.068 111.363 117.784 1.321 232 7.510 1,24 Frickingen 1.192 1.336 144 1.319 1.456 13 5 145 1,01 Friedrichshafen 27.203 29.829 2.626 28.811 31.773 447 102 3.307 1,26 Friesenheim 5.359 5.908 549 5.686 6.426 127 26 841 1,53 Göppingen 24.871 26.715 1.844 26.923 28.384 426 57 1.830 0,99 Gottenheim 1.075 1.453 378 1.159 1.548 18 12 395 1,04 Graben-Neudorf 4.677 5.192 515 4.925 5.526 59 20 640 1,24 Güglingen 2.447 2.756 309 2.640 2.919 25 9 295 0,95 Gundelfingen 5.554 5.996 442 5.764 6.244 68 16 532 1,20 Häg-Ehrsberg 333 364 31 384 436 18 2 68 2,19 Heddesheim 5.330 5.768 438 5.633 6.011 72 14 436 1,00 Heidelberg 72.909 77.583 4.674 75.511 80.996 1.228 201 6.512 1,39 Heilbronn 53.792 60.216 6.424 57.252 63.711 1.193 230 7.422 1,16 Heiligenberg 1.201 1.311 110 1.335 1.471 47 5 178 1,62 Heitersheim 2.324 2.722 398 2.435 2.889 33 15 472 1,19 Holzgerlingen 5.144 5.972 828 5.469 6.331 63 28 897 1,08 Hoßkirch 299 305 6 323 328 0 0 5 0,83 Hülben 1.145 1.271 126 1.285 1.346 27 3 85 0,67 Ittlingen 895 1.028 133 978 1.091 22 4 131 0,98 Jagsthausen 655 772 117 723 845 0 4 118 1,01 Kappel-Grafenhausen 1.938 2.304 366 2.196 2.441 31 8 268 0,73 Karlsruhe 148.389 155.354 6.965 152.214 161.422 2.399 348 11.259 1,62 Kenzingen 3.802 4.533 731 3.972 4.843 47 28 890 1,22 Kernen im Remstal 6.539 7.285 746 6.958 7.621 98 23 738 0,99 Kippenheim 2.232 2.464 232 2.409 2.643 26 8 252 1,09 Kirchardt 2.038 2.345 307 2.255 2.516 22 8 275 0,90 Kirchheim unter Teck 17.371 19.373 2.002 18.653 20.212 303 56 1.806 0,90 Kirchzarten 4.157 4.680 523 4.472 4.881 44 14 439 0,84 Kißlegg 3.349 3.825 476 3.635 4.040 25 13 417 0,88 Korb 4.593 5.112 519 4.960 5.360 65 14 451 0,87 Korntal-Münchingen 8.273 8.478 205 8.947 9.097 151 9 292 1,42 Kornwestheim 14.585 15.712 1.127 15.344 16.551 296 45 1.458 1,29 Lahr/Schwarzwald 18.664 21.404 2.740 19.958 22.409 243 81 2.613 0,95 Leonberg 20.964 22.197 1.233 22.327 23.540 356 47 1.522 1,23 Lichtenstein 3.775 3.946 171 4.152 4.246 109 6 197 1,15 Lörrach 22.865 24.222 1.357 24.175 25.676 338 55 1.784 1,31 Ludwigsburg 41.159 44.282 3.123 43.438 46.835 749 124 4.022 1,29 Mahlberg 1.912 2.267 355 2.024 2.334 19 10 319 0,90 Mahlstetten 307 353 46 360 396 0 1 35 0,76 Malsburg-Marzell 598 662 64 703 747 20 2 62 0,97 Malterdingen 1.226 1.452 226 1.302 1.509 9 6 210 0,93 March 3.800 4.207 407 3.987 4.360 39 12 400 0,98 Maselheim 1.612 1.836 224 1.726 1.994 45 9 304 1,36 Massenbachhausen 1.398 1.548 150 1.511 1.650 13 5 147 0,98 Meckenbeuren 5.260 5.933 673 5.626 6.357 74 24 781 1,16 Meißenheim 1.480 1.731 251 1.604 1.819 14 7 222 0,88 Merklingen 754 877 123 834 927 14 3 104 0,85 Merzhausen 2.352 2.683 331 2.529 2.829 31 10 321 0,97 Metzingen 9.176 10.332 1.156 10.057 10.944 109 30 966 0,84 Möglingen 4.912 5.174 262 5.095 5.464 71 13 427 1,63 Mühlacker 10.570 11.390 820 11.529 12.214 145 25 805 0,98 Mühlhausen-Ehingen 1.509 1.704 195 1.597 1.789 18 6 204 1,05 Mühlingen 915 1.120 205 1.016 1.207 18 6 203 0,99 Neuhausen auf den Fildern 5.179 5.572 393 5.534 5.860 65 12 379 0,96 Neulußheim 2.740 3.166 426 2.930 3.306 36 12 400 0,94 Nürtingen 17.164 18.256 1.092 18.461 19.251 291 32 1.049 0,96 Oberhausen-Rheinhausen 3.865 4.222 357 4.232 4.519 64 11 340 0,95 Offenburg 26.054 29.327 3.273 27.761 30.765 414 103 3.315 1,01 Ostfildern 16.354 17.817 1.463 17.305 18.736 248 50 1.629 1,11 Pfaffenhofen 910 960 50 1.013 1.029 55 2 69 1,38 Pfaffenweiler 1.070 1.192 122 1.141 1.233 24 3 113 0,93 Pfedelbach 3.634 3.983 349 3.921 4.168 25 8 264 0,76 Pforzheim 55.180 60.818 5.638 59.385 63.751 1.136 165 5.337 0,95 Philippsburg 5.043 5.698 655 5.396 6.043 110 23 734 1,12 Reichenau 2.287 2.581 294 2.478 2.838 37 12 385 1,31 Reilingen 3.026 3.490 464 3.239 3.650 44 14 441 0,95 Reutlingen 49.919 53.718 3.799 52.074 56.237 731 147 4.747 1,25 Rheinhausen 1.421 1.774 353 1.534 1.870 18 11 343 0,97 Riederich 1.809 1.870 61 1.941 1.967 51 2 75 1,23 Riegel am Kaiserstuhl 1.501 1.814 313 1.600 1.931 30 11 350 1,12 Salach 3.330 3.578 248 3.613 3.803 51 7 234 0,94 Sasbach 2.145 2.421 276 2.308 2.580 25 9 288 1,04 Sasbach am Kaiserstuhl 1.317 1.491 174 1.439 1.584 12 5 152 0,87 Schallstadt 2.532 2.838 306 2.694 2.995 47 10 338 1,10 Schutterwald 2.945 3.150 205 3.062 3.284 36 8 250 1,22 Schwaikheim 4.086 4.321 235 4.409 4.528 51 5 165 0,70 Schwarzach 867 1.005 138 937 1.050 0 3 110 0,80 Sindelfingen 26.982 27.745 763 28.346 29.983 456 63 2.030 2,66 St. Leon-Rot 4.996 5.854 858 5.356 6.159 106 27 882 1,03 Stegen 1.806 1.964 158 1.912 2.095 27 6 204 1,29 Steinenbronn 2.593 2.781 188 2.819 2.955 30 5 161 0,86 Stockach 6.908 7.652 744 7.480 8.064 105 21 668 0,90 Stuttgart 290.247 301.380 11.133 302.040 314.432 5.734 544 17.582 1,58 Teningen 5.118 5.524 406 5.333 5.882 75 19 605 1,49 Tübingen 37.242 44.059 6.817 39.270 45.896 568 216 6.978 1,02 Ulm 56.536 61.887 5.351 59.294 64.450 900 182 5.874 1,10 Umkirch 2.411 2.648 237 2.548 2.752 26 7 223 0,94 Untermarchtal 238 261 23 269 284 0 0 15 0,65 Utzenfeld 251 274 23 289 305 7 1 22 0,96 Vogt 1.776 2.069 293 1.897 2.165 33 9 292 1,00 Vogtsburg im Kaiserstuhl 2.414 2.770 356 2.662 2.964 41 10 333 0,94 Waldkirch 9.394 10.057 663 9.833 10.751 114 31 1.001 1,51 Weil am Rhein 13.265 14.646 1.381 13.987 15.613 371 60 1.937 1,40 Weingarten 11.142 12.317 1.175 11.584 12.922 214 47 1.505 1,28 Wembach 126 139 13 141 147 0 0 6 0,46 Wernau (Neckar) 5.416 5.685 269 5.793 6.058 67 10 322 1,20 Widdern 685 748 63 766 830 0 2 62 0,98 Wiesloch 10.839 12.094 1.255 11.753 12.757 179 35 1.148 0,91 Wittnau 606 672 66 637 704 0 2 65 0,98 Wolfegg 1.414 1.608 194 1.532 1.710 0 5 173 0,89 Wutach 473 501 28 529 550 0 1 20 0,71 Zwiefalten 879 983 104 1.035 1.099 33 3 94 0,90Erläuterung:Bestand = WohnungsbestandFKL = FluktuationsreserveVeränd. = Veränderung

Anlage 4Anlage 4: Indikator 3 Gemeindename Berechnung Indikator 3: Mietbelastung (Bruttowarm) 2023 in % Bruttomiete 2023 Haushaltseinkommen 2024 (Datenstand 31.12.2022) Wohnfläche Durchschnitt (berechnet aus Zensus) Mietbelastung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 20,8% Angebotsmiete NKM in Euro BTK in Euro HK in Euro BWM in Euro Achern 10,00 1,91 1,57 13,48 62.353 85,10 22,1% Aitrach 10,74 1,92 0,95 13,61 59.918 88,50 24,1% Altbach 12,56 1,91 1,37 15,84 63.508 69,80 20,9% Asperg 13,37 1,38 1,50 16,25 67.653 73,50 21,2% Backnang 11,68 1,93 0,89 14,50 62.504 75,00 20,9% Bad Bellingen 11,70 1,48 1,12 14,30 57.870 71,20 21,1% Bad Krozingen 12,43 1,58 1,48 15,49 64.687 78,50 22,6% Bad Schussenried 10,02 1,35 1,45 12,82 57.101 77,70 20,9% Baienfurt 11,04 1,92 0,95 13,91 58.441 77,60 22,2% Böblingen 13,50 2,44 0,78 16,72 67.739 74,40 22,0% Bodman-Ludwigshafen 12,82 1,95 0,94 15,71 71.184 80,00 21,2% Bötzingen 11,34 1,58 1,48 14,40 61.672 80,00 22,4% Deggenhausertal 10,61 1,94 1,03 13,58 69.096 87,20 20,6% Denkendorf 12,89 1,91 1,37 16,17 64.838 73,60 22,0% Dettingen an der Erms 11,80 2,60 2,26 16,66 64.895 81,40 25,1% Dielheim 9,47 1,75 1,28 12,50 65.509 91,20 20,9% Dietenheim 10,28 1,87 0,69 12,84 59.916 82,00 21,1% Edingen-Neckarhausen 11,16 1,75 1,28 14,19 59.551 78,80 22,5% Ehrenkirchen 11,65 1,58 1,48 14,71 67.611 85,10 22,2% Eisenbach (Hochschwarzwald) 11,05 1,58 1,48 14,11 58.295 79,90 23,2% Eislingen/Fils 11,17 1,40 1,23 13,80 56.424 74,70 21,9% Ellhofen 11,56 1,50 1,04 14,10 69.092 80,00 19,6% Emmendingen 12,04 1,21 1,21 14,46 57.361 78,40 23,7% Eningen unter Achalm 11,13 2,60 2,26 15,99 68.183 74,30 20,9% Esslingen am Neckar 12,64 1,91 1,37 15,92 63.728 71,00 21,3% Fellbach 13,29 1,93 0,89 16,11 63.768 72,70 22,0% Filderstadt 12,95 1,91 1,37 16,23 65.660 73,80 21,9% Freiamt 10,88 1,21 1,21 13,30 61.129 85,00 22,2% Freiburg im Breisgau 14,89 1,93 0,93 17,75 48.756 68,90 30,1% Frickingen 10,31 1,94 1,03 13,28 66.615 87,20 20,9% Friedrichshafen 12,78 1,94 1,03 15,75 59.118 74,20 23,7% Friesenheim 9,93 1,91 1,57 13,41 60.749 87,00 23,0% Göppingen 10,63 1,40 1,23 13,26 58.122 73,40 20,1% Gottenheim 11,55 1,58 1,48 14,61 64.146 85,60 23,4% Graben-Neudorf 10,99 1,26 1,21 13,46 61.587 85,70 22,5% Güglingen 10,40 1,50 1,04 12,94 76.528 78,30 15,9% Gundelfingen 13,16 1,58 1,48 16,22 63.739 75,00 22,9% Häg-Ehrsberg 9,95 1,48 1,12 12,55 57.254 83,50 22,0% Heddesheim 10,56 1,75 1,28 13,59 62.267 79,70 20,9% Heidelberg 14,27 1,78 1,43 17,48 49.123 70,00 29,9% Heilbronn 11,79 1,45 1,78 15,02 57.352 71,90 22,6% Heiligenberg 10,36 1,94 1,03 13,33 57.204 90,30 25,3% Heitersheim 11,38 1,58 1,48 14,44 65.606 84,20 22,2% Holzgerlingen 12,99 2,44 0,78 16,21 74.903 83,80 21,8% Hoßkirch 9,25 1,92 0,95 12,12 64.888 99,90 22,4% Hülben 9,16 2,60 2,26 14,02 68.017 86,20 21,3% Ittlingen 10,17 1,50 1,04 12,71 68.287 88,50 19,8% Jagsthausen 10,22 1,50 1,04 12,76 60.664 94,20 23,8% Kappel-Grafenhausen 9,54 1,91 1,57 13,02 58.431 88,20 23,6% Karlsruhe 11,96 1,95 1,47 15,38 51.243 72,50 26,1% Kenzingen 11,07 1,21 1,21 13,49 62.393 81,90 21,2% Kernen im Remstal 12,88 1,93 0,89 15,70 66.430 71,90 20,4% Kippenheim 10,07 1,91 1,57 13,55 58.141 83,40 23,3% Kirchardt 9,25 1,50 1,04 11,79 64.774 88,70 19,4% Kirchheim unter Teck 11,52 1,91 1,37 14,80 67.372 75,10 19,8% Kirchzarten 12,56 1,58 1,48 15,62 72.762 81,40 21,0% Kißlegg 10,19 1,92 0,95 13,06 62.706 87,80 21,9% Korb 12,05 1,93 0,89 14,87 71.438 76,30 19,1% Korntal-Münchingen 13,63 1,38 1,50 16,51 70.634 75,80 21,3% Kornwestheim 13,21 1,38 1,50 16,09 63.063 69,50 21,3% Lahr/Schwarzwal d 10,45 1,91 1,57 13,93 51.367 78,10 25,4% Leonberg 13,31 2,44 0,78 16,53 70.445 74,60 21,0% Lichtenstein 9,92 2,60 2,26 14,78 59.094 79,40 23,8% Lörrach 12,50 1,48 1,12 15,10 63.497 74,10 21,1% Ludwigsburg 13,30 1,38 1,50 16,18 62.754 71,30 22,1% Mahlberg 9,71 1,91 1,57 13,19 60.461 86,10 22,5% Mahlstetten 9,31 1,81 1,12 12,24 63.744 94,70 21,8% Malsburg-Marzell 10,00 1,48 1,12 12,60 57.498 87,10 22,9% Malterdingen 11,73 1,21 1,21 14,15 66.590 84,50 21,5% March 11,87 1,58 1,48 14,93 62.950 80,90 23,0% Maselheim 9,77 1,35 1,45 12,57 66.534 95,30 21,6% Massenbachhausen 10,06 1,50 1,04 12,60 69.268 87,60 19,1% Meckenbeuren 11,42 1,94 1,03 14,39 66.223 81,30 21,2% Meißenheim 9,29 1,91 1,57 12,77 57.192 90,00 24,1% Merklingen 9,98 1,87 0,69 12,54 68.851 89,30 19,5% Merzhausen 14,10 1,58 1,48 17,16 70.742 77,30 22,5% Metzingen 11,91 2,60 2,26 16,77 66.790 78,80 23,7% Möglingen 12,36 1,38 1,50 15,24 62.686 73,00 21,3% Mühlacker 10,25 1,73 0,82 12,80 63.661 77,90 18,8% Mühlhausen-Ehingen 10,19 1,95 0,94 13,08 63.660 85,40 21,1% Mühlingen 9,58 1,95 0,94 12,47 62.807 89,40 21,3% Neuhausen auf den Fildern 12,07 1,91 1,37 15,35 71.158 77,40 20,0% Neulußheim 9,81 1,75 1,28 12,84 60.259 85,70 21,9% Nürtingen 11,72 1,91 1,37 15,00 63.534 74,40 21,1% Oberhausen-Rheinhausen 9,58 1,26 1,21 12,05 59.115 89,40 21,9% Offenburg 10,67 1,91 1,57 14,15 52.561 77,30 25,0% Ostfildern 13,03 1,91 1,37 16,31 69.811 76,20 21,4% Pfaffenhofen 10,88 1,50 1,04 13,42 62.037 85,00 22,1% Pfaffenweiler 11,28 1,58 1,48 14,34 62.313 81,60 22,5% Pfedelbach 9,84 1,74 0,74 12,32 64.211 82,90 19,1% Pforzheim 10,04 2,65 1,41 14,10 51.550 70,40 23,1% Philippsburg 10,01 1,26 1,21 12,48 57.028 81,10 21,3% Reichenau 13,12 1,95 0,94 16,01 64.896 77,30 22,9% Reilingen 10,34 1,75 1,28 13,37 67.516 86,50 20,6% Reutlingen 11,66 2,60 2,26 16,52 55.693 72,80 25,9% Rheinhausen 11,00 1,21 1,21 13,42 62.126 87,60 22,7% Riederich 10,40 2,60 2,26 15,26 58.875 77,70 24,2% Riegel am Kaiserstuhl 11,47 1,21 1,21 13,89 62.774 79,30 21,1% Salach 10,54 1,40 1,23 13,17 60.691 76,00 19,8% Sasbach 10,64 1,91 1,57 14,12 59.757 88,90 25,2% Sasbach am Kaiserstuhl 10,18 1,21 1,21 12,60 62.898 89,50 21,5% Schallstadt 13,19 1,58 1,48 16,25 65.363 82,00 24,5% Schutterwald 10,02 1,91 1,57 13,50 64.659 91,80 23,0% Schwaikheim 12,03 1,93 0,89 14,85 65.763 75,80 20,5% Schwarzach 8,54 1,58 1,19 11,31 48.203 86,80 24,4% Sindelfingen 13,75 2,44 0,78 16,97 62.198 74,40 24,4% St. Leon-Rot 10,37 1,75 1,28 13,40 69.807 95,90 22,1% Stegen 11,05 1,58 1,48 14,11 65.782 81,20 20,9% Steinenbronn 11,67 2,44 0,78 14,89 67.147 78,80 21,0% Stockach 10,01 1,95 0,94 12,90 59.960 80,70 20,8% Stuttgart 15,13 2,30 1,43 18,86 57.522 69,10 27,2% Teningen 11,35 1,21 1,21 13,77 62.072 79,80 21,2% Tübingen 14,17 2,18 0,82 17,17 57.736 71,00 25,3% Ulm 12,04 1,92 1,30 15,26 61.096 71,70 21,5% Umkirch 12,54 1,58 1,48 15,60 59.363 77,70 24,5% Untermarchtal 8,96 1,87 0,69 11,52 53.559 88,10 22,7% Utzenfeld 10,16 1,48 1,12 12,76 59.477 80,70 20,8% Vogt 11,20 1,92 0,95 14,07 64.944 83,10 21,6% Vogtsburg im Kaiserstuhl 9,84 1,58 1,48 12,90 59.784 89,60 23,2% Waldkirch 11,95 1,21 1,21 14,37 63.021 78,50 21,5% Weil am Rhein 12,49 1,48 1,12 15,09 58.163 74,90 23,3% Weingarten 11,95 1,92 0,95 14,82 50.607 69,90 24,6% Wembach 9,94 1,48 1,12 12,54 55.755 94,00 25,4% Wernau (Neckar) 12,07 1,91 1,37 15,35 64.522 73,90 21,1% Widdern 9,14 1,50 1,04 11,68 62.382 83,40 18,7% Wiesloch 10,72 1,75 1,28 13,75 61.930 79,90 21,3% Wittnau 11,47 1,58 1,48 14,53 79.040 80,90 17,8% Wolfegg 9,75 1,92 0,95 12,62 63.560 88,90 21,2% Wutach 9,20 1,53 1,59 12,32 61.870 94,10 22,5% Zwiefalten 9,41 2,60 2,26 14,27 55.461 85,90 26,5%Erläuterung:NKM = NettokaltmieteHK = HeizkostenBTK = Kalte BetriebskostenBWM = Bruttowarmmiete

Anlage 5Anlage 5: Indikator 4 Gemeindename Berechnung Indikator 4: Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten Angebotsmieten 2017/18 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 9,23 Euro/m2 Angebotsmieten 2022/23 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 11,12 Euro/m2 Steigerung in % Schwellenwert: Landesdurchschnitt 20,5% Achern 7,85 10,00 27,4% Aitrach 7,40 10,74 45,1% Altbach 10,15 12,56 23,7% Asperg 9,67 13,37 38,3% Backnang 9,22 11,68 26,7% Bad Bellingen 10,18 11,70 14,9% Bad Krozingen 10,57 12,43 17,6% Bad Schussenried 7,14 10,02 40,3% Baienfurt 8,58 11,04 28,7% Böblingen 11,39 13,50 18,5% Bodman-Ludwigshafen 10,62 12,82 20,7% Bötzingen 8,19 11,34 38,5% Deggenhausertal 7,92 10,61 34,0% Denkendorf 10,61 12,89 21,5% Dettingen an der Erms 9,32 11,80 26,6% Dielheim 7,40 9,47 28,0% Dietenheim 7,91 10,28 30,0% Edingen-Neckarhausen 8,49 11,16 31,4% Ehrenkirchen 8,97 11,65 29,9% Eisenbach (Hochschwarzwald) 8,19 11,05 34,9% Eislingen/Fils 9,23 11,17 21,0% Ellhofen 8,86 11,56 30,5% Emmendingen 9,32 12,04 29,2% Eningen unter Achalm 9,58 11,13 16,2% Esslingen am Neckar 10,69 12,64 18,2% Fellbach 11,03 13,29 20,5% Filderstadt 10,84 12,95 19,5% Freiamt 8,19 10,88 32,8% Freiburg im Breisgau 12,35 14,89 20,6% Frickingen 8,43 10,31 22,3% Friedrichshafen 10,30 12,78 24,1% Friesenheim 7,26 9,93 36,8% Göppingen 8,64 10,63 23,0% Gottenheim 9,88 11,55 16,9% Graben-Neudorf 8,19 10,99 34,2% Güglingen 8,49 10,40 22,5% Gundelfingen 10,46 13,16 25,8% Häg-Ehrsberg 8,14 9,95 22,2% Heddesheim 8,24 10,56 28,2% Heidelberg 12,01 14,27 18,8% Heilbronn 10,36 11,79 13,8% Heiligenberg 8,47 10,36 22,3% Heitersheim 8,31 11,38 36,9% Holzgerlingen 11,19 12,99 16,1% Hoßkirch 7,58 9,25 22,0% Hülben 7,58 9,16 20,8% Ittlingen 6,60 10,17 54,1% Jagsthausen 7,52 10,22 35,9% Kappel-Grafenhausen 7,94 9,54 20,2% Karlsruhe 10,12 11,96 18,2% Kenzingen 8,46 11,07 30,9% Kernen im Remstal 10,67 12,88 20,7% Kippenheim 6,95 10,07 44,9% Kirchardt 7,52 9,25 23,0% Kirchheim unter Teck 10,10 11,52 14,1% Kirchzarten 11,09 12,56 13,3% Kißlegg 7,77 10,19 31,1% Korb 9,99 12,05 20,6% Korntal-Münchingen 11,60 13,63 17,5% Kornwestheim 11,64 13,21 13,5% Lahr/Schwarzwald 8,37 10,45 24,9% Leonberg 11,10 13,31 19,9% Lichtenstein 7,29 9,92 36,1% Lörrach 11,73 12,50 6,6% Ludwigsburg 11,17 13,30 19,1% Mahlberg 7,64 9,71 27,1% Mahlstetten 7,66 9,31 21,5% Malsburg-Marzell 8,17 10,00 22,4% Malterdingen 8,34 11,73 40,6% March 10,06 11,87 18,0% Maselheim 7,27 9,77 34,4% Massenbachhausen 7,66 10,06 31,3% Meckenbeuren 9,41 11,42 21,4% Meißenheim 7,70 9,29 20,6% Merklingen 7,63 9,98 30,8% Merzhausen 12,54 14,10 12,4% Metzingen 9,67 11,91 23,2% Möglingen 10,15 12,36 21,8% Mühlacker 7,75 10,25 32,3% Mühlhausen-Ehingen 8,14 10,19 25,2% Mühlingen 7,44 9,58 28,8% Neuhausen auf den Fildern 10,64 12,07 13,4% Neulußheim 7,69 9,81 27,6% Nürtingen 9,81 11,72 19,5% Oberhausen-Rheinhausen 7,56 9,58 26,7% Offenburg 8,75 10,67 21,9% Ostfildern 10,91 13,03 19,4% Pfaffenhofen 7,59 10,88 43,3% Pfaffenweiler 8,18 11,28 37,9% Pfedelbach 7,61 9,84 29,3% Pforzheim 8,12 10,04 23,6% Philippsburg 7,65 10,01 30,8% Reichenau 11,44 13,12 14,7% Reilingen 8,16 10,34 26,7% Reutlingen 9,98 11,66 16,8% Rheinhausen 7,37 11,00 49,3% Riederich 8,34 10,40 24,7% Riegel am Kaiserstuhl 9,38 11,47 22,3% Salach 8,10 10,54 30,1% Sasbach 8,69 10,64 22,4% Sasbach am Kaiserstuhl 8,21 10,18 24,0% Schallstadt 9,41 13,19 40,2% Schutterwald 7,79 10,02 28,6% Schwaikheim 9,87 12,03 21,9% Schwarzach 5,98 8,54 42,8% Sindelfingen 11,34 13,75 21,3% St. Leon-Rot 8,18 10,37 26,8% Stegen 9,09 11,05 21,6% Steinenbronn 10,47 11,67 11,5% Stockach 8,19 10,01 22,2% Stuttgart 13,50 15,13 12,1% Teningen 9,30 11,35 22,0% Tübingen 11,89 14,17 19,2% Ulm 10,38 12,04 16,0% Umkirch 9,64 12,54 30,1% Untermarchtal 7,15 8,96 25,3% Utzenfeld 8,25 10,16 23,2% Vogt 8,41 11,20 33,2% Vogtsburg im Kaiserstuhl 7,80 9,84 26,2% Waldkirch 9,84 11,95 21,4% Weil am Rhein 11,05 12,49 13,0% Weingarten 9,77 11,95 22,3% Wembach 8,13 9,94 22,3% Wernau (Neckar) 9,64 12,07 25,2% Widdern 7,41 9,14 23,3% Wiesloch 8,68 10,72 23,5% Wittnau 9,12 11,47 25,8% Wolfegg 7,03 9,75 38,7% Wutach 7,55 9,20 21,9% Zwiefalten 7,41 9,41 27,0%Erläuterung:Indikator ist auch erfüllt, wenn die durchschnittliche Miethöhe in 2017/18 und 2022/23 oberhalb der durchschnittlichen Angebotsmiete liegt.

Anlage 6Anlage 6: Indikator 5 Gemeindename Berechnung Indikator 5: Mietpreisdifferenz 2022/23 bzw. Höhe von Angebots- und Vergleichsmieten 2022/23 Vergleichsmieten 2022/23 Angebotsmieten 2022/23 Differenz 65 m2 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 8,38 Euro/m2 45 m2 bis 75 m2 Schwellenwert: Landesdurchschnitt 11,57 Euro/m2 Mietpreiserhöhung absolut Schwellenwert: Landesdurchschnitt 3,19 Euro/m2 Achern 7,19 10,39 3,20 Aitrach 6,85 10,43 3,58 Altbach 8,51 12,52 4,01 Asperg 10,83 13,52 2,69 Backnang 8,68 11,98 3,30 Bad Bellingen 7,81 12,16 4,35 Bad Krozingen 9,24 12,52 3,28 Bad Schussenried 7,18 10,50 3,32 Baienfurt 8,95 11,90 2,95 Böblingen 9,48 13,70 4,22 Bodman-Ludwigshafen 8,16 12,22 4,06 Bötzingen 8,36 12,10 3,74 Deggenhausertal 7,32 10,74 3,42 Denkendorf 9,39 12,94 3,55 Dettingen an der Erms 7,88 12,02 4,14 Dielheim 7,26 9,93 2,67 Dietenheim 7,10 10,94 3,84 Edingen-Neckarhausen 7,79 11,01 3,22 Ehrenkirchen 8,38 12,07 3,69 Eisenbach (Hochschwarzwald) 7,90 11,22 3,32 Eislingen/Fils 8,39 11,46 3,07 Ellhofen 7,97 12,00 4,03 Emmendingen 8,65 12,06 3,41 Eningen unter Achalm 8,59 11,66 3,07 Esslingen am Neckar 9,17 12,49 3,32 Fellbach 9,42 13,62 4,20 Filderstadt 10,33 12,92 2,59 Freiamt 7,00 9,74 2,73 Freiburg im Breisgau 9,12 14,38 5,26 Frickingen 7,19 11,38 4,19 Friedrichshafen 9,39 12,61 3,22 Friesenheim 7,09 10,30 3,21 Göppingen 7,34 10,70 3,36 Gottenheim 8,52 11,61 3,09 Graben-Neudorf 7,79 11,23 3,44 Güglingen 7,24 10,82 3,58 Gundelfingen 9,74 12,34 2,60 Häg-Ehrsberg 7,19 10,48 3,29 Heddesheim 8,01 10,30 2,29 Heidelberg 9,33 13,47 4,14 Heilbronn 8,97 11,78 2,81 Heiligenberg 7,77 10,97 3,20 Heitersheim 8,51 12,82 4,31 Holzgerlingen 10,61 13,22 2,61 Hoßkirch 8,00 9,82 1,82 Hülben 7,82 10,31 2,49 Ittlingen 6,56 10,71 4,15 Jagsthausen 7,32 10,55 3,23 Kappel-Grafenhausen 7,10 10,77 3,67 Karlsruhe 8,76 11,74 2,98 Kenzingen 8,41 12,39 3,98 Kernen im Remstal 9,23 12,85 3,62 Kippenheim 7,04 11,45 4,41 Kirchardt 6,59 10,33 3,74 Kirchheim unter Teck 8,66 11,62 2,96 Kirchzarten 8,95 12,63 3,68 Kißlegg 8,01 11,46 3,45 Korb 9,52 12,63 3,11 Korntal-Münchingen 10,72 14,09 3,37 Kornwestheim 9,53 12,75 3,22 Lahr/Schwarzwald 7,60 10,66 3,06 Leonberg 9,30 13,42 4,12 Lichtenstein 7,47 10,72 3,25 Lörrach 9,45 12,41 2,96 Ludwigsburg 10,42 13,38 2,96 Mahlberg 7,17 10,29 3,12 Mahlstetten 6,78 9,80 3,02 Malsburg-Marzell 7,20 10,49 3,29 Malterdingen 7,42 9,86 2,43 March 8,58 11,75 3,17 Maselheim 7,07 10,42 3,35 Massenbachhausen 6,57 10,19 3,62 Meckenbeuren 8,85 11,58 2,73 Meißenheim 7,02 9,85 2,83 Merklingen 7,08 10,44 3,36 Merzhausen 8,86 13,95 5,09 Metzingen 7,99 12,31 4,32 Möglingen 10,36 12,63 2,27 Mühlacker 7,49 10,69 3,20 Mühlhausen-Ehingen 7,50 10,95 3,45 Mühlingen 7,60 10,24 2,64 Neuhausen auf den Fildern 9,38 12,40 3,02 Neulußheim 7,56 10,14 2,58 Nürtingen 8,97 11,81 2,84 Oberhausen-Rheinhausen 7,40 9,51 2,11 Offenburg 7,54 10,88 3,34 Ostfildern 9,29 13,12 3,83 Pfaffenhofen 6,54 10,58 4,04 Pfaffenweiler 8,28 11,30 3,02 Pfedelbach 6,78 10,06 3,28 Pforzheim 7,80 10,15 2,35 Philippsburg 7,18 10,39 3,21 Reichenau 9,72 12,80 3,08 Reilingen 7,55 10,85 3,30 Reutlingen 9,29 11,85 2,56 Rheinhausen 7,18 11,70 4,52 Riederich 7,99 11,22 3,23 Riegel am Kaiserstuhl 7,41 12,82 5,41 Salach 7,37 11,04 3,67 Sasbach 7,05 12,63 5,58 Sasbach am Kaiserstuhl 7,05 9,57 2,52 Schallstadt 8,59 13,56 4,97 Schutterwald 7,14 11,42 4,28 Schwaikheim 8,15 12,17 4,02 Schwarzach 6,85 8,66 1,81 Sindelfingen 9,40 14,10 4,70 St. Leon-Rot 7,97 11,29 3,32 Stegen 8,60 12,12 3,52 Steinenbronn 9,47 12,05 2,58 Stockach 7,11 10,48 3,37 Stuttgart 11,94 14,68 2,74 Teningen 7,62 11,41 3,79 Tübingen 11,31 13,52 2,21 Ulm 8,63 11,85 3,22 Umkirch 8,57 12,33 3,76 Untermarchtal 6,94 9,58 2,64 Utzenfeld 7,29 10,53 3,24 Vogt 8,46 12,45 3,99 Vogtsburg im Kaiserstuhl 8,16 10,97 2,81 Waldkirch 8,77 12,40 3,63 Weil am Rhein 9,20 12,19 2,99 Weingarten 9,35 11,95 2,60 Wembach 7,57 10,45 2,88 Wernau (Neckar) 9,24 12,31 3,07 Widdern 7,34 10,59 3,25 Wiesloch 8,72 10,56 1,84 Wittnau 8,75 11,64 2,89 Wolfegg 7,75 10,79 3,04 Wutach 6,75 9,76 3,00 Zwiefalten 7,22 10,45 3,23Erläuterung:Indikator ist auch erfüllt, wenn die Höhe der Angebot- und Vergleichsmieten oberhalb der jeweiligen Durchschnittswerte liegen.

Aufgrund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, zuletzt ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) geändert worden ist, wird verordnet:

§ 1 AnwendungsbereichDie Städte und Gemeinden Achern, Aitrach, Altbach, Asperg, Backnang, Bad Bellingen, Bad Krozingen, Bad Schussenried, Baienfurt, Böblingen, Bodman-Ludwigshafen, Bötzingen, Deggenhausertal, Denkendorf, Dettingen an der Erms, Dielheim, Dietenheim, Edingen-Neckarhausen, Ehrenkirchen, Eisenbach (Hochschwarzwald), Eislingen/Fils, Ellhofen, Emmendingen, Eningen u. Achalm, Esslingen am Neckar, Fellbach, Filderstadt, Freiamt, Freiburg i. Br., Frickingen, Friedrichshafen, Friesenheim, Göppingen, Gottenheim, Graben-Neudorf, Güglingen, Gundelfingen, Häg-Ehrsberg, Heddesheim, Heidelberg, Heilbronn, Heiligenberg, Heitersheim, Holzgerlingen, Hoßkirch, Hülben, Ittlingen, Jagsthausen, Kappel-Grafenhausen, Karlsruhe, Kenzingen, Kernen im Remstal, Kippenheim, Kirchardt, Kirchheim unter Teck, Kirchzarten, Kißlegg, Korb, Korntal-Münchingen, Kornwestheim, Lahr/Schwarzwald, Leonberg, Lichtenstein, Lörrach, Ludwigsburg, Mahlberg, Mahlstetten, Malsburg-Marzell, Malterdingen, March, Maselheim, Massenbachhausen, Meckenbeuren, Meißenheim, Merklingen, Merzhausen, Metzingen, Möglingen, Mühlacker, Mühlhausen-Ehingen, Mühlingen, Neuhausen auf den Fildern, Neulußheim, Nürtingen, Oberhausen-Rheinhausen, Offenburg, Ostfildern, Pfaffenhofen, Pfaffenweiler, Pfedelbach, Pforzheim, Philippsburg, Reichenau, Reilingen, Reutlingen, Rheinhausen, Riederich, Riegel am Kaiserstuhl, Salach, Sasbach, Sasbach am Kaiserstuhl, Schallstadt, Schutterwald, Schwaikheim, Schwarzach, Sindelfingen, St. Leon-Rot, Stegen, Steinenbronn, Stockach, Stuttgart, Teningen, Tübingen, Ulm, Umkirch, Untermarchtal, Utzenfeld, Vogt, Vogtsburg im Kaiserstuhl, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten, Wembach, Wernau (Neckar), Widdern, Wiesloch, Wittnau, Wolfegg, Wutach und Zwiefalten sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

§ 2 Inkrafttreten, AußerkrafttretenDiese Verordnung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft.

Auf Grund von § 556d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 16 des Gesetzes vom 29. Juni 2015 (BGBl. I S. 1042) geändert worden ist, wird verordnet:

§ 1 AnwendungsbereichDie Städte und Gemeinden Altbach, Asperg, Bad Krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Bietigheim-Bissingen, Brühl, Denkendorf, Denzlingen, Dossenheim, Durmersheim, Edingen-Neckarhausen, Eggenstein-Leopoldshafen, Emmendingen, Eppelheim, Fellbach, Filderstadt, Freiberg am Neckar, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Gundelfingen, Heidelberg, Heilbronn, Heitersheim, Hemsbach, Iffezheim, Karlsruhe, Kirchentellinsfurt, Konstanz, Leimen, Linkenheim-Hochstetten, Lörrach, March, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuhausen auf den Fildern, Offenburg, Pfinztal, Plochingen, Radolfzell am Bodensee, Rastatt, Ravensburg, Remchingen, Renningen, Reutlingen, Rheinfelden (Baden), Rheinstetten, Rielasingen-Worblingen, Sandhausen, Sindelfingen, Singen (Hohentwiel), Steinen, Stutensee, Stuttgart, Teningen, Tettnang, Tübingen, Ulm, Umkirch, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten, Wendlingen am Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

§ 2 SchlussvorschriftenDiese Verordnung tritt am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft. Sie tritt nach fünf Jahren außer Kraft.